252,000,000원
수원지방법원 2024타경64555. 경기도 광주시 태전동 쌍용스윗닷홈 301동 7층 706호 아파트입니다. 감정가는 360,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 252,000,000원입니다. 소유자 최삼식은 2013.01.11 매매를 원인으로 거래가액 220,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 신청채권자는 한국자산관리공사이며 청구액은 420,691,362원입니다.
가격만 놓고 보면 감정가 대비 70%까지 내려온 현재 회차가 이전보다 유리합니다. 특히 최근 12개월 동일면적 평균 353,500,000원보다 101,500,000원 낮고, 최신 2026.08 거래가 400,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다. 다만 전체 거래 흐름을 보면 최근 구간이 이전 구간보다 7.1% 낮아진 하락 추세이므로, 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 접근해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경64555 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 회안대로 350-23, 301동 7층706호 (태전동,쌍용스윗닷홈) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.75㎡ · 철근콘크리트구조 15층 중 7층 |
| 사용승인 | 2004.01.05 |
| 소유자 | 최삼식 (2013.01.11 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 252,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 420,691,362원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 산정, 그러나 선행 이전등기 확인 필수
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있고, 배당 산정상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 따라서 임차보증금 때문에 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 대항력 임차인 구조는 확인되지 않습니다.
등기 흐름에서는 2021.02.25 애큐온저축은행 근저당권 357,600,000원, 2021.12.23 근저당권 114,000,000원이 나타나며, 두 권리는 2024.06.14 한국자산관리공사 앞으로 이전등기가 기재되어 있습니다. 이어 2024.08.22 한국자산관리공사의 임의경매개시결정이 있고, 이 경매개시결정이 말소기준으로 표시되어 있습니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 시장은 -7.1% 하락
쌍용스윗닷홈3은 409세대, 사용승인일은 2004.01.05입니다. 비교 대상은 전용 84.75㎡로 본건과 면적이 일치합니다. 최근 확인된 12건의 거래 범위는 317,000,000원~433,000,000원, 전체 평균은 364,791,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.75㎡ | 12 | 400,000,000원 |
| 2026.06 | 84.75㎡ | 2 | 342,500,000원 |
| 2026.06 | 84.75㎡ | 1 | 317,000,000원 |
| 2026.06 | 84.75㎡ | 1 | 317,000,000원 |
| 2026.06 | 84.75㎡ | 12 | 353,000,000원 |
| 2025.11 | 84.75㎡ | 6 | 350,000,000원 |
| 2025.10 | 84.75㎡ | 13 | 395,000,000원 |
| 2025.08 | 84.75㎡ | 13 | 433,000,000원 |
| 2025.08 | 84.75㎡ | 7 | 383,000,000원 |
| 2025.06 | 84.75㎡ | 5 | 364,000,000원 |
| 2025.06 | 84.75㎡ | 14 | 378,000,000원 |
| 2025.06 | 84.75㎡ | 3 | 345,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.75㎡ | 7건 | 353,500,000원 |
가격 메리트 판단에는 전체 평균 364,791,666원보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 353,500,000원, 최신 거래는 400,000,000원이고, 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 71.3%입니다. 산정 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 252,000,000원으로 동일합니다.
③ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,328,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 247,672,000원 |
252,000,000원 가정 시 집행비용 4,328,000원, 소유자 잔여 247,672,000원, 채권자 총 배당 0원, 매수인 인수 0원으로 산정되어 있습니다. 신청채권자 청구액은 420,691,362원이므로 실제 배당관계와 말소 범위는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 장지동 광남고등학교 북서측 인근으로, 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 15층 중 7층이며 사용승인일은 2004.01.05입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 도로를 통해 공도와 연계됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 동일면적 거래가 확인되며 최근 12건의 거래가격은 317,000,000원~433,000,000원입니다. 다만 최근 거래 수준은 이전보다 7.1% 낮아졌습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.06.14 한국자산관리공사 앞으로 이전된 근저당권 2건과 2024.08.22 경매개시결정의 선후관계를 등기 원본에서 확인하세요.
- 파산등기 확인. 2026.06.10 수원회생법원 파산선고 등기가 있으므로 경매절차와의 관계를 원본 사건기록으로 확인하세요.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서를 직접 대조하세요.
- 가격 상한. 현재 실질취득은 252,000,000원으로 최근12개월 평균 353,500,000원보다 낮지만 시장 추세는 -7.1%입니다. 하락 흐름을 반영해 응찰가를 정하세요.
- 최근 실거래. 최신 2026.08 거래는 400,000,000원이지만 2026.06에는 317,000,000원 거래도 확인됩니다. 한 건의 고가 거래만 기준으로 삼지 마세요.
- 배당 원본 대조. 산정표에서는 신청채권자 청구액 420,691,362원에 대해 채권자 배당이 0원으로 계산되어 있으므로 실제 배당요구·채권액·말소 관계를 반드시 확인하세요.
맺으며 — 가격은 열렸고, 권리는 확인해야 한다
이 물건의 가장 큰 장점은 현재 가격입니다. 감정가 360,000,000원에서 한 차례 유찰돼 252,000,000원까지 내려왔고, 산정 인수액이 0원이므로 실질취득 역시 252,000,000원입니다. 최근 12개월 동일면적 평균 353,500,000원의 71.3%라 가격상 여유는 분명합니다.
반면 시세는 최근 구간이 이전보다 7.1% 하락해 있어 감정가 기준 할인만으로 안전마진을 판단하면 안 됩니다. 더 중요한 것은 권리 원본입니다. 한국자산관리공사 앞으로의 2024.06.14 근저당권 이전등기와 2024.08.22 경매개시결정, 2026.06.10 파산등기의 관계를 직접 확인해야 합니다. 가격 메리트는 확인되지만, 권리 원본 대조를 통과한 뒤에야 A급 가격 메리트가 의미를 갖는 사건입니다.
