수원지방법원 2025타경954. 경기도 하남시 망월동 미사리버파크 6층 609호입니다. 감정상 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)이고, 미사역 남서측 인근의 상가지대에 위치합니다. 권리만 보면 말소기준은 2024년 3월 27일 주식회사국민은행 근저당권이며, 이후 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인이 떠안을 보증금 인수는 0원입니다.
하지만 이 사건의 난점은 등기부보다 가격이 왜 여기까지 내려왔는가입니다. 감정가 6.27억짜리가 5회 유찰되어 최저가 1.0538억까지 내려왔습니다. 주거용이 아니라 공실 근린생활시설이고, 상세 임대내역은 미상으로 표시되어 있습니다. 따라서 “싸다”보다 먼저 확인할 것은 임대 가능성, 관리비 부담, 주변 상권 수요, 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경954 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1108-3 미사리버파크 6층 609호 · 도로명주소 경기도 하남시 미사강변중앙로 160 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 대지 / 근린생활시설(현황 공실) |
| 소유자 | 김송하 (2024.03.27 거래가액 658,218,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 627,000,000원 / 105,380,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 800,496,374원 |
| 말소기준 | 2024.03.27 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
임차인 없음. 공실 상태로 표시되어 있고, 매수인이 인수할 임차보증금은 없습니다. 말소기준은 2024.03.27 주식회사국민은행 근저당권입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 국민은행 가압류는 매각으로 소멸합니다. 등기상 소유권·신탁 이력은 여러 차례 있었지만, 현재 입찰자의 실무 판단에서는 말소기준 이후 권리 소멸 + 인수 0원이 핵심입니다.
② 가격 구조 — 낮은 최저가보다 5회 유찰의 이유를 본다
현재 최저매각가는 105,380,000원으로 감정가 627,000,000원의 16.8% 수준입니다. 숫자만 보면 급매처럼 보이지만, 물건의 이용상태는 근린생활시설이고 현황은 공실입니다. 실거래 비교자료가 없으므로, 이 사건은 감정가 대비 할인율보다 회차별 미배당과 환금성으로 보아야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰) | 105,380,000원 | 16.8% | 103,104,680원 | 1,086,412,019원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 73,766,000원 | 11.8% | 72,038,212원 | 1,117,478,487원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 51,636,200원 | 8.2% | 50,306,748원 | 1,139,209,951원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 105,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,275,320원 | 약 매각가의 2.2% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 993,120,000원 | 103,104,680원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 갑구 9번 가압류 · 주식회사국민은행 | 196,396,699원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 가정에서는 집행비용을 제외한 대부분이 국민은행 근저당권 배당으로 흡수되고, 가압류와 소유자 교부는 0원입니다. 채권자 총 청구 1,189,516,699원 대비 배당은 103,104,680원이며, 미배당은 1,086,412,019원입니다. 매수인 인수는 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미사역(5호선) 남서측 인근에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설, 상업 및 업무시설, 오피스텔 등이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입 가능하고, 지하철 5호선 미사역 및 버스정류장이 인근에 있습니다. 교통시설까지의 거리와 운행빈도 기준 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중이며 현황은 공실입니다. 공실상태이나 상세 임대내역 등은 미상으로 표시되어 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 12층 건물 내 6층으로, 위생·급배수설비, 소방설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 천정매립형 시스템에어컨설비 등이 되어 있습니다.
- 도로·토지. 서측 및 남측으로 폭 약 20미터, 동측으로 폭 약 15미터 포장도로와 접합니다. 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제·공부. 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 공공주택지구, 과밀억제권역 등이 기재되어 있고, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 원인 확인. 현재 공실입니다. 주변 상권, 동일 건물 공실률, 업종 제한, 실사용 가능 업종을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 상세 임대내역은 미상입니다. 예상 임대료·관리비·공용부 부담을 확인하지 않으면 낮은 낙찰가도 수익률이 왜곡될 수 있습니다.
- 호실·도면 대조. 주소는 609호이고, 감정요항에는 제608호·제609호가 함께 기재되어 있습니다. 입찰 전 등기부·건축물대장·감정평가서·매각물건명세서의 호실 표시를 원본으로 대조하세요.
- 권리 인수는 0원. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 임차인도 없습니다. 다만 당해세, 관리비 체납, 공용부분 부담은 별도 확인이 필요합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 6회 유찰 시 73,766,000원, 7회 유찰 시 51,636,200원입니다. 다만 더 싸지는 만큼 시장의 환금성 의심도 커진다는 점을 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·배당·감정요항 자료 기준입니다. 입찰 전 최신 매각물건명세서, 현황조사, 등기부, 관리비 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전”과 “투자 안전”은 다르다
이 물건은 권리분석만 놓고 보면 단순합니다. 임차인 없음, 인수 0원, 말소기준 이후 권리 소멸. 하지만 투자판단의 핵심은 권리가 아니라 공실 근린생활시설의 수요입니다. 감정가 대비 16.8%까지 내려온 현재 최저가는 눈에 띄지만, 5회 유찰은 시장이 이미 이 물건에 큰 할인율을 요구했다는 의미이기도 합니다. 권리는 합격, 수익성은 현장 확인 전 보류. 이 사건은 낙찰가보다 임대 가능성과 환금성 검증이 먼저입니다.
