수원지방법원 2025타경56285. 화성시 능동 ‘서동탄역파크자이’ 107동 8층 801호 아파트입니다. 소유권은 2019.01.24 이범희·강지해가 각 2분의 1 지분으로 거래가액 415,000,000원에 취득한 뒤, 2019.11.29 이범희 지분 전부가 강지해에게 증여되어 현재 강지해 명의로 정리된 흐름입니다. 경매의 말소기준은 2022.07.05 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당 120,000,000원이고, 2022.07.19 같은 채권자의 후순위 근저당 120,000,000원 및 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
따라서 등기상 핵심은 복잡하지 않습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 가격 쪽은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가 685,000,000원의 70%인 479,500,000원까지 내려왔지만, 동일 면적의 최근 실거래 자료로 현재 가격을 검증할 근거가 확인되지 않습니다. 유찰률과 시세 할인율은 같은 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56285 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 능동 1282 서동탄역파크자이 107동 8층 801호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 21층 건물 중 8층 801호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 강지해 |
| 감정가 / 최저가 | 685,000,000원 / 479,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대해상화재보험주식회사 / 208,067,601원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 단지 | 서동탄역파크자이 · 982세대 · 2018.01.30 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
신고된 임차인은 없습니다. 이에 따라 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 점유관계까지 확정된 것으로 보아서는 안 됩니다. 현재 확인되는 말소기준권리는 2022.07.05 현대해상화재보험 근저당이고, 그 뒤의 현대해상 후순위 근저당과 하나캐피탈·삼성카드·현대캐피탈·신한은행 가압류, 국·국민건강보험공단·화성시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 프레임 — 70%까지 내려왔지만 시세 메리트는 아직 판정 불가
현재 최저매각가는 479,500,000원으로 감정가 685,000,000원의 70%입니다. 다음 유찰 시나리오는 335,650,000원, 그 다음은 234,954,999원으로 계산되어 있습니다. 하지만 이 사건에서 확인되는 단지 정보는 서동탄역파크자이 982세대, 2018.01.30 준공이며, 비교 대상으로 확정할 수 있는 동일 면적 실거래 자료는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 479,500,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 335,650,000원 | 33,572,788원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 234,954,999원 | 132,858,059원 | 0원 |
유찰이 이어지면 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 즉 낙찰가가 내려가는 만큼 실질취득금액도 함께 내려가는 일반적인 소멸형 구조입니다. 다만 현재 479,500,000원이 시세보다 저렴한지 여부는 별도의 실거래 검증 없이는 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 479,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,195,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 62,595,080원 | 62,595,080원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 13,978,058원 | 13,978,058원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 19,625,391원 | 19,625,391원 |
| 7. 갑구 10번 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 19,112,949원 | 19,112,949원 |
| 8. 갑구 12번 가압류 · 주식회사신한은행 | 8,412,210원 | 8,412,210원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 108,581,312원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션은 채권자 청구 합계 363,723,688원에 대해 363,723,688원 전액 배당, 미배당 0원, 소유자 잔여 108,581,312원, 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 국세·지방세 등 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당순서와 잔여금이 달라질 수 있습니다. 사건 신청채권자의 청구액은 208,067,601원이며, 배당 시뮬레이션에서는 현대해상화재보험의 두 근저당 채권최고액 각 120,000,000원을 기준으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 능동 소재, 푸른초등학교 서측 인근. 주위는 아파트단지·단지내 근린생활시설·공원 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 단지로 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하며, 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 21층 건물 중 8층 801호이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 아파트 단지내 도로를 통해 외부도로와 연계가 용이합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(능동지구)이며 소로1류·소로2류·중로1류·중로3류 접합, 상대보호구역·비행안전제2구역·토석채취제한지역·성장관리권역에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 아파트 이용, 평지·사다리형·중로한면이며 공시지가는 2,381,000원/㎡입니다.
- 단지. 서동탄역파크자이 982세대, 2018.01.30 준공입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격을 감정가 할인율로 판단하지 않기. 현재 479,500,000원은 감정가의 70%지만, 동일 면적 실거래 근거 없이 ‘시세보다 싸다’고 결론내리지 마세요.
- 말소기준 재확인. 2022.07.05 현대해상화재보험 근저당을 기준으로 후순위 근저당·가압류·압류의 매각 소멸 여부를 원본 등기와 대조하세요.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 등 압류 확인. 국·국민건강보험공단·화성시 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 현재 배당표의 후순위 배당과 소유자 잔여가 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시나리오 구분. 2회 유찰 시 매각가 335,650,000원에서 미배당 33,572,788원, 3회 유찰 시 234,954,999원에서 미배당 132,858,059원으로 늘지만 매수인 인수는 모두 0원으로 계산됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금관계와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “70%”보다 중요한 것은 실질취득과 시세 검증
이 사건은 권리구조만 놓고 보면 비교적 읽기 쉽습니다. 말소기준은 2022.07.05 현대해상화재보험 근저당이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 현재 권리 인수 반영 실질취득은 최저매각가와 같은 479,500,000원입니다.
다만 이 숫자가 곧바로 ‘시세 대비 저렴하다’는 뜻은 아닙니다. 동일 면적 최근 실거래로 검증할 자료가 없는 상태에서 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다. 여기에 감정평가상 임대관계 미상, 국세·지방세 등 압류 3건에 따른 배당 변동 가능성도 남아 있습니다. 결론은 권리 인수는 0원으로 정리되지만, 가격은 실거래 확인 전까지 보수적으로 판단하는 사건입니다.
