수원지방법원 2025타경55148. 경기도 화성시 장안면 수촌리 741-12 소재의 공업용 부동산으로, 감정평가상 일반철골구조 기타지붕 2층 공장이며 공실 상태로 이용 중입니다. 토지 면적은 3,296.0㎡, 지목은 공장용지이고 계획관리지역·성장관리계획구역(산업관리)에 속합니다. 감정가는 3,828,502,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1,875,965,000원, 감정가의 49%입니다.

등기상 말소기준권리는 2024-01-11 설정된 오산농업협동조합 근저당권 3,250,000,000원입니다. 이후의 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하고, 여러 가압류·압류도 등기부상 이미 말소됐습니다. 문제는 등기부보다 점유관계에 있습니다. 정애숙의 전입일은 2021-12-14로 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 단정적으로 ‘대항력 있는 임차인’이라고 확정하기보다는 대항력 가능·미상으로 보고, 보증금 규모와 배당요구 여부를 확인하기 전에는 매수인 인수액도 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 점유자는 별도 확인

말소기준은 2024-01-11 오산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,250,000,000원이고 공동담보로 수촌리 741-12 및 741-15가 기재돼 있습니다. 2025-03-27의 오산농업협동조합 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 2024-02-06 주식회사 창현종합건설 가압류, 2024-09-10 주식회사에너지솔루션 가압류, 2025-01-24 동탄농업협동조합 가압류, 2026-01-08 국 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.

② 점유자 분석 — 실제 점유자 1명, 보증금이 승부처

현황조사와 매각물건명세서에 정애숙이 확인되어 실제 점유자는 1명입니다. 전입일은 2021-12-14이지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 가능성과 낙찰 후 잔존 보증금을 계산할 수 없습니다. 감정평가에서는 건물을 공업용 공실 상태로 평가했고 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교는 보류

현재 최저매각가는 1,875,965,000원으로 감정가 3,828,502,000원의 49%입니다. 다만 이 물건은 공장과 토지가 결합된 일괄매각이고, 동일 조건의 실거래 비교 수치가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단하지 않습니다.

유찰이 더 진행되면 매각가가 낮아지는 만큼 오산농업협동조합의 미배당도 커집니다. 그러나 매수인 입장에서는 단순히 낙찰가가 내려가는지만 볼 것이 아니라, 선순위 점유자의 실제 보증금과 낙찰 후 인수 여부를 먼저 확정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,875,965,000원 가정)

배당 시뮬레이션은 집행비용 21,159,650원, 오산농업협동조합 배당 1,854,805,350원, 미배당 1,395,194,650원으로 계산되어 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 정애숙의 보증금도 확인되지 않아 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 장안첨단2 산업단지 동측 인근으로, 공장·창고·단독주택·농경지·임야·산업단지가 혼재하는 외곽지역입니다.
• 교통. 수촌리 741-12 토지 서측으로 세로에 접하고 근원거리에 시내버스정류장이 있으나 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.
• 건물. 일반철골구조 기타지붕 2층 공장으로 2023.10.20. 사용승인됐으며 외벽은 판넬, 내벽은 판넬 및 페인트 마감, 창호는 샷시창입니다.
• 설비. 위생·급배수설비·화재경보설비가 되어 있습니다.
• 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업관리)·가축사육제한구역(전부제한)·성장관리권역이며 공시지가는 305,100원/㎡입니다.
• 형상. 공장용지 3,296.0㎡, 완경사·사다리형·세로한면(가)입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 정애숙 보증금 확인. 가장 먼저 확인할 항목입니다. 보증금 규모를 모르면 실제 인수액과 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 전입일만으로 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 관련 원본에서 확정일자 및 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
• 2021-12-14 전입과 건물 사용승인일 대조. 점유자 전입일은 2021-12-14, 감정평가상 건물 사용승인일은 2023.10.20.이므로 각 원본 기록의 대상과 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되고 일부 조경수도 토지에 포함하여 평가됐습니다. 매각 대상 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 공실 상태 확인. 감정평가상 공업용 공실 상태로 이용 중이므로 실제 내부 상태와 설비 상태를 확인해야 합니다.
• 가격은 별도 검증. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고 공장·토지의 실제 거래가격과 임대수익성을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 먼저 확인할 것은 선순위 보증금”

이 물건은 감정가 3,828,502,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 1,875,965,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락이 눈에 띕니다. 하지만 권리분석의 핵심은 낙찰가가 아니라 2021-12-14 전입한 정애숙의 보증금입니다.

오산농업협동조합 근저당권 이후의 등기상 권리는 정리되는 구조지만, 정애숙은 말소기준권리보다 앞서 전입했고 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 현재 단계에서는 매수인 인수를 0원으로 확정할 수 없습니다. 선순위 점유자의 보증금과 배당관계를 확인하기 전에는 실질취득비용도 미상입니다. 여기에 공장과 토지의 일괄매각이고 동일 조건의 실거래 비교 수치도 확인되지 않으므로, 감정가 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다.

등기 구조는 비교적 명확하지만, 점유·보증금은 불명확. 이 사건은 가격보다 먼저 선순위 점유자의 실제 권리관계를 확정해야 하는 물건입니다.