211,400,000원
대구지방법원 2025타경3872. 포항시 북구 용흥동 양학산KCC스위첸 108동 2층 202호 아파트입니다. 감정가는 302,000,000원, 현재 최저매각가는 211,400,000원으로 4회 유찰된 상태입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 할인율보다 임차보증금 300,000,000원입니다. 라선희는 2022.04.27 전입했고 2022.04.11 확정일자를 받아, 2022.12.14 말소기준 압류보다 앞섭니다.
원칙대로 배당만 계산하면 현재 매각가 211,400,000원에서 집행비용 3,759,600원을 먼저 제외하고 임차인에게 207,640,400원이 배당되어 보증금 중 92,359,600원이 남습니다. 대항력 있는 임차인이므로 이 잔액은 원칙상 매수인 인수 위험입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 이 조건에 따라 라선희에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3872 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 용흥동 641 양학산케이씨씨스위첸 108동 2층 202호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전유부분 83.3966㎡ · 20층 건물 중 2층 202호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김정열 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 211,400,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 317,340,094원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 특별조건이 승부처
등기상 말소기준권리는 2022.12.14 국의 압류입니다. 임차인 라선희는 임대차계약 2022.04.11, 점유개시 2022.04.26, 주민등록 2022.04.27로 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 확정일자도 2022.04.11이고 배당요구가 확인되어 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 라선희 | 제2층 제202호 83.3966㎡ 전부 주거 · 임차권등기 | 300,000,000원 | 전입 2022.04.27 확정 2022.04.11 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
② 시세 비교 — 특별조건 반영 후에는 가격 메리트가 보인다
양학산KCC스위첸 동일 면적대 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 271,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.08 272,000,000원, 최근 표본 최저는 250,000,000원, 최고는 293,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 83.4㎡ | 19 | 272,000,000원 |
| 2026.07 | 83.14㎡ | 17 | 274,000,000원 |
| 2026.07 | 83.4㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 2026.06 | 83.4㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 2026.04 | 83.4㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2026.04 | 83.14㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2026.04 | 83.4㎡ | 16 | 290,000,000원 |
| 2026.03 | 83.14㎡ | 9 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 83.14㎡ | 19 | 293,000,000원 |
| 2026.03 | 83.4㎡ | 10 | 265,000,000원 |
| 2026.03 | 83.14㎡ | 9 | 260,000,000원 |
| 2026.02 | 83.4㎡ | 15 | 289,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 83.3966㎡ | 12건 | 271,500,000원 |
현재 최저가 211,400,000원은 최근 12개월 평균 271,500,000원의 77.9%입니다. 최신 거래 272,000,000원보다도 낮고, 최근 표본 최저가 250,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 특별매각조건으로 라선희의 미배당 보증금 승계가 실질적으로 해소된다는 전제에서는, 현재 회차는 최근 거래 시세보다 낮은 가격대입니다.
③ 예상배당표 (매각가 211,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,759,600원 |
| 1. 임차인 라선희 보증금 | 300,000,000원 | 207,640,400원 |
| 2. 가압류 · 포항신용협동조합 | 101,671,232원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 317,340,094원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 라선희의 미배당 보증금은 92,359,600원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 해당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수액 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 70% | 211,400,000원 | 92,359,600원 | 실질 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 56% | 169,120,000원 | 134,047,680원 | 실질 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 45% | 135,296,000원 | 167,398,144원 | 실질 0원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘기 때문에 ‘최저가가 내려갔다’는 사실만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 하지만 이 사건은 라선희에 한해 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 있습니다. 따라서 해당 조건을 전제로 한 실질취득액은 각 회차의 매각가 자체로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항남부초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트·다가구주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 2층 202호이며, 급·배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방, 소화전, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측 및 서측으로 왕복2차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 630,700원/㎡입니다.
- 단지. 양학산KCC스위첸 · 585세대 · 2015-10-30 준공입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이고 공부와의 차이는 없으며 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. “배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각” 문구가 최종 매각물건명세서에 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 실질 인수 0원 판단의 전제이므로 매각 후 임차권등기 말소가 조건대로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으며 당해세라면 배당에서 선차감될 수 있으므로 실제 배당관계 확인이 필요합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 현재 최저가가 최근 시세보다 낮아졌음에도 4회 유찰됐으므로 권리조건 외 현장 상태·선호도·2층 특성 등을 직접 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 271,500,000원, 최신 거래 272,000,000원, 최근 표본 최저 250,000,000원을 함께 비교해 입찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인은 있지만, 특별조건이 인수를 끊는다”
표면만 보면 부담이 큰 사건입니다. 임차인 라선희의 보증금은 300,000,000원이고, 전입일이 말소기준보다 빨라 대항력이 있습니다. 현재 배당표에서도 92,359,600원이 남습니다. 이런 구조라면 통상 낙찰가가 더 낮아져도 총 취득부담이 크게 줄지 않습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서가 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 붙였습니다. 따라서 라선희에 대한 실질 인수는 0원으로 판단하며, 현재 실질취득액은 최저매각가 211,400,000원 수준입니다. 이는 최근 12개월 평균 271,500,000원의 77.9%이고 최신 거래 272,000,000원보다도 낮습니다.
권리는 특별조건 확인을 전제로 통과, 가격은 시세 아래. 다만 이미 4회 유찰된 사건인 만큼, 입찰 전에는 특별매각조건의 유지 여부와 임차권등기 말소 이행, 세금 압류의 배당영향을 최종 서류로 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
