수원지방법원 2025타경56023. 동탄순환대로 719 소재 업무시설(오피스텔) 1동 3층 320호입니다. 현재 소유자는 서진명으로, 2021.09.04 매매계약에 따른 거래가액은 145,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “말소기준 이후는 전부 소멸” 구조가 아닙니다. 과거 태안농업협동조합 근저당은 2021.03.26 이미 말소됐고, 데이터상 현재 말소기준으로 잡힌 권리는 2025.05.16 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 2024.03.20 등기된 권도연의 주택임차권은 원칙상 매수인 인수 대상이지만, 매각물건명세서에는 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 제출돼 있습니다.

중요한 반전은 여기서 끝나지 않습니다. 박준오는 2024.12.02 전입하고 2025.07.25 배당요구를 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이런 경우 단순히 “대항력 있음”으로 단정하면 안 됩니다. 말소기준보다 전입이 빠르므로 대항력 가능성은 있으나 금액·우선변제 관계가 미상이고, 권도연 관련 확약의 효력은 박준오에게 확장되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주된 인수는 확약으로 끊겼지만 미상 임차인이 남는다

권도연은 2022.03.18 전입·점유개시·확정일자를 갖추고, 2024.03.20 보증금 150,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 회차 배당계산에서는 집행비용 1,678,900원을 뺀 69,371,100원을 배당받고 80,628,900원이 남아 원칙상 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서에 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인이 보증금 전액에 관해 미배당 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했으므로, 권도연 관련 인수액은 실질 0원*으로 봅니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 2명

주택도시보증공사는 신청채권자이자 주택임차권자 승계인으로 기재된 주체이며, 실제 임차인 수에는 합산하지 않습니다.

② 가격 구조 — ‘49% 최저가’만 보면 안 되는 이유

현재 최저가는 감정가 145,000,000원의 49%인 71,050,000원입니다. 다만 권도연의 확약이 없다고 가정한 원칙적 계산에서는 현재 회차 미배당 잔존보증금이 80,628,900원이고, 3회 유찰 시 101,560,230원, 4회 유찰 시 116,212,161원으로 늘어납니다. 즉 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득 총액이 보증금 150,000,000원 안팎에 고정되는 구조가 됩니다.

이번 사건은 그 일반 원칙에 확약이라는 예외가 붙었습니다. 권도연 관련 미배당 잔존액은 확약으로 실질 인수 0원이므로, 그 80,628,900원을 실제 취득원가에 더해서는 안 됩니다. 반면 박준오의 보증금은 미상이므로 현재 실질취득비용은 최소 71,050,000원까지는 보이지만 최종 상한은 확정할 수 없습니다. 동일 유형의 최근 실거래 비교 없이 71,050,000원을 ‘시세보다 싸다’고 평가하지 않습니다.

* 권도연 임차권 관련 확약의 적용을 전제로 한 실질 인수액입니다. 박준오의 보증금·대항력 및 인수 가능성은 별도이며 이 확약으로 해소되지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 71,050,000원 가정)

현재 회차의 원칙적 배당계산에서는 권도연 보증금 중 80,628,900원이 미배당으로 남습니다. 그러나 매각물건명세서의 잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약 때문에 이 금액의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 영천초등학교 북동측 인근으로, 주위는 아파트단지·업무시설·근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 지하4층·지상7층 건물의 제3층 320호입니다.
• 도로·토지. 북동측 광대로, 남서측 중로에 접하며 근린상업지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄(2))입니다.
• 토지. 공시지가 5,493,000원/㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
• 환금성. 가격 판단은 동일 유형의 최근 실거래 비교 없이 단정하지 않습니다. 현재 확인되는 사실은 오피스텔 용도와 2회 유찰 이력입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 박준오 보증금 확인이 최우선. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 전입 유지 여부를 확인해야 실질 인수 상한을 계산할 수 있습니다.
• 확약 원문 범위 확인. 권도연 임차권의 미배당 잔존보증금 전액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 매각조건에 확실히 반영되는지 원문으로 대조하세요.
• 확약 적용 대상 분리. 권도연 관련 확약을 박준오에게까지 확장해 해석하면 안 됩니다. 별도 임차인의 인수위험은 별도 검토 대상입니다.
• ‘49% 할인’ 표현 경계. 최저가 71,050,000원은 감정가의 49%이지만, 동일 유형 최근 실거래와 확약 밖 임차인 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 시세 대비 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
• 관리비·점유관계 확인. 오피스텔의 체납 관리비와 현 점유자를 관리사무소·현장 확인으로 점검하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건과 확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약으로 큰 불은 껐지만, 권리분석은 아직 끝나지 않았다”

이 사건의 핵심은 두 임차인을 분리해서 보는 것입니다. 권도연은 보증금 150,000,000원, 현재 회차 미배당 80,628,900원이라는 큰 인수구조가 있었지만, 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기· 임차권등기 말소 동의 확약으로 매수인 실질 인수는 0원*이 됩니다. 여기까지만 보면 2회 유찰, 최저가 71,050,000원이 강하게 보일 수 있습니다.

하지만 박준오는 다릅니다. 2024.12.02 전입은 말소기준 2025.05.16보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상이고, 권도연 관련 확약도 적용되지 않습니다. 따라서 박준오의 대항력은 가능·미상, 인수액도 미상입니다. 실거래 비교 없이 가격 우위를 주장할 수도 없습니다. 결론은 주된 인수는 해소, 잔존 임차인 위험은 미해결. 박준오의 보증금·점유·대항요건을 원문으로 확인하기 전까지는 최저가만 보고 접근하기 어려운 사건입니다.