수원지방법원 2025타경50468. 용인시 기흥구 중동 동백광명샤인빌 4층 410호, 공부상 아파트이면서 실제 이용상태는 도시형생활주택-원룸형입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 84,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 58,800,000원으로 내려왔다는 사실이 아닙니다. 임차인 노영철은 2021년 9월 13일 전입했고 확정일자는 2021년 8월 20일로, 말소기준인 2022년 2월 11일 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이며 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

현재 회차 예상배당에서는 임차보증금 105,000,000원 중 57,341,600원이 배당되고 47,658,400원이 미배당으로 남습니다. 따라서 매수인의 실질 부담은 최저가 58,800,000원만이 아니라 낙찰가 + 임차보증금 미배당액으로 봐야 합니다. 현재 계산상 106,458,400원이며, 낙찰가가 더 내려가도 임차인 배당액이 줄고 인수액이 늘기 때문에 총 실질취득비용은 보증금 수준을 중심으로 고정되는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준은 2022년 2월 11일 서대전세무서장 관련 압류입니다. 이후 국·천안시·국민건강보험공단·용인시 등의 압류와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 문제는 등기상 후순위인 2023년 9월 12일 주택임차권등기 자체의 등기일이 아니라, 임차인 노영철의 전입일 2021.09.13과 확정일자 2021.08.20입니다. 두 날짜가 말소기준보다 앞서 데이터상 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판정되어 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 105,000,000원

노영철은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 잡혀 있으며, 배당요구도 되어 있습니다. 임대차계약일자는 2021년 8월 19일, 점유개시일자는 2021년 9월 11일입니다. 한편 강제경매 신청채권자 역시 노영철로 표시되고 청구금액도 105,000,000원입니다. 제공된 주의사항에는 등기부상 임차권자와 경매 신청 관계인이 동일해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 확인할 필요가 있다고 기재되어 있으므로, 동일인·동일채권의 실체를 원본에서 반드시 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 5,880만원이 아니라 실질취득 1.06억으로 봐야 한다

동백광명샤인빌은 138세대, 사용승인일 2014년 2월 27일이며 비교 대상 전용면적은 18.69㎡입니다. 최근 12개월 실거래 12건 평균은 83,791,666원, 최신 거래는 2026년 6월 81,000,000원입니다. 표면 최저가는 최근 평균의 70.2%지만, 이 사건은 대항력 임차보증금 인수형이므로 70.2%를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.

최근 거래 범위는 76,000,000원~90,000,000원입니다. 감정가 84,000,000원 자체는 이 거래 범위 안이지만, 현재 회차 실질취득은 106,458,400원입니다. 즉 이 사건의 가격판단 기준은 58,800,000원이 아니라 임차보증금 인수를 포함한 총부담액이며, 그 총부담액은 최근 실거래 평균과 최고 거래가보다도 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)

현재 계산상 임차보증금 부족분 47,658,400원을 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류 6건이 있으며 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다. 이에 따라 매수인 인수액 역시 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 기흥구 중동 소재 어정초등학교 북서측 인근이며, 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 어정역(용인경전철)이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 용도. 공부상 아파트이며 감정평가상 도시형생활주택-원룸형으로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·성장관리권역이며 가축사육제한구역·상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
• 토지. 토지면적 2,023.7㎡, 지목 대, 공시지가 1,280,000원/㎡이며 지구단위계획구역·어린이공원·공공공지에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 4층이며 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 단지. 동백광명샤인빌은 138세대이고 최근 12개월 비교표본 12건의 거래가 확인됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차는 58,800,000원 낙찰가에 예상 인수 47,658,400원을 더해 판단해야 합니다.
• 임차보증금 잔액 확인. 노영철 보증금 105,000,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액은 매수인 부담입니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 다수 있으므로 교부청구액과 법정기일을 확인해 실제 임차인 배당 감소 가능성을 검증해야 합니다.
• 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 노영철로 표시되어 있으므로 임대차계약·채권원인·경매신청채권의 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
• 별도등기 확인. 매각물건명세서에 대지권 목적 토지의 별도등기인 갑구 1-1번 금지사항등기가 기재되어 있으므로 원문 확인이 필요합니다.
• 임차권등기 및 명도. 대항력 있는 임차권등기 물건이므로 보증금 정산과 인도 조건을 함께 검토해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰”이 아니라 “1.05억 보증금 인수형”

이 사건은 숫자 하나를 잘못 보면 판단이 완전히 뒤집힙니다. 감정가 84,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 58,800,000원으로 내려왔고, 표면적으로는 최근 실거래 평균의 70.2%입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 노영철의 보증금은 105,000,000원이고, 현재 회차 예상배당 후에도 47,658,400원이 남아 매수인에게 승계됩니다.

따라서 현재 기준 실질취득은 106,458,400원입니다. 이는 최근 12개월 평균 83,791,666원뿐 아니라 최근 최고 거래 90,000,000원도 웃돕니다. 더 유찰되더라도 낙찰가 하락분 상당 부분이 임차보증금 인수 증가로 바뀌는 구조입니다. 여기에 국세·지방세 압류의 배당순위까지 확인해야 하므로, 최저가 할인보다 대항력 임차보증금과 세금 배당을 먼저 보는 사건입니다.