수원지방법원 2025타경55961. 용인시 처인구 김량장동 아이홈 102동 302호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 박승준이고, 주택도시보증공사가 2025년 5월 13일 강제경매를 신청했습니다. 이 사건의 핵심은 경매개시결정 자체가 아니라 그보다 앞서 성립한 임차인 구동현의 대항력입니다.
구동현은 2022년 3월 11일 임대차계약, 2022년 3월 16일 확정일자, 2022년 4월 15일 주민등록과 점유개시를 갖췄고, 2024년 4월 1일 임차보증금 235,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정일인 2025년 5월 13일보다 앞서므로 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 명시돼 있습니다. 배당으로 전액을 돌려받지 못하면 그 부족액은 낙찰자가 이어받습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55961 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 김량장동 186-43 아이홈 102동 3층302호 |
| 도로명 | 경기도 용인시 처인구 학산로67번길 21-2 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대주택) · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 박승준 |
| 감정가 / 최저가 | 220,160,600원 / 107,878,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기상 2021년 신탁은 2022년 4월 15일 이미 말소됐고, 박승준이 2022년 4월 26일 소유권을 취득했습니다. 같은 날 민간임대주택등기도 이뤄졌습니다. 하지만 낙찰자 관점에서 가장 중요한 시점은 2022년 4월 15일 임차인의 주민등록·점유입니다. 이는 2025년 5월 13일 경매개시결정보다 앞서며, 매각물건명세서도 을구 1번 주택임차권등기를 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 구동현 | 건물의 전부 | 235,000,000원 | 2022.04.15 / 2022.03.16 | 신청 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
구동현은 보증기관의 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 확정일자와 배당요구가 있어 배당에서 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 매각대금으로 보증금 전액을 충당하지 못합니다. 따라서 우선변제권이 있다는 사실과 매수인의 인수 위험이 없다는 것은 전혀 같은 뜻이 아닙니다. 오히려 배당 후 남은 보증금이 그대로 인수되는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 1.08억이 아니라 2.37억으로 봐야 한다
가격 비교의 기준은 최저가 107,878,000원이 아니라 현재 회차 실질취득 237,310,292원입니다. 거래자료상 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 255,000,000원입니다. 실질취득은 이 기준의 약 93.1% 수준이지만, 감정가 220,160,600원보다 오히려 높습니다.
더 중요한 것은 거래 추세입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -31.7%로 하락했고, 전체 평균 343,750,000원은 2021년 고가 거래가 섞인 값이라 가격 메리트 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다. 최신 거래 255,000,000원도 2024.10 거래이며, 시세 비교 대상 면적은 45.8㎡인데 실제 거래 표본은 54.11㎡와 60.86㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 단순히 “실질취득이 2.55억보다 낮다”는 이유만으로 싸다고 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 54.11㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2021.11 | 54.11㎡ | 3 | 365,000,000원 |
| 2021.11 | 54.11㎡ | 2 | 366,000,000원 |
| 2021.11 | 60.86㎡ | 3 | 389,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 1건 | 255,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 107,878,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,310,292원 |
| 1. 임차인 구동현 보증금 | 235,000,000원 | 105,567,708원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 미배당액 129,432,292원을 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시 — 싸지는 것이 아니라 인수가 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 107,878,000원 | 129,432,292원 | 237,310,292원 |
| 3회 유찰 시 | 75,514,600원 | 161,244,663원 | 236,759,263원 |
| 4회 유찰 시 | 52,860,220원 | 183,491,264원 | 236,351,484원 |
매각가만 보면 107,878,000원 → 75,514,600원 → 52,860,220원으로 크게 내려갑니다. 그러나 인수액은 반대로 129,432,292원 → 161,244,663원 → 183,491,264원으로 증가합니다. 결국 실질취득은 237,310,292원 → 236,759,263원 → 236,351,484원으로 거의 변하지 않습니다. 이 물건은 유찰 자체가 가격 메리트를 크게 만들어 주는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인초등학교 북측 인근이며, 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역으로 주위환경과 제반조건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입과 주정차가 가능하고, 인근에 버스정류장과 에버라인 용인중앙시장역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물로, 외벽은 석재붙임 마감, 내부는 벽지도배 및 일부 타일 마감, 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 995,100원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 관계인 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 거래자료상 29세대 규모이며 경매 평균 유찰횟수는 2.7회입니다. 최근 거래 추세가 -31.7%이고 비교 거래 면적도 일치하지 않아 가격 검증이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰 판단은 107,878,000원이 아니라 현재 인수액을 더한 실질취득 237,310,292원을 기준으로 하세요.
- 임차보증금 인수 확인. 구동현 보증금 235,000,000원 중 현재 예상 미배당 129,432,292원이 매수인 인수 대상입니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득은 각각 236,759,263원, 236,351,484원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다.
- 시세 하락 반영. 최근 거래는 255,000,000원이고 거래 추세는 -31.7%입니다. 343,750,000원의 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 면적 차이 확인. 비교 대상은 45.8㎡인데 거래 표본은 54.11㎡와 60.86㎡여서 직접 비교에 한계가 있습니다.
- 내부 상태 재확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으므로 실제 구조와 관리상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 임차권 존속 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “1.08억짜리 물건”이 아니다
표면상 최저가는 감정가 220,160,600원의 49%인 107,878,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 구동현의 보증금 235,000,000원이 먼저 자리하고 있어 현재 회차에서 낙찰자가 추가로 떠안을 금액은 129,432,292원입니다. 실질취득은 237,310,292원으로 감정가보다 높고, 추가 유찰이 진행돼도 총 부담은 236,000,000원대에서 거의 고정됩니다.
최근 거래 기준 255,000,000원보다 숫자상 낮기는 하지만, 최근 거래 추세가 -31.7%이고 비교 면적도 일치하지 않습니다. 다세대라는 환금성 특성, 2회 유찰, 대항력 임차보증금 인수까지 겹친 만큼 최저가 할인율을 투자 매력으로 착각해서는 안 되는 물건입니다. 권리 구조를 이해한 뒤 실질취득가와 실제 동일면적 시세를 다시 맞춰 보는 것이 입찰의 출발점입니다.
