202,370,000원
수원지방법원 2025타경57634. 이의동 광교아르데코 103동 2층 206호로, 감정평가상 노유자시설(노인복지주택)로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 413,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 202,370,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 감정가의 49% 수준이지만, 이 사건의 권리분석 핵심은 할인율이 아니라 선순위 임차권입니다.
임차인 조경세는 2022.05.03 주민등록, 2022.06.07 확정일자를 갖고 있고, 2024.05.09 보증금 395,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 반면 제공된 말소기준권리는 2025.09.01 강제경매개시결정입니다. 따라서 임차인의 대항력 발생 시점이 앞서고, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57634 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 이의동 1358 광교아르데코 103동 2층 206호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 노유자시설(노인복지주택) · 방2·알파룸·거실·주방 및 식당·욕실2·발코니 등 · 15층 중 2층 |
| 소유자 | 김희영 · 2018.11.26 소유권이전 · 거래가액 347,860,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 413,000,000원 / 202,370,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조경세 / 395,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 인수한다
등기부상 과거 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2018.11.26 김희영 명의로 소유권이 이전됐습니다. 문제는 그 뒤 설정된 을구 1번 주택임차권입니다. 임차권자 조경세의 주민등록일은 2022.05.03, 확정일자는 2022.06.07이며, 보증금은 395,000,000원입니다. 제공된 말소기준인 2025.09.01 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 매각으로 소멸하지 않고, 미배당 잔액은 매수인에게 넘어갑니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조경세 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.03 | 2022.06.07 | 395,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 임차인 사건에서는 유찰될수록 낙찰가는 내려가지만, 그만큼 미배당 보증금이 늘어납니다. 실제 제공된 시나리오에서도 3회 유찰 시 매각가는 141,659,000원으로 내려가지만 예상 인수액은 256,124,226원으로 증가하고, 4회 유찰 시 매각가는 99,161,300원까지 낮아지는 대신 예상 인수액이 298,023,603원까지 커집니다. 즉 낙찰가 할인 자체가 실질취득가 할인으로 거의 이어지지 않습니다.
② 임차인·신청채권자 관계 — 동일인 점검 필요
임차권자와 이 사건 강제경매 신청채권자는 모두 조경세입니다. 제공된 주의사항에도 등기부상 권리자와 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심을 점검할 필요가 있다고 표시돼 있습니다. 다만 현재 자료상 주택임차권등기는 존속 중이며, 매각물건명세서 역시 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 명시하고 있으므로, 입찰 판단에서는 인수권리가 존재하는 상태를 전제로 계산해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,633,180원 |
| 1. 임차인 조경세 보증금(우선변제) | 395,000,000원 | 198,736,820원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 조경세 | 395,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 202,370,000원 기준 집행비용 3,633,180원을 먼저 제외하면 임차보증금에 198,736,820원이 배당되고, 보증금 부족분 196,263,180원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 따라서 최저가와 인수액을 합친 실질취득 부담은 398,633,180원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 것이 아니라 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 202,370,000원 | 196,263,180원 | 398,633,180원 |
| 3회 유찰(34%) | 141,659,000원 | 256,124,226원 | 397,783,226원 |
| 4회 유찰(24%) | 99,161,300원 | 298,023,603원 | 397,184,903원 |
2회에서 4회 유찰까지 최저매각가는 202,370,000원에서 99,161,300원으로 크게 내려가지만, 매수인 인수 예상액은 196,263,180원에서 298,023,603원으로 반대로 증가합니다. 결과적으로 매각가와 인수액을 합친 금액은 약 397,000,000원~399,000,000원 수준에 머뭅니다. 감정가 대비 49%·34%·24%라는 숫자를 투자 할인율로 해석하면 안 되는 이유입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 노유자시설(노인복지주택)로 이용 중이며, 방2·알파룸·거실·주방 및 식당·욕실2·발코니 등으로 구성돼 있습니다.
- 입지. 이의동 CJ블로썸파크 동측 인근 광교택지지구 내 준주거지역으로, 업무시설·학교·공원이 혼재하고 남측 인근에 아주대학교 캠퍼스가 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 광교로와 버스정류장이 있어 제반 교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 2층이며 사용승인일자는 2017.08.29입니다. 지역난방·승강기·화재탐지·소화전·지하주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(광교지구)이며 공시지가 2,170,000원/㎡, 토지면적 6,372.9㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재 회차는 202,370,000원에 낙찰받아도 예상 인수 196,263,180원이 더해져 총 398,633,180원입니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 3회·4회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 미배당 임차보증금이 증가해 총 취득부담 감소폭은 매우 제한적입니다.
- 임차권 원본 대조. 주민등록 2022.05.03, 확정일자 2022.06.07, 임차권등기 2024.05.09, 보증금 395,000,000원의 성립과 존속 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 조경세이므로 임대차와 채권관계를 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본에서 함께 확인해야 합니다.
- 용도·환금성 확인. 일반 공동주택으로 단정할 수 없는 노유자시설(노인복지주택) 이용 물건이므로 취득·이용·매각 가능성과 수요층을 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “3.95억 보증금”이 먼저다
이 사건은 감정가 413,000,000원에서 최저가가 202,370,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 큰 폭의 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인의 보증금이 395,000,000원이고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 196,263,180원을 매수인이 인수합니다. 실제 부담은 398,633,180원입니다.
추가 유찰이 진행돼도 낙찰가 하락만큼 인수액이 늘어나 3회 유찰 시 397,783,226원, 4회 유찰 시 397,184,903원 수준으로 총 부담이 유지됩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐는가”가 아니라 “보증금 미배당액을 포함해 실제 얼마를 부담하는가”입니다. 여기에 노유자시설(노인복지주택)이라는 이용 특성까지 있으므로, 최저가 할인율만으로 접근하기에는 권리·환금성 부담이 큰 사건입니다.
