수원지방법원 2023타경468. 평택 신장동 ‘아이손송탄삼성’ 2층 201호입니다. 감정평가상 이용상태는 201호와 202호로 나뉘어 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐고, 건물 전체는 소매점 및 생활형숙박시설이 섞인 구조입니다. 겉으로는 감정가 3.64억에서 2회 유찰되어 최저가가 1.7836억까지 낮아진 물건입니다. 그러나 가격만 보고 들어갈 물건은 아닙니다. 다수의 점유 신고, 보증금 미상 점유자, 생활형숙박시설·오피스텔 혼재 이용, 큰 미배당 구조가 한꺼번에 붙어 있습니다.
권리의 기준점은 2020.06.29 송탄농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 압류, 경매개시결정, 가압류, 후순위 근저당은 매각으로 소멸합니다. 신고된 점유자 22명의 전입일도 모두 말소기준 이후라 대항력 있는 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 많아, 배당·명도 과정의 확인 부담은 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경468 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 탄현로 303-1, 2층201호 (신장동, 아이손송탄삼성) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 현황상 201호, 202호로 구분 이용 · 오피스텔로 이용 중 탐문 |
| 소유자 | 한동수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 364,000,000원 / 178,360,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 송탄농업협동조합 / 1,942,237,254원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 1번 송탄농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액이 1,920,000,000원이고 공동담보가 얽힌 대형 담보권입니다. 현재 최저가 178,360,000원을 기준으로 집행비용을 빼면 대부분이 이 선순위 근저당에만 배당되고, 후순위 근저당·가압류에는 배당이 돌아가기 어렵습니다. 매수인이 등기상 인수할 권리는 0원으로 정리됩니다.
② 점유·임차인 표 — 실제 신고 22명, 모두 말소기준 이후 전입
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유·임차 신고로 보이는 사람은 22명입니다. 전입일은 모두 2020.06.29 말소기준 이후라 대항력은 인정되기 어렵습니다. 다만 보증금이 확인된 사람은 유은옥 50,000,000원뿐이고, 다수는 보증금·확정일자 확인이 필요합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유은옥 | 101호 132평방미터 | 2022.07.21 | 50,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 안채원 | 미상 | 2022.05.24 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 노문철 | 미상 | 2022.09.01 | 미상 | 2023.05.09 | 대항력 없음 |
| 정정윤 | 미상 | 2021.08.03 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 김승현 | 미상 | 2021.03.19 | 미상 | 2023.03.10 | 대항력 없음 |
| 강혁주 | 302호 25.03평방미터 | 2022.01.06 | 미상 | 2023.03.21 | 대항력 없음 |
| 이건우 | 미상 | 2020.09.28 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 박종태 | 미상 | 2020.09.15 | 미상 | 2025.04.09 | 대항력 없음 |
| 신혜원 | 미상 | 2020.09.25 | 미상 | 2023.03.14 | 대항력 없음 |
| 정의덕 | 미상 | 2020.11.13 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 안소영 | 미상 | 2021.08.17 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 한진희 | 미상 | 2021.03.26 | 미상 | 2023.03.22 | 대항력 없음 |
| 정규서 | 미상 | 2021.07.15 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 황창희 | 미상 | 2021.11.18 | 미상 | 2023.05.04 | 대항력 없음 |
| 류현정 | 미상 | 2020.11.09 | 미상 | 2023.02.16 | 대항력 없음 |
| 백정훈 | 미상 | 2021.01.19 | 미상 | 2023.02.17 | 대항력 없음 |
| 윤지훈 | 미상 | 2021.12.10 | 미상 | 2023.04.27 | 대항력 없음 |
| 유지수 | 미상 | 2021.03.08 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 이명희 | 미상 | 2023.02.13 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 정윤택 | 미상 | 2021.08.20 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 원환식 | 미상 | 2020.11.17 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 장현수 | 미상 | 2021.03.19 | 미상 | 2023.03.06 | 대항력 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 178,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,297,040원 |
| 1. 근저당 · 송탄농업협동조합 | 1,920,000,000원 | 175,062,960원 |
| 2. 근저당 · 송탄농업협동조합 | 360,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 최용준600905- | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 최용준600905- | 240,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김은경 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권 2,735,000,000원 중 예상배당은 175,062,960원에 그치며, 미배당은 2,559,937,040원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신장육교사거리 북측 인근, 간선도로변 상업지대로 상업·업무시설이 주를 이루는 환경입니다.
- 교통. 탄현로변에 있어 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측 직선거리 약 450미터 지점에 송탄전철역이 있습니다.
- 이용상태. 201호와 202호로 나뉘어졌고 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 건물 내에는 근린생활시설과 생활형숙박시설 이용도 함께 조사됐습니다.
- 규제. 일반상업지역, 관광특구, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 철도보호지구 등이 확인됩니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 내부 이용상태는 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사에 의거했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실 분리 확인. 현황상 201호·202호로 구분 이용 중이므로 실제 출입구, 내부 구획, 전기·수도·난방 분리 여부를 확인해야 합니다.
- 점유자 특정. 신고 인원이 22명입니다. 실제 점유자, 무단전입, 전입만 남은 사람, 명도 대상자를 분리해 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 유은옥 50,000,000원 외 다수 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력은 없더라도 배당요구·명도 협상 변수로 작동할 수 있습니다.
- 용도 리스크. 감정상 오피스텔 이용으로 탐문됐고 건물은 생활형숙박시설과 근린생활시설이 혼재합니다. 주거·임대·전입·대출 가능성을 사전에 검토해야 합니다.
- 체납 확인. 관리비, 공용부분 체납, 전기·수도·가스 승계 가능 비용을 관리 주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조하고, 입찰 전 현장 확인을 전제로 보수적으로 가격을 잡아야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 “나갈 수 있느냐”가 먼저다
이 물건은 숫자로만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 364,000,000원에서 최저가 178,360,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 본질은 할인율이 아닙니다. 신고된 점유자가 22명이고, 현황상 201호와 202호로 나뉘어 오피스텔처럼 쓰이고 있으며, 생활형숙박시설·근린생활시설이 섞인 건물입니다. 권리 인수는 0원이라도 명도와 환금성은 결코 가볍지 않습니다. 권리는 통과, 운영과 명도는 고난도. 이 물건은 싸게 사는 능력보다, 실제로 비우고 다시 팔거나 운용할 수 있는 능력이 더 중요합니다.
