부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 권리 구조는 단순해 보이지만, 핵심은 대항력 임차인 송민호의 보증금입니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 판단되며 보증금이 확인되지 않았습니다. 낙찰가보다 인수 보증금이 크면 매수인의 실질취득액은 낙찰가 + 미배당 인수액으로 상승하므로 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

감정가 / 최저가

192,000,000원

신건(0회 유찰)

실질취득 주의

보증금 확인 필요

대항력 임차인 존재

인수 위험

미상

보증금 미확인

핵심지표

대항력 有

2022.05.06 전입

수원지방법원 2025타경53412. 경기도 수원시 팔달구 인계동 한라시그마팰리스 405호, 주거용 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 정찬호이며, 2020년 거래가액 150,000,000원으로 취득했습니다. 근저당권은 없고 압류 2건과 강제경매개시결정이 존재하는 구조입니다. 다만 이 사건의 진짜 변수는 등기보다 현황조사상 대항력 임차인입니다.

임차인 송민호는 2022.05.06 전입했고, 말소기준권리보다 앞선 점유 관계로 대항력 있음으로 확인됩니다. 보증금은 확인되지 않았으며, 매각물건명세서 보완이 필요한 상태입니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경53412 (강제경매)
소재지	경기도 수원시 팔달구 중부대로 110, 4(102)층405호 (인계동,한라시그마팰리스)
물건종류 / 이용상태	주거용 오피스텔 · 방2, 거실, 욕실, 주방 및 식당
소유자	정찬호
감정가 / 최저가	192,000,000원 / 192,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	송민호 / 240,000,000원
매각기일	2026.07.06

① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임차인 확인이 핵심

등기상 담보권은 없고, 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인은 등기부에 나타나지 않는 별도 권리입니다. 송민호는 2022.05.06 전입으로 대항력 요건을 충족하며, 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인이 인수할 가능성을 배제할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 확인 전 입찰 금지

임차인	전입일	대항력	보증금	비고
송민호	2022.05.06	대항력 有	미상	신청채권자와 동일인 · 가장임차인 또는 관계인 가능성

⚠️ 대항력 인수 가능성 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 매수인은 미배당 보증금을 인수합니다. 이 경우 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가하여 실질취득액은 보증금 수준으로 수렴할 수 있습니다. 현재는 보증금이 확인되지 않아 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.

ℹ️ 특이사항 임차인 송민호는 강제경매 신청채권자와 동일인입니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성이 있으므로 보증금·임대차계약·실제 점유관계를 반드시 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	3,488,000원
경매개시결정 · 송민호	240,000,000원	188,512,000원
미배당	-	51,488,000원
소유자 교부	-	0원

배당 계산상 신청채권자는 51,488,000원이 미배당됩니다. 임차인 보증금이 확인될 경우 별도 우선변제 관계가 발생할 수 있으며, 실제 배당은 법원 절차에 따라 달라질 수 있습니다.

매각대금 배분 (신건 1.92억)

회차별 미배당 변화

유찰 시 채권 미배당은 증가하며 임차인 인수 여부는 별도 확인 필요.

④ 입지·환금성 메모

입지. 성빈센트병원 남측 인근으로 근린생활시설, 공공기관, 아파트단지, 오피스텔 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 인근 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
용도. 일반상업지역 내 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 공부와 차이는 없습니다.
환금성. 수원 팔달구 인계동 중심 생활권 오피스텔로 입지는 있으나 임차인 권리 확인이 거래 판단의 핵심입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 보증금 확인. 대항력 임차인의 보증금 확인 전에는 실질취득액 계산이 불가능합니다.
동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 동일하므로 가장임차인 여부와 실제 채권관계를 확인하세요.
최저가 착시 주의. 192,000,000원의 최저가는 인수 보증금이 발생하면 실제 부담액과 달라질 수 있습니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·임대차계약서 및 점유관계를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “신건 가격보다 임차인 확인이 먼저”

이 물건은 담보권이 복잡하지 않고 압류도 매각으로 소멸하지만, 경매에서 가장 중요한 변수인 대항력 임차인이 존재합니다. 보증금이 밝혀지기 전에는 최저가 1.92억만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 임차인 송민호가 신청채권자와 동일인이라는 점은 반드시 확인해야 할 부분입니다. 권리 외형은 단순하지만, 인수 위험 확인 전에는 입찰 판단을 보류해야 하는 오피스텔입니다.

부동산강제경매

대항력 임차인 보증금이 핵심 변수 — 수원 한라시그마팰리스 405호

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임차인 확인이 핵심

② 임차인 분석 — 보증금 확인 전 입찰 금지

③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “신건 가격보다 임차인 확인이 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 건축HUB

토지 정보 VWorld

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매각결과

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현장 사진 (3장)

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