수원지방법원 2025타경57534. 수원 팔달구 인계동 코스모골드 4층 409호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다. 현재 소유자는 한경화이고, 2020년 12월 30일 매매를 원인으로 거래가액 80,000,000원에 취득했습니다. 표면만 보면 감정가 57,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 27,930,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 가격 판단은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금의 미변제 잔액을 포함한 실질취득가로 해야 합니다.
임차인 김은애는 2021년 5월 21일 주민등록, 2021년 5월 22일 점유개시·임대차계약을 했고, 2025년 5월 22일 보증금 62,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 말소기준으로 제시된 강제경매개시결정은 2025년 9월 8일이므로 임차인의 전입·점유가 훨씬 빠릅니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있고, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57534 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 939-5 코스모골드 4층 409호 · 도로명 경기도 수원시 팔달구 장다리로 325 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 아파트(도시형생활주택-원룸형) 이용 중 · 지하3층 지상16층 건물 중 제4층 제409호 |
| 소유자 | 한경화 (2020.12.30. 매매, 거래가액 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 27,930,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김은애 / 62,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
2015년 설정됐던 국민은행 근저당권 63,000,000원은 2021년 4월 26일 이미 말소됐습니다. 이후 김은애가 2021년 5월 21일 전입하고 5월 22일 점유·임대차를 시작했으며, 2025년 5월 22일 임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 경매의 강제경매개시결정은 2025년 9월 8일입니다. 따라서 김은애의 점유·전입은 현재 말소기준보다 앞서고, 자료상 대항력 있음으로 판정됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복합산 금지
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은애 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.05.21 점유 2021.05.22 임차권등기 2025.05.22 | 62,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 승계 없음 |
③ 실질취득가 — 최저가가 내려가도 총부담은 거의 줄지 않는다
현재 회차를 매각가 27,930,000원으로 가정하면 집행비용 902,740원을 제외한 27,027,260원이 신청채권자 김은애에게 배당되고, 청구액 62,000,000원 중 34,972,740원이 미배당으로 남습니다. 김은애가 같은 62,000,000원 보증금의 대항력 임차인이므로 이 미변제 잔액을 매수인이 부담하는 구조로 보아야 합니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 김은애 배당 | 미배당 잔액 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 27,930,000원 | 27,027,260원 | 34,972,740원 | 실질취득은 보증금 수준 |
| 3회 유찰 시 | 19,551,000원 | 18,799,082원 | 43,200,918원 | 낙찰가↓ · 인수잔액↑ |
| 4회 유찰 시 | 13,685,700원 | 13,039,357원 | 48,960,643원 | 낙찰가↓ · 인수잔액↑ |
회차가 내려갈수록 매각대금에서 회수되는 금액은 줄고 미배당 잔액은 증가합니다. 따라서 이 사건에서는 낮아지는 최저가 자체를 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 902,740원 |
| 임차인 김은애 보증금 | 62,000,000원 | 0원 우선변제권 없음 |
| 갑구 10번 경매개시결정 · 김은애 | 62,000,000원 | 27,027,260원 |
| 미배당 | - | 34,972,740원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표에서 임차보증금 항목과 신청채권자 청구는 같은 김은애·같은 62,000,000원입니다. 실질취득 판단에서는 동일 채권의 회수·미회수 관계로 보고 중복합산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중이며, 사건 분류는 다세대입니다.
- 입지. 수원시 팔달구 인계동 동수원사거리 남측 인근으로, 주변에 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근 버스정류장 거리와 운행빈도를 포함한 일반적인 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상16층 건물이며 승강기·지하주차장·위생 및 급배수·화재탐지·소방설비가 있습니다.
- 도로. 서측 약 3미터 포장도로를 통해 1번국도와 연계되고, 동측으로 약 25미터 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며, 비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 27,930,000원이라는 숫자만으로 감정가 대비 51% 할인으로 판단하지 마세요. 대항력 임차보증금 미변제액이 붙습니다.
- 인수잔액 확인. 현재 가정의 미배당은 34,972,740원입니다. 실제 낙찰가에 따라 배당액과 잔액이 달라지므로 낙찰가별 인수잔액을 다시 계산해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 김은애이고 청구·보증금도 62,000,000원입니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약·보증금 지급관계·채권 발생원인을 원본으로 대조해야 합니다.
- 확정일자 없음. 임차권등기 내용상 확정일자가 없으며 배당자료도 우선변제권 없음으로 계산됐습니다. 대항력과 우선변제권을 혼동하면 안 됩니다.
- 유찰 대기 효과 제한. 3회·4회 유찰 시에도 낙찰가 감소분만큼 미배당 잔액이 증가하므로 총부담이 크게 낮아지는 구조가 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당요구 및 채권관계 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”가 아니라 “6,200만원 인수형”으로 봐야 한다
이 사건의 가장 큰 착시는 감정가 57,000,000원짜리 물건이 두 번 유찰돼 27,930,000원까지 내려왔다는 숫자입니다. 그러나 대항력 있는 김은애의 임차보증금은 62,000,000원이고, 현재 회차에서도 27,027,260원만 배당돼 34,972,740원이 남습니다. 유찰이 한 번 더 되면 미배당은 43,200,918원, 두 번 더 되면 48,960,643원으로 오히려 커집니다.
결국 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수잔액이 늘어 매수인의 실질취득은 대체로 보증금 62,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다. 실거래 시세 자료도 없어 가격 우위를 확인할 수 없고, 이미 2회 유찰됐으며 대항력 인수위험까지 존재합니다. 이 사건은 “낮은 최저가”가 매력이 아니라, 임차보증금 회수구조와 실제 인수잔액을 얼마나 정확히 검증하느냐가 전부인 물건입니다.
