수원지방법원 2025타경55961. 경기도 용인시 처인구 김량장동 ‘아이홈’ 102동 302호, 전용면적 비교 기준 45.8㎡의 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금 235,000,000원이 존재하고, 배당으로 전액 회수되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 구조이기 때문입니다. 현재 회차의 낙찰가 75,514,000원에 인수액 161,245,252원을 더하면 실질취득은 236,759,252원이 됩니다.
즉, 유찰이 더 진행되어 낙찰가가 내려가더라도 인수액은 반대로 늘어납니다. 4회 유찰이면 인수액이 183,491,676원, 5회 유찰이면 199,064,173원으로 증가해 실질취득은 각각 236,351,476원과 236,066,033원 수준입니다. 최저가 하락이 곧 매수원가 하락을 뜻하지 않는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55961 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 김량장동 186-43 아이홈 102동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 비교면적 45.8㎡ |
| 소유자 | 박승준 |
| 감정가 / 최저가 | 220,160,600원 / 75,514,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심
등기부상 실제 임차인은 구동현 씨 1명입니다. 임차보증금은 235,000,000원, 임대차계약일은 2022.03.11, 확정일자는 2022.03.16, 주민등록 및 점유개시일은 2022.04.15입니다. 2024.04.01 주택임차권등기가 이루어졌고, 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권등기가 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 구동현 건물의 전부 · 주거 | 235,000,000원 | 有 | 有 | 161,245,252원 |
현재 회차 배당에서는 임차인에게 73,754,748원이 지급되고, 보증금 부족분 161,245,252원을 매수인이 인수합니다. 따라서 이 사건에서 권리분석의 핵심은 경매개시결정이나 후순위 권리보다 대항력 있는 임차보증금의 승계입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
가격 판단에서는 전체 거래 평균 343,750,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 255,000,000원 1건이고 최신 거래 역시 255,000,000원입니다. 다만 비교대상은 현진에버빌(101,102,103)이고, 대상의 비교면적 45.8㎡와 거래면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 54.11㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2021.11 | 54.11㎡ | 3 | 365,000,000원 |
| 2021.11 | 54.11㎡ | 2 | 366,000,000원 |
| 2021.11 | 60.86㎡ | 3 | 389,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 255,000,000원 |
현재 회차의 표면 최저가 75,514,000원은 감정가의 34%이지만, 이는 인수액 때문에 실제 매수원가를 제대로 보여주지 않습니다. 현재 실질취득 236,759,252원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 255,000,000원의 92.8% 수준으로 약 7.2% 낮습니다. 다만 비교면적이 45.8㎡와 54.11㎡·60.86㎡로 다르고, 최근 추세가 -31.7%이므로 이를 확정적인 시세 안전마진으로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,514,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,759,252원 |
| 1. 임차인 구동현 보증금 (우선변제) | 235,000,000원 | 73,754,748원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 75,514,000원 중 집행비용 1,759,252원을 제외한 73,754,748원이 임차인에게 배당됩니다. 임차보증금 235,000,000원 중 161,245,252원은 매수인이 인수합니다. 따라서 매수인의 실질취득은 236,759,252원으로 보증금 235,000,000원에 매우 근접합니다.
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 75,514,000원 | 161,245,252원 | 236,759,252원 |
| 4회 유찰 시 | 52,859,800원 | 183,491,676원 | 236,351,476원 |
| 5회 유찰 시 | 37,001,860원 | 199,064,173원 | 236,066,033원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표·시장자료 기준)
- 입지. 용인초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설 등으로 이루어져 주위환경 및 제반조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입 및 주정차가 가능하고, 인근에 버스정류장과 에버라인 용인중앙시장역이 소재해 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 302호이며, 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역 및 제1종일반주거지역과 자연보전권역·준보전산지·수질보전특별대책지역 등 다수의 토지이용계획 제한이 확인됩니다. 토지면적은 2,544.0㎡, 공시지가는 995,100원/㎡입니다.
- 환금성. 비교시장인 현진에버빌(101,102,103)은 29세대이며, 경매 평균 유찰 횟수는 3.5회, 매각률은 0.0%입니다. 최근 거래는 2024.10 255,000,000원 1건으로, 최근 추세는 과거 거래 대비 -31.7%입니다. 다만 대상과 비교거래의 면적이 일치하지 않아 환금성·가격 비교는 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 경계. 현재 최저매각가 75,514,000원만 보면 감정가의 34%이지만, 실제로는 임차인 인수 161,245,252원이 붙어 실질취득 236,759,252원입니다.
- 임차인 인수 확인. 구동현 씨는 보증금 235,000,000원, 대항력 有, 우선변제 有로 확인되며 현재 회차에서 161,245,252원을 매수인이 인수합니다. 이 금액이 이 사건의 핵심 원가입니다.
- 유찰의 의미. 4회 유찰과 5회 유찰에서는 낙찰가가 각각 52,859,800원과 37,001,860원으로 내려가지만 인수액이 각각 183,491,676원과 199,064,173원으로 늘어 실질취득은 236,351,476원과 236,066,033원 수준에 머뭅니다.
- 시세 비교 보수적으로. 최근12m 평균·최신 거래는 255,000,000원이지만 비교대상은 현진에버빌(101,102,103), 거래면적은 54.11㎡·60.86㎡로 대상 45.8㎡와 일치하지 않습니다. 실질취득 236,759,252원을 단순히 ‘7.2% 싸다’고만 판단하면 안 됩니다.
- 임대차 상태 재확인. 임차권등기는 2024.04.01 이루어졌고 배당요구도 확인됩니다. 현황조사에서는 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 점유 및 현장 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.04.26 민간임대주택 등기가 존재하며, 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 등기되어 있습니다.
맺으며 — “최저가가 싸다 ≠ 매수원가가 싸다”
이 사건은 최저매각가 75,514,000원이라는 숫자가 가장 위험한 사건입니다. 대항력 있는 구동현 씨의 보증금은 235,000,000원이고, 현재 회차에서 161,245,252원이 미배당되어 매수인에게 넘어갑니다. 그래서 실질취득은 236,759,252원으로 보증금 수준에 고정됩니다.
시장 측면에서는 최근12개월 평균과 최신 거래가 255,000,000원이어서 현재 실질취득이 약 92.8% 수준이라는 점은 긍정적입니다. 그러나 비교면적이 일치하지 않고, 최근 거래가 1건뿐이며, 추세가 -31.7%입니다. 더구나 실질취득은 감정가 220,160,600원보다 높습니다. 따라서 이 사건을 ‘최저가가 75,514,000원이니 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
결론적으로 권리상 핵심 위험은 명확한 대항력 임차보증금 인수이고, 가격상 핵심은 그 인수액 때문에 유찰이 추가되어도 총원가가 거의 내려가지 않는다는 점입니다. 최근 거래 대비 소폭의 가격 여지는 있으나 비교조건이 약하고 하락 추세도 확인됩니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 보증금 인수를 포함한 실질취득액 2.36억 안팎을 감수할 수 있는지입니다.
