수원지방법원 2025타경1865. 경기도 광주시 초월읍 지월리 739-30의 2층 202호로, 감정평가상 방3·거실·주방·화장실2 구조의 다세대주택입니다. 현황에는 ‘동서빌리지, 102동’으로 표시되어 있으나 부동산 등기사항증명서에는 건물명 및 동이 등재되어 있지 않습니다. 소유자 김영일은 2019.01.31. 거래가액 260,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 신한은행 채권최고액 191,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
이 신한은행 근저당이 말소기준권리입니다. 뒤이어 설정된 김영자 등의 근저당, 국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 임차관계에 대해서는 감정평가서가 “임대관계는 미상”이라고 적고 있어, 실제 점유자와 전입·확정일자 여부는 입찰 전 별도 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1865 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 지월리 739-30 2층 202호 · 도로명 경안천로 253-22 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실2 등) · 철근콘크리트구조 4층 중 2층 202호 |
| 소유자 | 김영일 (2019.01.31. 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 156,800,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구금액 | 162,450,605원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 현황상 건물 표시 | 동서빌리지, 102동 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 임대관계는 미상
말소기준은 2019.01.31. 접수된 신한은행 근저당권입니다. 2019.03.26. 접수된 후순위 근저당권과 2019.04.09. 국의 압류, 2025.05.14. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단 압류는 2023.05.11. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 확인 실거래의 51.1%
동서빌리지102동, 전용 68.82㎡에 대해 확인된 실거래는 2024.10. 1층 307,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균으로 제공된 금액도 307,000,000원이며, 현재 최저매각가 156,800,000원은 그 금액의 51.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 68.82㎡ | 1 | 307,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 68.82㎡ | 1건 | 307,000,000원 |
감정가 320,000,000원은 확인 실거래 307,000,000원과 가까운 구간이지만, 2회 유찰된 현재 최저가는 156,800,000원까지 내려왔습니다. 예상 인수액이 0원이므로 현재 자료 기준 실질취득액도 156,800,000원이고, 시세 비교 역시 이 금액을 기준으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,995,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 191,400,000원 | 153,804,800원 |
| 2. 근저당 · 김영자 | 33,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 채권액은 225,200,000원, 예상 배당액은 153,804,800원이며 미배당액은 71,395,200원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 156,800,000원 | 153,804,800원 | 71,395,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 109,760,000원 | 107,423,360원 | 117,776,640원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 76,832,000원 | 75,049,024원 | 150,150,976원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권자의 청구액 162,450,605원은 전액 충족되지 않습니다. 3회·4회 유찰 시에는 미배당액이 더 커지지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 후순위 담보권자의 미배당 확대 자체가 매수인의 실질취득액을 올리는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주세광엔리치아파트 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·다세대주택·근린상가 등이 섞인 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고 남동측 인근 경안천로에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 4층 건물의 2층 202호이며, 현상 및 관리상태는 보통입니다. 승강기·공동자동현관문·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접하며 도로상태는 보통입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등 각종 토지이용 제한이 포함됩니다. 공시지가는 432,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 동서빌리지102동은 8세대 규모이고 준공일은 2018.06.26.입니다. 동일 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.3회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가서가 임대관계를 미상으로 기재하고 있으므로 실제 점유자, 전입세대, 확정일자와 보증금 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 건물 표시 대조. 등기사항증명서에는 건물명·동이 없지만 현황에는 ‘동서빌리지, 102동’으로 표시됩니다. 현장 호수표시와 등기 목적물을 직접 대조해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 확인 실거래는 2024.10. 307,000,000원 1건입니다. 현재 최저가가 51.1%라는 수치만으로 개별 호수 적정가를 확정하지 말고 주변 다세대 매매 사례를 추가 확인해야 합니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대이고 평균 유찰 횟수 3.3회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 매도기간과 매수층을 보수적으로 가정해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 신한은행과 후순위 근저당에 미배당이 발생해도 현재 제공된 배당 구조에서는 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사·전입세대·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 크게 내려왔고, 마지막 변수는 현장 확인”
이 물건은 감정가 320,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 156,800,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 확인된 실거래 307,000,000원과 비교하면 51.1% 수준이고, 등기상 후순위 권리도 매각으로 소멸해 예상 인수액은 0원입니다.
반면 임대관계는 미상이고, 8세대 소규모 다세대에 동일 건물 경매 평균 유찰 횟수 3.3회, 낙찰률 0.0%라는 특징이 있습니다. 따라서 이 사건은 가격 할인과 등기상 권리구조는 긍정적이지만, 실제 점유·임차관계와 환금성을 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다. 등기상 인수는 0원, 그러나 현장 확인 전까지 임차 리스크를 0으로 단정하지 않는 것이 핵심입니다.
