대구지방법원 2025타경3862. 포항시 남구 오천읍 문덕리 231-7, 도로명 문덕로 11에 있는 대지와 주상용 건물입니다. 토지는 488.7㎡의 ‘대’로, 상업용으로 이용되고 있으며 평지·정방형·광대소각 조건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층이고 현재 주상용으로 이용 중입니다. 소유자는 함현식이며 단독소유입니다.
권리 구조는 2016.05.11 설정된 남포항새마을금고 근저당권을 말소기준으로 잡습니다. 같은 날 신포항새마을금고 근저당권과 후순위 근저당권들이 설정됐고, 이후 가압류·경매개시결정·압류가 이어졌습니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권은 해당 사항이 없는 것으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3862 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 231-7 · 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕로 11 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 주상용 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 |
| 토지 현황 | 488.7㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 광대소각 |
| 소유자 | 함현식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,808,123,100원 / 885,980,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남포항새마을금고 / 561,630,190원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 명시된 매수인 인수는 0원
말소기준은 2016.05.11 접수된 남포항새마을금고의 채권최고액 390,000,000원 근저당권입니다. 같은 접수일·접수번호로 신포항새마을금고의 채권최고액 390,000,000원 근저당권도 등기돼 있습니다. 이후 을구 2번 근저당권, 가압류, 임의경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%는 시세가 아니다
현재 최저매각가는 885,980,000원으로 감정가 1,808,123,100원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 최저가가 크게 내려왔지만, 이 물건과 직접 비교할 실거래 평균·최근 거래·가격 추세는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 싸다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 885,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,259,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 남포항새마을금고 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · 신포항새마을금고 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 4. 을구 2번 근저당권 · 신포항새마을금고 | 286,000,000원 | 94,720,200원 |
| 5. 을구 2번 근저당권 · 남포항새마을금고 | 65,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 2번 가압류 · 김장희 | 182,370,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 경북신용보증재단 | 16,665,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,330,035,000원 중 채권자 예상배당은 874,720,200원이며, 미배당은 455,314,800원입니다. 신청채권자 남포항새마을금고의 청구액 561,630,190원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 채권자 미배당은 매수인 인수액이 아닙니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원동초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 주상용으로 이용 중이며, 위생 및 급·배수설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지 조건. 토지면적 488.7㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·정방형·광대소각입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 대로3류와 소로2류에 접합니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역과 비행안전제6구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,509,000원/㎡이며 공부와의 차이 및 위반사항은 없습니다.
- 환금성. 주상용 건물과 토지를 함께 평가해야 하는 개별 물건으로, 표준화된 공동주택보다 가격 검증과 매각기간 판단에 현장성이 크게 작용합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 인근 토지와 주상용 건물의 최근 거래 및 임대수익을 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·구조·이용상태와 감정평가 반영 범위를 현장에서 대조하세요.
- 근저당권 변경 확인. 2021.05.24 채권최고액 246,000,000원 변경등기와 최신 채권계산서를 확인하세요.
- 점유·명도 조사. 임차인은 없으나 현재 점유자와 실제 사용관계, 인도 일정은 현장조사로 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 제2종일반주거지역, 비행안전제6구역, 가축사육제한구역이 향후 이용계획에 미치는 영향을 검토하세요.
- 배당표 구분. 채권자 미배당 455,314,800원은 매수인 인수금액이 아니며, 매수인 실질취득가는 낙찰가와 취득 관련 비용을 기준으로 판단하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 저가 매수는 다른 문제”
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인 없음, 명시된 인수권리 없음, 법정지상권 해당 없음으로 매수인이 승계할 권리금액은 0원입니다. 후순위 가압류와 압류, 근저당권은 매각으로 소멸하며, 현재 배당에서 발생하는 455,314,800원의 미배당도 매수인 부담이 아닙니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 최저가 885,980,000원이 감정가의 49%까지 내려왔어도 직접 비교할 최근 실거래가 없고, 주상용 3층 건물과 488.7㎡ 토지, 제시외 건물을 일괄 취득하는 물건입니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격과 환금성은 현장 검증이 필요한 사건입니다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 토지와 건물의 실제 가치, 수익성, 제시외 건물의 상태를 얼마나 정확하게 확인하느냐에 있습니다.
