수원지방법원 2025타경55039. 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티 이지더원 레이크뷰 아파트 211동 1603호입니다. 전용 이용상태는 공동주택(아파트)이며, 2018년 사용승인된 20층 건물의 16층 물건입니다. 소유자는 정해균이며, 임의경매 신청채권자는 주식회사 오에스비저축은행입니다.

권리분석의 핵심은 말소기준권리 이후 권리의 소멸입니다. 2021년 6월 8일 설정된 오에스비저축은행 근저당권이 말소기준이 되고, 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 등기부상 선순위 국민은행 근저당권 등은 말소기준 이전 권리이므로 등기 순서와 배당 관계를 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

임차인 조사상 확인되는 임차인은 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 없습니다. 다만 선순위 근저당권과 후순위 근저당권이 다수 존재해, 낙찰자는 등기부상 권리순위와 배당 결과를 확인해야 합니다.

② 예상배당표 (매각가 554,000,000원 가정)

배당은 집행비용과 선순위 근저당권부터 진행됩니다. 후순위 채권은 매각대금 부족으로 상당 부분 미배당이 발생합니다. 매수인이 이를 직접 인수하는 구조는 아닙니다.

③ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 새솔초등학교 남동측 인근으로 아파트단지가 밀집한 주거지역입니다.
• 교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스 정류장이 소재해 교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 제16층으로 사용승인일은 2018.01.26입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(송산그린시티) 등에 해당합니다.

④ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 검토. 최저매각가는 554,000,000원으로 유찰 없는 첫 회차입니다. 시장가격 비교 없이 신건 응찰 여부를 판단하지 마세요.
• 배당 확인. 선순위 근저당권과 후순위 근저당권의 순위를 반드시 확인하세요.
• 점유 확인. 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 현황조사와 점유 상태 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 위험 없음과 가격 메리트는 별개”

이 물건은 임차인 인수 부담은 없고, 말소기준 이후 권리도 정리되는 구조입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 권리의 깨끗함만이 아닙니다. 감정가 5.54억 신건에서 충분한 가격 메리트가 있는지, 복잡한 배당 구조와 현금 흐름을 감당할 수 있는지가 핵심입니다. 권리는 안정형, 입찰은 가격 검토형으로 접근하는 것이 적절합니다.