656,900,000원
대구지방법원 2025타경3822. 포항시 북구 대흥동 600-20, 도로명주소 용당로 115에 위치한 대지와 근린생활시설·주택 복합물건입니다. 토지는 346.0㎡, 지목은 대, 일반상업지역의 상업용 토지이며 평지·사다리형·중로각지 조건입니다. 건물은 철근콘크리트조 3층 건물과 일반철골구조 단층 건물로 구성되고, 3층 건물의 1·2층은 근린생활시설, 3층은 주택으로 이용됩니다.
감정가 1,340,613,450원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 656,900,000원입니다. 감정가 대비 49%이지만, 동일 물건 또는 인근 비교 가능한 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 이 수치는 감정가 대비 하락률일 뿐 시장가격 대비 할인율이 아닙니다. 권리상 인수액 0원을 적용한 실질취득 기준도 656,900,000원으로 같지만, 이를 곧바로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3822 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 대흥동 600-20 · 경상북도 포항시 북구 용당로 115 |
| 물건종류 | 대지·토지 · 근린생활시설·주택 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 346.0㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 건물 이용상태 | 가동 1·2층 근린생활시설, 3층 주택 · 나동 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 · 일반철골구조 그라스울패널지붕 단층 |
| 사용승인 | 가동 1976.02.04 · 증축 1998.02.16 · 나동 2012.07.05 |
| 소유자 | 김천서 2분의 1 · 최영희 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,340,613,450원 / 656,900,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송도새마을금고 / 306,375,220원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 공시지가 | 1,394,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 말소기준 표기는 재검증
매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 기재돼 있고, 예상배당 산정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 내용에서는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 영업자나 주택 점유자의 존재와 점유 원인은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 49%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가 656,900,000원은 감정가 1,340,613,450원의 49%입니다. 그러나 실거래 평균·최근 거래·가격 추세를 확인할 수 있는 비교자료는 없습니다. 이 물건은 일반상업지역의 대지와 1976년 사용승인된 근린생활시설·주택, 2012년 사용승인된 별동 근린생활시설을 일괄매각하는 구조라서 아파트처럼 단순한 평형별 거래 비교도 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 656,900,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 459,830,000원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 321,881,000원 | 24% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 656,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,969,000원 |
| 을구 1번 전세권 · 주)보광훼미리마트 | 미상 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주)대아상호신용금고 | 미상 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 481,000,000원 | 481,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 류도곤 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사삼일상호저축은행 | 200,000,000원 | 66,931,000원 |
| 을구 7번 전세권 · 주식회사보광훼미리마트 | 80,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사삼일상호저축은행 | 532,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당권 · 대동신용협동조합 | 588,000,000원 | 0원 |
| 을구 15번 근저당권 · 포항제일신용협동조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 을구 16번 근저당권 · 대동신용협동조합 | 564,000,000원 | 0원 |
| 을구 17번 근저당권 · 대동신용협동조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 을구 18번 근저당권 · 박호자 | 130,000,000원 | 0원 |
| 을구 22번 근저당권 · 포항서부신용협동조합 | 806,000,000원 | 0원 |
| 을구 23번 근저당권 · 박호자 | 125,000,000원 | 0원 |
| 을구 26번 근저당권 · 주식회사머스트삼일저축은행 | 840,000,000원 | 0원 |
| 을구 27번 근저당권 · 박호자 | 100,000,000원 | 0원 |
| 을구 30번 근저당권 · 포항수산업협동조합 | 960,000,000원 | 0원 |
| 을구 32번 근저당권 · 포항중앙새마을금고 | 648,000,000원 | 0원 |
| 을구 32번 근저당권 · 송도새마을금고 | 360,000,000원 | 0원 |
| 을구 33번 근저당권 · 최명희 | 300,000,000원 | 0원 |
| 을구 34번 근저당권 · 박호자 | 30,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 5,901,778원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 경북신용보증재단 | 61,663,224원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 신용보증기금 | 19,411,603원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 신한카드주식회사 | 28,308,057원 | 0원 |
| 을구 7-1번 전세권 경정 | 미상 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 7,439,284,662원, 예상 배당액 647,931,000원, 미배당액 6,791,353,662원, 소유자 잔여 0원으로 산정됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 채권액이 확인되지 않은 권리는 배당 계산에서 제외됐습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전화국사거리 남서측 인근의 노선상가지대와 주상혼용지대로, 근린생활시설·단독주택·주차장 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지 조건. 도시지역·일반상업지역이며 중로1류와 소로3류에 접합니다. 평지의 사다리형 중로각지이고 토지이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 건물. 가동은 1976.02.04 사용승인된 철근콘크리트조 3층 건물로 1998.02.16 증축됐고, 나동은 2012.07.05 사용승인된 일반철골구조 단층 건물입니다.
- 이용상태. 가동 1·2층은 근린생활시설, 3층은 주택이며 나동도 근린생활시설입니다. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단일 주거용 물건이 아닌 토지·근린생활시설·주택 복합물건으로, 임대수익·건물상태·상권수요를 함께 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확정. 1998.10.24 근저당권의 말소기준 표시와 2002.09.06 말소 기록이 함께 존재하므로 최신 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 과거 전세권 확인. 1997.07.08 전세권은 2005.02.18 선행 경매 매각으로 말소된 이력이 있으나, 현재 등기부의 현존사항과 폐쇄사항을 구분해 확인하세요.
- 점유 조사. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 가동 1·2층과 나동의 영업자, 3층 주택의 전입자와 점유 원인을 각각 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서의 물건별 목록, 현황도면, 면적과 실제 경계를 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가 656,900,000원은 감정가의 49%지만 실거래 비교가 없습니다. 토지와 건물의 개별가치, 철거·수선비, 임대수익을 별도로 산정하세요.
- 건물 상태. 가동은 1976.02.04 사용승인, 1998.02.16 증축된 건물입니다. 구조·누수·설비·외벽·내부 마감 상태를 현장에서 확인하세요.
- 배당표 재산정. 과거 말소권리가 예상배당표에 함께 포함돼 있으므로, 현존 채권과 배당요구 채권만으로 순위와 금액을 재구성하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·채권계산서와 현장 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 안전한 입찰은 같은 말이 아니다”
이 물건은 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 권리상 실질취득액도 최저매각가와 같은 656,900,000원입니다. 그러나 신고 임차인이 없다는 사실만으로 점유 문제가 해소된 것은 아닙니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 건물은 근린생활시설과 주택이 혼재합니다.
또한 1998년 근저당권이 말소기준으로 표시되면서도 2002년 말소된 이력이 있고, 예상배당표에는 과거에 말소된 권리들이 포함돼 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “인수 0원” 자체보다 현재 살아 있는 권리만 다시 추려 말소기준과 배당순위를 재구성하는 것입니다. 감정가의 49%라는 숫자 역시 시세 비교자료가 없는 상태에서는 가격 메리트의 증거가 아닙니다. 명세서상 인수는 0원, 권리·점유·가격 검증은 보류. 원본 서류와 현장을 모두 확인한 뒤에만 입찰가를 결정해야 합니다.
