부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경57594 · 수원지방법원 · 아파트
철근콘크리트구조 84.9530㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

314,002,800원 3억 1,400만 감정가 355,000,000원

감정가의 88% 2026-08-18 낙찰

최저매각가 248,500,000원 최저가 대비 +26%

낙찰일

08-18 낙찰 완료

수원지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,485만원

최저가의 10% · 24,850,000원

감정가 대비

▼ 11.5% 싸게 매수

감정가 3.55억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 인수 권리는 없지만 선순위 채권 과다로 배당부족 구조입니다. 신건 가격 3.55억은 권리보다 회수불능 리스크를 봐야 합니다.

권리 후순위 키움예스저축은행 근저당은 매각으로 소멸, 매수인 인수액 0원
배당 채권최고액 합계 26.19억 대비 매각가 3.55억으로 대규모 미배당
가격 유찰 전 신건 3.55억, 1회 유찰 시 2.84억·2회 유찰 시 2.272억

한 줄 평 임차인 인수 부담은 없지만, 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 배당 구조입니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸해 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 선순위 근저당 채권최고액이 누적되어 매각가 3.55억으로도 대부분 미배당이 발생하는 구조입니다.

감정가 / 최저가

355,000,000원

신건(0회 유찰)

배당 채권총액

2,619,700,000원

채권최고액 기준

매수인 인수

0원

임차인 없음 · 후순위 소멸

핵심지표

배당부족

미배당 약 22.70억

수원지방법원 2025타경57594. 경기도 화성시 봉담읍 와우리 봉담휴먼빌 104동 903호 아파트입니다. 이 사건은 임차인 위험보다 등기부상 금융권 권리 누적이 핵심입니다. 말소기준권리는 2022년 3월 29일 설정된 주식회사키움예스저축은행 근저당권이지만, 그 이전에 설정된 다수의 근저당권이 선순위로 존재합니다. 낙찰자는 후순위 권리를 인수하지 않지만, 배당순위 분석이 중요한 물건입니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경57594 (임의경매)
소재지	경기도 화성시 봉담읍 와우리 591 봉담휴먼빌 104동 9층903호
물건종류 / 이용상태	아파트 · 방3, 거실, 주방/식당, 드레스룸, 욕실2, 발코니
소유자	한성희
감정가 / 최저가	355,000,000원 / 355,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	주식회사키움예스저축은행 / 481,114,182원
매각기일	2026.07.06

① 권리 흐름 — 인수는 없지만 선순위가 많다

임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 보증금 인수 위험은 없습니다. 다만 등기부에는 2012년 이후 다수의 근저당권이 존재하며, 2022년 설정된 키움예스저축은행 근저당권은 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.

② 배당 구조 — 3.55억으로는 선순위 채권 일부만 충당

순위	배당 항목	채권액	예상배당
0	집행비용	-	5,770,000원
2	국민은행 근저당	120,000,000원	120,000,000원
3	국민은행 근저당	73,200,000원	73,200,000원
4	에이치케이저축은행 근저당	35,100,000원	35,100,000원
5	우리은행 근저당	171,600,000원	120,930,000원

⛔ 핵심 위험 매각가 355,000,000원 기준 선순위 배당 후에도 후순위 채권은 대부분 배당받지 못합니다. 전체 채권최고액 2,619,700,000원 대비 매각대금이 크게 부족한 구조입니다.

매각대금 배분 (신건 3.55억)

회차별 가격 시나리오

유찰 시 최저가는 낮아지지만 인수액은 0원이며, 배당부족 구조 자체는 유지됩니다.

③ 입찰 판단

⚠️ 가격보다 먼저 볼 것 이 물건은 단순히 감정가 대비 할인 여부보다 선순위 채권 구조와 환금성을 확인해야 합니다. 현재 회차 355,000,000원, 1회 유찰 시 284,000,000원, 2회 유찰 시 227,200,000원입니다.

인수 위험. 임차인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
배당 위험. 선순위 근저당권이 누적되어 매각대금 대부분이 금융권 배당으로 소진됩니다.
가격 전략. 유찰 후 가격 하락 구간에서도 권리보다 실제 환금 가능성을 검토해야 합니다.
현황 확인. 임대관계 및 기타 상세사항은 미상으로 현장 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 효행초등학교 남동측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 소재합니다.
교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지거래계약허가구역 관련 사항이 있습니다.
단지. 봉담휴먼빌 540세대, 2012년 준공 아파트입니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 물건”

이 사건은 임차인 보증금 인수라는 전형적인 경매 위험은 없습니다. 하지만 등기부상 선순위 근저당이 매우 많이 쌓여 있어, 매각대금이 대부분 채권자 배당으로 흘러가는 구조입니다. 낙찰자는 권리를 떠안지 않지만, 가격만 보고 접근하기에는 배당·환금성 검토가 필요한 물건입니다. 인수는 깨끗하지만, 배당은 무겁습니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

인수는 없지만, 채권이 너무 많다 — 화성 봉담휴먼빌 903호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 없지만 선순위가 많다

② 배당 구조 — 3.55억으로는 선순위 채권 일부만 충당

③ 입찰 판단

④ 입지·환금성 메모

맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 물건”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (12장)

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