수원지방법원 2025타경56554. 팔달구 인계동 에코휘게2의 다세대 물건으로, 감정평가상 401호 외 41개호가 함께 평가됐고 매각물건명세서 비고에는 일괄매각으로 기재되어 있습니다. 감정가는 8,018,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 3,928,820,000원입니다. 단순히 감정가 대비 하락폭만 보면 눈에 띄지만, 이 사건은 단일 호수 하나의 권리와 가격만 보는 구조가 아닙니다. 다수 점유관계와 일괄매각 구조를 함께 확인해야 합니다.
등기상 말소기준은 2019.09.23 설정된 동수원신용협동조합의 채권최고액 4,632,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 채권최고액 408,000,000원의 추가 근저당권이 설정됐고, 2025.06.10에는 유가람의 임차보증금 110,000,000원 주택임차권이 등기됐습니다. 다만 유가람의 주민등록일자는 2019.11.04로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56554 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1027-15 에코휘게2 주건축물제1동 4층401호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 권광로175번길 93 |
| 물건종류 | 다세대 · 401호 외 41개호 · 일괄매각 |
| 건물 / 이용상태 | 철근콘크리트구조 9층 · 원룸형 방1·욕실겸화장실1, 방2·방3 및 옥외테라스 포함 주거형 구성 |
| 소유자 | 김철수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 8,018,000,000원 / 3,928,820,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 4,316,934,167원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 대부분
말소기준보다 늦게 설정·등기된 권리로는 동수원신용협동조합의 두 번째 근저당권, 유가람의 주택임차권, 임의경매개시결정이 있습니다. 2025.08.22에는 기존 근저당권이 주식회사웰스파트너스대부로 이전되고, 동수원신용협동조합과 주식회사화친텔레콤테크놀로지코리아를 채권자로 하는 근질권 설정도 이어집니다. 입찰 전에는 이 근저당권 이전·근질권 관계까지 포함해 최신 등기사항을 다시 대조해야 합니다.
임차·점유관계
| 임차인·점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정해슬 | 2024.08.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유혜리 | 2023.11.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김서준 | 2021.06.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍근영 | 2023.07.17 | 미상 | 미상 | 2025.07.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영수 | 2023.10.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이민혁 | 2025.02.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서윤덕 | 2023.04.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LIN YURYUN | 2024.11.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 심사보 | 2024.12.30 | 미상 | 미상 | 2025.07.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상규 | 2024.01.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정가영 | 2024.06.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김득환 | 2023.12.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오재현 | 2023.03.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영민 | 2024.07.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이우혁 | 2019.10.25 | 2019.09.30 | 미상 | 2025.07.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영광 | 2019.10.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김효중 | 2019.10.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동규 | 2023.10.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최준호 | 2020.05.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권동규 | 2023.02.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오명옥 | 2024.01.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 차재성 | 2022.07.18 | 미상 | 미상 | 2025.07.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황보솔 | 2021.10.19 | 미상 | 미상 | 2025.07.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이단비 | 2024.10.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한윤형 | 2023.08.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한소진 | 2025.06.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김국영 | 2019.11.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권대희 | 2023.03.30 | 2023.03.09 | 미상 | 2025.07.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전수빈 | 2022.09.29 | 미상 | 미상 | 2025.07.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서윤아 | 2024.05.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최민숙 | 2022.10.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이민경 | 2022.06.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최윤정 | 2019.10.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이주현 | 2023.01.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배혜민 | 2023.10.10 | 미상 | 미상 | 2025.07.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박민정 | 2020.12.07 | 미상 | 미상 | 2025.08.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허지혜 | 2020.10.16 | 미상 | 미상 | 2025.07.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김보근 | 2024.03.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최희숙 | 2023.10.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임규성 | 2023.09.12 | 미상 | 미상 | 2025.07.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신철호 | 2024.04.18 | 미상 | 미상 | 2025.08.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권세훈 | 2023.10.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유가람 | 2019.11.04 | 2019.10.21 | 110,000,000원 | 2025.06.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
유가람의 임차권등기는 건물의 전유부분 전부를 범위로 하며 임차보증금은 110,000,000원입니다. 주민등록일 2019.11.04가 말소기준일 2019.09.23보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 임차관계는 없습니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 회차는 2회 유찰, 감정가 49%로 최저매각가가 3,928,820,000원까지 내려와 있습니다. 그러나 이 사건은 401호 외 41개호가 함께 묶인 일괄매각이고, 감정평가에서도 대부분 임대 중이라고 기재되어 있습니다. 동일 조건의 실거래 비교 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 담보채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 산정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 3,928,820,000원 | 3,887,131,800원 | 1,152,868,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 2,750,174,000원 | 2,720,272,260원 | 2,319,727,740원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 1,925,121,799원 | 1,903,470,581원 | 3,136,529,419원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 3,928,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 41,688,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 동수원신용협동조합 | 4,632,000,000원 | 3,887,131,800원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 동수원신용협동조합 | 408,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
담보채권 총액 5,040,000,000원 중 예상배당은 3,887,131,800원, 미배당은 1,152,868,200원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정이며, 기사항전의 대항력 여부는 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 인계동 에코휘게2에 위치하며, 인근에 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 수원시청역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 1층부터 3층은 주차장으로 이용 중입니다. 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보·주차시설이 있습니다.
- 이용상태. 원룸형 방1·욕실겸화장실1 구성부터 방2·방3, 욕실겸화장실2, 옥외테라스가 있는 유형까지 포함되어 있습니다. 토지는 원룸 및 주거용 오피스텔 건부지로 이용 중인 것으로 평가됐습니다.
- 임대현황. 감정평가상 대부분 임대 중인 것으로 기재되어 있어, 일괄매각 후 실제 인도·명도는 개별 점유관계 확인이 중요합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(시청지구)이며, 비행안전제6구역(전술)·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 기사항전 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 주민등록, 임대차계약, 실제 점유시점 확인이 최우선입니다.
- 일괄매각 범위. 401호 외 41개호가 함께 평가된 사건입니다. 매각목록과 각 호별 등기·점유관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 다수 점유자 명도. 확인된 전입관계는 말소기준 이후지만, 대부분 임대 중인 건물로 평가돼 실제 인도 절차의 범위와 비용을 사전에 점검해야 합니다.
- 근저당 이전·근질권. 2025.08.22 주식회사웰스파트너스대부로의 근저당권 이전과 동수원신용협동조합·주식회사화친텔레콤테크놀로지코리아의 근질권 설정을 최신 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 감정가 대비 할인 착시. 현재 최저가는 감정가 49% 회차지만, 실거래 근거 없이 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정치이므로 실제 배당순위와 금액은 원본 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘일괄매각과 미상 점유’가 먼저다
이 사건은 감정가 8,018,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 3,928,820,000원까지 내려왔습니다. 하지만 감정가 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 401호 외 41개호가 묶인 일괄매각이고 다수의 점유·임차관계가 확인되기 때문입니다.
권리순위 자체는 2019.09.23 동수원신용협동조합 근저당권이 기준이고, 날짜가 확인되는 전입관계는 모두 그 이후라 대항력이 없습니다. 유가람의 110,000,000원 임차권도 주민등록일이 2019.11.04라 선순위가 아닙니다. 문제는 기사항전입니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남으므로, 배당모형의 인수 0원만 보고 입찰해서는 안 됩니다. 등기순위는 비교적 정리돼 있지만, 점유관계 확인 전까지는 보수적으로 접근할 사건입니다.
