대구지방법원 포항지원 2025타경3872. 포항 북구 용흥동 양학산KCC스위첸 108동 2층 202호, 전유면적 83.3966㎡ 아파트입니다. 두 차례 유찰돼 최저가는 감정가 302,000,000원의 49%인 147,980,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 최근 실거래 평균의 54.6%에 불과해 매우 저렴해 보입니다.
하지만 이 사건은 최저가만 보면 안 되는 인수형 물건입니다. 매각물건명세서는 라선희의 주택임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금 300,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커지므로, 매수인의 실질취득 부담은 보증금인 약 300,000,000원 수준으로 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 포항지원 2025타경3872 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 용흥동 641 양학산케이씨씨스위첸 제108동 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전유면적 83.3966㎡ · 20층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 김정열 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 147,980,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 317,340,094원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권 인수 문구가 핵심
권리 계산상 말소기준은 2019.04.02. 홍기운의 근저당권 450,000,000원으로 표시돼 있고, 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 해당 근저당권에는 2020.06.19. 말소등기가 기재돼 있습니다. 2016년 이원호 전세권도 2020.08.07. 해지로 말소됐고, 2020년 김동근 전세권 역시 2022.04.26. 해지로 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 라선희 제2층 제202호 83.3966㎡ 전부 주거·임차권등기 | 300,000,000원 | 전입 2022.04.27 점유개시 2022.04.26 확정일자 2022.04.11 배당요구 2024.03.29 | 대항력 있음 우선변제 순위 확인 미배당 잔액 승계 |
라선희의 임차보증금은 300,000,000원으로 현재 최저가 147,980,000원보다 큽니다. 명세서 문구대로 배당 후 잔액을 매수인이 인수한다면, 낙찰가가 내려가도 인수액이 그만큼 늘어 낙찰가와 인수액의 합계는 약 300,000,000원 수준이 됩니다. 따라서 1.48억원짜리 물건으로 평가하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 봐야 한다
양학산KCC스위첸은 585세대, 2015.10.30. 준공 단지입니다. 전용 83.14~83.40㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 271,166,666원이며, 최신 거래는 2026.07. 17층 274,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 83.14㎡ | 17 | 274,000,000원 |
| 2026.07 | 83.40㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 2026.06 | 83.40㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 2026.04 | 83.40㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2026.04 | 83.14㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2026.04 | 83.40㎡ | 16 | 290,000,000원 |
| 2026.03 | 83.14㎡ | 9 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 83.14㎡ | 19 | 293,000,000원 |
| 2026.03 | 83.40㎡ | 10 | 265,000,000원 |
| 2026.03 | 83.14㎡ | 9 | 260,000,000원 |
| 2026.02 | 83.40㎡ | 15 | 289,000,000원 |
| 2026.02 | 83.14㎡ | 17 | 268,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 83.14~83.40㎡ | 12건 | 271,166,666원 |
표면 최저가 147,980,000원은 최근 평균의 54.6%입니다. 그러나 대항력 임차권의 인수 부담을 반영한 실질취득 약 300,000,000원은 최근 평균 271,166,666원의 약 110.6%, 최신 거래 274,000,000원의 약 109.5%입니다. 감정가 302,000,000원과도 거의 같은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,871,720원 |
| 1. 전세권 · 이원호 | 180,000,000원 | 145,108,280원 |
| 2. 근저당권 · 홍기운 | 450,000,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 김동근 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 포항신용협동조합 | 101,671,232원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 317,340,094원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 총 미배당액은 1,103,903,046원이며 소유자 잔여는 없습니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 집행비용 다음 순위에서 차감돼 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다. 말소된 전세권·근저당권의 배당 반영 여부와 라선희 임차권의 실제 배당액은 법원 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 줄지 않는다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 147,980,000원 | 145,108,280원 | 1,103,903,046원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 103,586,000원 | 101,335,796원 | 1,147,675,530원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 72,510,200원 | 70,805,016원 | 1,178,206,310원 |
다음 회차 최저가는 103,586,000원, 그다음은 72,510,200원으로 내려갑니다. 그러나 명세서의 임차권 인수 조건이 유지되는 한 낮아진 낙찰가만큼 임차보증금 미배당 잔액이 커집니다. 유찰 자체가 실질취득가격을 낮춰 주지 않는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 2층 202호이며 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 포항남부초등학교 북서측 인근으로 아파트, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남동측 및 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 각각 접하며, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 중로2류와 중로3류에 접합니다. 공시지가는 630,700원/㎡입니다.
- 환금성. 최근 동일 면적 거래는 250,000,000원부터 293,000,000원까지 형성됐습니다. 본건은 2층이므로 고층 거래와의 직접 비교에는 층별 조정이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문. 라선희 주택임차권의 대항력 및 미배당 잔액 인수 문구가 현재도 유지되는지 확인하세요.
- 임차보증금 배당액. 보증금 300,000,000원 중 실제 배당액과 매수인 인수 잔액을 배당순위별로 다시 계산하세요.
- 말소등기 대조. 이원호 전세권, 홍기운 근저당권, 김동근 전세권의 말소 효력과 예상배당 반영 사유를 원본 등기부에서 확인하세요.
- 당해세. 국세·지방세 압류 3건의 법정기일과 당해세 여부를 확인하세요. 배당액과 인수액 계산이 달라질 수 있습니다.
- 가등기. 2021.02.04. 김춘희 소유권이전청구권가등기는 2022.04.11. 말소됐으나, 담보가등기 여부와 말소 상태를 원본으로 대조하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 이후 실제 점유 상태, 열쇠 인도 가능 여부와 명도 상대방을 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 관리비. 공용부분 체납관리비가 매수인에게 청구될 수 있으므로 관리사무소에서 체납액을 확인하세요.
맺으며 — 반값 경매가 아니라 ‘시세 이상 인수형’
이 물건의 최저가는 147,980,000원이고 최근 실거래 평균의 54.6%에 불과합니다. 그러나 매각물건명세서가 보증금 300,000,000원의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시한 이상, 최저가는 실제 취득비용을 보여 주지 못합니다.
입찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 실질취득은 약 300,000,000원 수준에 머뭅니다. 이는 최근 12개월 평균 271,166,666원과 최신 거래 274,000,000원을 웃돌고, 감정가 302,000,000원과는 거의 같은 수준입니다. 권리 위험을 부담하면서 시세보다 높은 금액에 취득할 가능성이 있는 구조입니다.
여기에 예상배당 계산에는 말소등기가 기재된 과거 전세권이 반영돼 있어, 실제 배당순위와 임차보증금 인수액을 법원 원본으로 확정하기 전에는 안전한 응찰가를 산정하기 어렵습니다. 결론은 분명합니다. 최저가만 보면 반값이지만, 실질취득으로 보면 시세 이상입니다.