수원지방법원 2024타경45901. 평택시 칠원동 평택지제역동문굿모닝힐맘시티3단지 306동 1204호 아파트입니다. 전용 84.97㎡급으로 2021년 준공된 신축급 단지이며, 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2021년 12월 1일 설정된 서안성농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 경기신용보증재단·서민금융진흥원 가압류와 추가 근저당권은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건의 핵심은 권리가 아니라 가격입니다. 최근 동일 면적 실거래 평균은 383,500,000원인데 현재 최저매각가는 435,000,000원입니다. 신건에서 낙찰받으면 평균 실거래보다 높은 가격으로 취득하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경45901 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신촌5로 20, 306동 12층1204호 (칠원동,평택지제역동문굿모닝힐맘시티3단지) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.97㎡ · 방3 등 이용 |
| 소유자 | 이난이 |
| 감정가 / 최저가 | 435,000,000원 / 435,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 서안성농업협동조합 / 340,351,930원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
임차인은 확인되지 않습니다. 말소기준권리인 서안성농업협동조합 근저당권 이후 설정된 후순위 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 별도로 인수하는 권리는 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건은 실거래보다 높다
같은 단지 동일 면적(84.97㎡) 최근 실거래 12건 기준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.97㎡ | 12 | 370,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 11 | 384,000,000원 |
| 2025.09 | 84.97㎡ | 21 | 377,000,000원 |
| 2025.08 | 84.97㎡ | 8 | 385,000,000원 |
| 2025.06 | 84.97㎡ | 25 | 387,000,000원 |
| 2025.06 | 84.97㎡ | 9 | 390,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 383,500,000원 |
실거래 범위는 370,000,000원~390,000,000원이고 평균은 383,500,000원입니다. 현재 최저가 435,000,000원은 평균 대비 113.4% 수준입니다. 신건에서 감정가 응찰은 시세 대비 부담이 있는 선택입니다.
③ 예상배당표 (매각가 435,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 6,750,000원 |
| 서안성농업협동조합 근저당 | 392,400,000원 | 392,400,000원 |
| 주식회사오케이저축은행 근저당 | 133,200,000원 | 35,850,000원 |
| 경기신용보증재단 가압류 | 49,790,000원 | 0원 |
| 서민금융진흥원 가압류 | 21,521,131원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 평택새빛초등학교 서측 인근 아파트단지로 주위는 공동주택과 근린생활시설로 형성.
- 교통. 차량 접근 가능하며 버스정류장 거리와 운행빈도는 보통 수준.
- 단지. 평택지제역동문굿모닝힐맘시티3단지 1,134세대, 2021년 준공.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 확인되며 공부와 차이는 없음.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 최저가 435,000,000원이 실거래 평균 383,500,000원보다 높음을 반영해야 합니다.
- 권리 확인. 후순위 근저당·가압류는 소멸하지만 등기 원본 확인은 필요합니다.
- 관리비 확인. 아파트 공용관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계와 실제 점유 상태는 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “깨끗한 권리와 싼 가격은 다르다”
이 물건은 권리 분석만 보면 안정적인 아파트입니다. 임차인 인수 위험이 없고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 하지만 현재 최저매각가는 실거래 평균보다 높습니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 신건 가격보다 시장 가격과 유찰 가능성을 함께 보고 접근해야 하는 사건입니다.
