수원지방법원 2025타경1971. 성남시 분당구 금곡동 더헤리티지 102동 1층 106호입니다. 감정 이용상태는 노유자시설(노인복지주택)이고 방 3개, 거실, 주방·식당, 욕실 2개, 드레스룸으로 구성돼 있습니다. 매각물건명세서 비고에도 아파트형 노인복지주택이라고 명시돼 있어, 일반 공동주택과 같은 환금성·수요층을 전제로 가격만 비교해서는 안 되는 물건입니다.
등기상 현재 권리의 기준점은 2016년 5월 26일 설정된 하나은행 근저당권 492,000,000원입니다. 이후 2023년 오케이대부캐피탈용산의 근저당권 225,000,000원, 2025년 두 건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 실제 난도는 등기보다 점유·임차관계에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1971 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 금곡동 305-2 더헤리티지 102동 1층 106호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 노유자시설(노인복지주택) · 방 3개·거실·주방/식당·욕실 2개·드레스룸 |
| 소유자 | 유한회사이엠이컨설팅 |
| 감정가 / 최저가 | 1,001,000,000원 / 490,490,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 청구금액 | 174,663,872원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 도로명주소 | 경기도 성남시 분당구 대왕판교로 155 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소구조는 단순, 임차 확인은 별개
2016년 이전에 존재했던 전세권·근저당·가압류·압류·경매개시결정 등은 2016년 임의경매 매각 또는 이후 말소로 이미 정리됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 말소기준권리는 2016.05.26. 하나은행 근저당권 492,000,000원이고, 2023년 설정된 오케이대부캐피탈용산 근저당권과 2025년 경매개시결정들은 그 뒤 순위입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 핵심 정보 미상
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정임 | 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 조사된 경우입니다. 현재 자료만으로는 보증금을 배당표에 넣을 수 없고, 전입일도 확인되지 않아 2016.05.26. 말소기준권리보다 선순위인지 후순위인지 판정할 수 없습니다. 따라서 ‘대항력 없음’으로 단정하거나 인수액을 0원으로 확정해 입찰가를 계산하는 것은 위험합니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 메리트는 입증되지 않았다
감정가는 1,001,000,000원, 현재 최저가는 490,490,000원으로 두 차례 유찰 후 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 동일 물건·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 싼지는 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 490,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,304,900원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 492,000,000원 | 483,185,100원 |
| 3. 근저당 · 주식회사오케이대부캐피탈용산 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 717,000,000원 중 483,185,100원이 배당되고 233,814,900원이 미배당됩니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐고 김정임의 보증금과 대항력도 확인되지 않았으므로 실제 인수위험은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정상 이용상태는 노유자시설(노인복지주택)이고, 매각물건명세서에도 아파트형 노인복지주택으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 보바스기념병원 북서측 인근으로 병원과 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대왕판교로 주변이며 미금역까지 1.5킬로미터 거리로, 간선도로와 대중교통시설 접근성은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 4층 건물의 1층으로 단지 내 치료시설과 편의시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 폭 15미터 포장도로에 접해 통행과 승용차 접근성이 양호합니다.
- 토지규제. 보전녹지지역·사회복지시설·비행안전제3구역·과밀억제권역 등이 적용되고, 일부 필지는 공익용산지·보전산지에도 해당합니다.
- 공시지가. 2,244,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 일반 아파트가 아닌 노인복지주택이므로 매수층과 이용자격·거래조건을 일반 공동주택과 동일하게 보기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김정임 임차관계 최우선 확인. 전입신고일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 원본으로 확인해 말소기준권리 2016.05.26.보다 앞서는지 판정해야 합니다.
- 인수 0원 확정 금지. 현재 배당표는 인수액 0원으로 계산돼 있지만 임차 보증금이 미상이므로 최종 승계액은 임차관계 확인 후 다시 계산해야 합니다.
- 노인복지주택 성격 확인. 아파트형 외관만 보고 일반 아파트처럼 접근하지 말고 노인복지주택의 이용·거래 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 49% 착시 경계. 실거래 자료가 없는 상태에서 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 후순위 권리. 2023년 오케이대부캐피탈용산 근저당과 현재 경매개시결정은 말소기준 뒤 순위로 매각 소멸 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘임차와 용도’를 확인할 물건
감정가 1,001,000,000원에서 490,490,000원까지 내려온 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 첫째, 아파트형 노인복지주택이라는 특수 용도, 둘째, 실제 임차인 김정임의 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상이라는 점입니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차관계가 정리되지 않으면 낙찰 후 승계액을 확정할 수 없습니다. 실거래 자료도 없어 현재 최저가가 시장가 대비 싼지 검증되지 않았습니다. 등기는 비교적 단순하지만, 임차와 환금성은 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
