수원지방법원 2025타경55148. 경기도 화성시 만세구 장안면 수촌리 741-12 소재 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 본건은 공업용(공실 상태)으로 이용 중인 것으로 평가됐습니다. 건물은 일반철골구조 기타지붕 2층 공장이고 2023.10.20. 사용승인을 받았습니다. 토지는 3,296.0000㎡의 공장용지이며 계획관리지역입니다. 매각은 일괄매각으로 진행되고, 본건 지상의 일부 조경수는 토지에 포함하여 평가됐습니다.
등기상 권리의 중심은 2024.01.11. 설정된 을구 1번 오산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,250,000,000원이며 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후의 가압류, 강제경매개시결정, 압류 등은 이미 말소됐거나 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 정애숙은 2021.12.14. 전입으로 대항력이 있어 등기부만 보고 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55148 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 만세구 장안면 수촌리 741-12 1동 [도로명주소] 경기도 화성시 만세구 장안면 방축말길35번길 60-65 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공업용(공실 상태) |
| 토지 | 3,296.0000㎡ · 공장용지 · 계획관리지역 · 공업용 |
| 건물 | 일반철골구조 기타지붕 2층 공장 · 2023.10.20. 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사정안기업 |
| 감정가 / 최저가 | 3,828,502,000원 / 1,313,175,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오산농업협동조합 / 2,637,731,073원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인 보증금이 변수
말소기준권리는 2024.01.11. 을구 1번 오산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,250,000,000원입니다. 공동담보로 경기도 화성시 장안면 수촌리 741-12, 741-15 및 백운현·주식회사정안기업 지분이 기재돼 있습니다.
2024.02.06. 창현종합건설 가압류 80,000,000원, 2024.09.10. 에너지솔루션 가압류 150,000,000원, 2025.01.24. 동탄농업협동조합 가압류 302,465,553원, 2025.02.14. 에너지솔루션의 강제경매개시결정, 2026.01.08. 국의 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 2025.03.27. 오산농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 후순위 등기권리가 매수인에게 그대로 남는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 보증금 확인 전에는 실질취득을 확정하지 않는다
현재 확인되는 임차인은 정애숙 1명입니다. 현황조사 및 매각물건명세서에 기재되어 있고, 전입일은 2021.12.14.입니다. 대항력은 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수액 산정의 핵심 숫자가 비어 있는 상태입니다.
| 임차인 | 점유/부분 | 전입일 | 보증금 | 권리 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정애숙 | 3,296.0000㎡ | 2021.12.14 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
전입신고가 말소기준권리 이전이라는 점에서 대항력은 인정되지만, 보증금이 확인되지 않아 배당 여부와 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서의 보완 내용과 실제 점유관계를 반드시 확인해야 합니다.
③ 가격·유찰 분석 — 감정가 대비 할인보다 실질취득이 먼저
현재 회차는 3회 유찰 상태이며 최저매각가는 1,313,175,000원입니다. 이는 감정가 3,828,502,000원의 약 34.3%입니다. 4회 유찰 시 919,222,500원, 5회 유찰 시 643,455,750원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에서는 단순한 최저가 하락만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 대항력 임차인의 보증금이 미상이고, 해당 보증금이 미배당 인수 대상이 되면 낙찰가 하락분이 그대로 매수인 절감액이 되지 않을 수 있기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,313,175,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 15,531,750원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 오산농업협동조합 | 3,250,000,000원 | 1,297,643,250원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정상 매각대금 1,313,175,000원에서 집행비용 15,531,750원을 제외한 1,297,643,250원이 오산농업협동조합 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 1,952,356,750원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 경기도 화성시 장안면 수촌리 소재로 장안첨단2 산업단지 동측 인근에 위치하며, 주변은 공장·창고·단독주택·농경지·임야·산업단지 등이 혼재하는 외곽지역입니다.
- 교통. 본건 기호1 토지 서측으로 세로에 접하고 근원거리에 시내버스정류장이 있으나, 감정평가상 대중교통사정은 다소 불편한 편입니다. 기호3 토지는 세로의 도로입니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업관리)·가축사육제한구역(전부제한)·성장관리권역입니다. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 지형은 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕 2층 공장으로 2023.10.20. 사용승인을 받았고, 외벽은 판넬, 내벽은 판넬 및 페인트, 창호는 샷시창입니다. 위생·급배수·화재경보설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 외곽지역의 공업용 물건이고 대중교통이 다소 불편하며 건물이 공실 상태인 점을 감안하면, 주거용 물건과 동일한 환금성을 전제로 접근하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금부터 확인. 정애숙은 2021.12.14. 전입으로 대항력이 있으므로 보증금 확인이 최우선입니다. 보증금이 낙찰가를 넘는 경우 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
- 확정일자·배당 여부 확인. 확정일자가 미상이고 우선변제 여부도 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 관련 원본을 통해 배당 가능성과 인수 범위를 확인해야 합니다.
- 유찰 회차별 총부담액 계산. 현재 최저가 1,313,175,000원만 볼 것이 아니라 임차보증금 인수 가능액을 합산해 실질취득액을 계산해야 합니다. 4회·5회 유찰 시나리오도 같은 방식으로 비교해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서상 일괄매각이며 본건 지상의 일부 조경수는 토지에 포함하여 평가됐으므로 실제 매각 대상과 현황을 확인하세요.
- 임대·점유관계 확인. 감정평가상 건물은 공실 상태이나 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 임차인 정애숙의 실제 점유 범위와 현장 이용상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조하고, 특히 임차보증금과 확정일자 부분을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 실질취득이 싸다”
이 사건은 3회 유찰로 최저매각가가 1,313,175,000원까지 내려왔다는 점만 보면 감정가 3,828,502,000원 대비 큰 할인 폭이 눈에 띕니다. 하지만 권리분석의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 2024.01.11. 근저당권이 말소기준권리로 명확한 반면, 정애숙의 2021.12.14. 전입으로 대항력이 인정되고 보증금이 미상이기 때문입니다.
따라서 현재의 배당표상 인수 0원을 최종 결론으로 삼아서는 안 됩니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당된다면 낙찰가가 919,222,500원이나 643,455,750원으로 내려가더라도 매수인의 실질취득액은 보증금 수준으로 수렴할 수 있습니다. 반대로 보증금과 배당관계가 확인돼 인수액이 작다면 낮아진 최저가의 의미가 커집니다.
결론적으로 등기상 말소구조는 비교적 명확하지만 임차보증금 때문에 실질취득을 아직 확정할 수 없는 사건입니다. 여기에 3회 유찰, 공업용 공실, 외곽 입지와 다소 불편한 대중교통 여건까지 겹칩니다. 최저가 숫자보다 정애숙의 보증금·확정일자·배당관계를 먼저 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
