수원지방법원 2025타경54891. 동탄아르젠3차 3층 307호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 소유자 홍윤기는 2021년 6월 21일 매매를 원인으로 2021년 7월 9일 소유권을 이전받았고 거래가액은 71,500,000원입니다. 현재 경매의 말소기준으로 제시된 권리는 2023년 3월 2일 국의 압류이며, 이후 화성시·수원시 압류와 강제경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기 순서만 보고 “전부 소멸”이라고 끝낼 수 없습니다. 실제 임차인 김해미는 2021년 7월 9일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021년 6월 24일입니다. 즉 2023년 3월 2일 말소기준 압류보다 앞선 점유·전입으로 대항력이 있습니다. 현재 최저가 34,300,000원을 기준으로 집행비용을 제외하면 보증금 중 33,282,600원만 배당되는 계산이라 원칙대로라면 나머지 48,717,400원이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54891 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 능동 1066-3 동탄아르젠3차 3층 307호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중임 |
| 건물 위치 | 철근콘크리트구조 12층 내 3층 307호 |
| 소유자 | 홍윤기 · 2021.07.09 소유권이전 · 거래가액 71,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 34,300,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 82,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선행, 확약이 인수위험을 해소
과거 2014년 전세권과 근저당권, 신탁등기, 2020년 임의경매개시결정 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현 소유자 홍윤기 취득 후에는 김해미의 전입·점유가 먼저 이뤄졌고, 2023년 3월 2일 국 압류가 현재 말소기준으로 제시됩니다. 이후 화성시·수원시 압류와 2025년 3월 5일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김해미 | 전유부분 307호 전부 주거(임차권등기) | 82,000,000원 | 2021.07.09 / 2021.06.24 | 대항력 有 우선변제 有 확약 반영 인수 0원 |
김해미는 전입신고가 말소기준권리인 2023년 3월 2일 압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 회차의 배당 계산만 보면 보증금 82,000,000원 중 33,282,600원만 배당되고 48,717,400원이 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 1. 임차인 김해미 보증금 | 82,000,000원 | 33,282,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 82,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산상 김해미 보증금 미배당분은 48,717,400원입니다. 그러나 매각물건명세서의 확약을 반영하면 해당 잔존보증금의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 확인이 먼저
| 회차 | 최저가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (49%) | 34,300,000원 | 48,717,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 24,010,000원 | 58,822,180원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24.01%) | 16,807,000원 | 65,895,526원 | 0원 |
확약이 없다면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 배당액은 줄고 매수인이 떠안을 미배당 보증금은 증가하기 때문에 “유찰돼서 싸졌다”는 해석이 성립하지 않습니다. 이 사건은 그 구조를 확약이 해소한다는 점이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능동고등학교 북동측 인근이며, 근린생활시설·업무시설(오피스텔)·아파트단지가 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 12층 건물 내 3층이며, 위생·급배수·소방·개별난방·주차장·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 평탄한 토지의 업무시설 건부지이며 북동측으로 폭 약 15m 도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역(화성동탄(1))이며 공시지가는 3,370,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 잠금장치로 내부 확인이 제한되어 실제 내부구조·이용상황이 다소 다를 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 김해미 임차권의 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 대항력 계산 혼동 금지. 확약을 빼면 현 회차 룰상 인수액은 48,717,400원입니다. 최저가 34,300,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국·화성시·수원시 압류가 당해세에 해당하는지 확인해 실제 배당 차감 가능성을 점검해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 싸다고 단정할 수 없습니다.
- 현장 재확인. 감정 당시 내부 직접 확인이 제한됐으므로 실제 상태와 이용현황을 입찰 전에 확인하는 편이 안전합니다.
맺으며 — “대항력 임차인”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 사건을 표면만 보면 보증금 82,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 34,300,000원보다 보증금이 훨씬 커서 위험한 인수형 물건처럼 보입니다. 계산상으로도 현재 회차 미배당 보증금은 48,717,400원입니다. 그러나 매각물건명세서에는 신청채권자겸 주택임차권자 승계인이 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했다고 적시되어 있습니다. 따라서 이 확약을 그대로 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
다만 현재 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가의 49%라는 이유만으로 “싸다”고 평가할 수는 없습니다. 이 물건의 핵심은 가격 할인율보다 확약의 유효성·말소 이행, 그리고 세금 압류의 우선순위 확인입니다. 권리분석은 확약 확인 전과 후의 결론이 완전히 달라지는 사건입니다.
