수원지방법원 2025타경1995. 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 네스트빌 C동 3층 301호, 전용 50.89㎡의 다세대주택입니다. 현 소유자 황병문은 2017년 2월 10일 거래가 150,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025년 국민은행의 임의경매개시결정은 그 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
가격은 이미 감정가 160,000,000원에서 두 차례 유찰돼 78,400,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 모두 125,000,000원으로, 현재 실질취득액 78,400,000원은 이 기준의 62.7%입니다. 다만 거래 표본은 2건뿐이고 거래 시점도 모두 2024.09이므로, 숫자상 할인폭과 실제 환금성을 동일시하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1995 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 312-15 네스트빌 씨동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 50.89㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 301호 |
| 사용승인일 | 2015.12.23 |
| 소유자 | 황병문 (2017.02.10 소유권이전 · 거래가 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 92,852,380원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
2015년 최초 소유권보존 뒤 수산업협동조합중앙회 명의의 신탁등기가 있었지만 해당 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 황병문이 2017년 2월 10일 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 120,000,000원이 말소기준권리입니다. 2025년 5월 20일 기입된 국민은행의 임의경매개시결정은 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 표본은 얇다
네스트빌(C동)은 총 11세대, 사용승인일은 2015.12.23입니다. 전용 50.89㎡에 매칭되는 실거래는 2건이며 모두 2024년 9월, 3층, 거래가 125,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 50.89㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2024.09 | 50.89㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.89㎡ | 2건 | 125,000,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득 기준액은 78,400,000원으로, 최근 12개월 평균 125,000,000원의 62.7%입니다. 수치만 보면 최근 거래 기준보다 46,600,000원 낮습니다. 다만 최근 거래가 두 건에 불과하고 둘 다 2024.09 한 시점에 몰려 있어, 최근 거래 125,000,000원을 곧바로 현재의 확정 시세로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 76,588,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 근저당 채권최고액 120,000,000원 중 76,588,800원이 배당되고 43,411,200원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 이는 담보권자의 미회수액이며 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 국민은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 78,400,000원 | 76,588,800원 | 43,411,200원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 54,880,000원 | 53,492,160원 | 66,507,840원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 38,416,000원 | 37,324,512원 | 82,675,488원 |
유찰이 이어질수록 국민은행의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인이 인수하는 금액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 유찰 시 채권자의 회수율이 낮아지는 구조이지, 그 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 곤지암2리마을회관 남서측 인근으로, 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으나 운행노선과 배차정보를 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 경사지붕 4층 건물 내 3층 301호이며 사용승인일은 2015.12.23입니다. 난방·위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 인접지와 등고평탄한 형태로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 660.0㎡, 지목 대, 공시지가 473,600원/㎡이며 다세대 이용상태입니다.
- 환금성. 네스트빌(C동)은 총 11세대이고 전용 50.89㎡ 실거래 표본은 2건입니다. 표본이 얇아 낙찰 후 재매각 시 가격 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 목적물 표기 확인. 등기상 ‘제씨동’, 현황상 ‘C동’ 표기 차이가 있으므로 현장에서 동·호수를 직접 대조해야 합니다.
- 실거래 원본 대조. 125,000,000원 거래 2건은 모두 2024.09·3층·전용 50.89㎡입니다. 현재 매도호가와 실제 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 입찰 전 실제 점유자와 명도 상황을 현장에서 확인하는 것이 안전합니다.
- 관리비 확인. 체납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액은 관리주체에 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역과 각종 제한구역 해당 여부가 이용·증개축 등에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 환금성
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2017년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 두 번 유찰돼 78,400,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 125,000,000원의 62.7% 수준입니다. 다만 이 시세 표본은 2024.09의 두 건에 그치고, 단지도 11세대의 소규모 다세대입니다. 따라서 권리는 합격에 가깝지만, 최종 판단은 현장 상태·실제 점유·현재 매매 가능가격·재매각성을 확인한 뒤 내려야 합니다.
