수원지방법원 2024타경51661. 평택시 합정동 ‘평택비티온유안앨리츠’ 1층 104호 근린시설입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고, 현황은 인접 105호·106호와 벽체 구분 없이 커피전문점으로 이용 중입니다. 말소기준은 2021.02.23. 남동농업협동조합 근저당권이며, 이후 압류·경매개시결정과 후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 결론은 단순히 “5회 유찰이라 싸다”가 아닙니다. 현재 최저가는 감정가의 17% 수준으로 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 실거래 평균이 106,862,500원이고 최저가 169,415,000원은 그 158.5%입니다. 권리 인수보다 더 중요한 것은 상가 실사용 가능성, 벽체 복원, 임차 점유, 그리고 되팔 수 있는 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경51661 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 중앙2로 55, 1층104호 (합정동,평택비티온유안앨리츠) |
| 물건종류 / 전용 | 근린시설 · 49.368㎡ · 22층 건물 중 1층 104호 |
| 공부상 용도 / 현황 | 제2종근린생활시설(일반음식점) · 인접 105호,106호와 일체로 커피전문점 이용 |
| 소유자 | 김진영 (2021.02.23. 거래가 1,200,490,700원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,008,000,000원 / 169,415,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남동농업협동조합 / 740,703,462원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당
말소기준은 2021.02.23. 남동농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 평택시 압류, 국 압류, 임의경매개시결정, 후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 2022.07.08. 무궁화캐피탈주식회사 근저당권은 채권최고액이 9,100,000,000원으로 크지만, 말소기준 이후 권리라 낙찰자가 인수하는 권리는 아닙니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 다만 점유와 복원은 별도 문제
| 성명 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오상윤 | 104호,105호,106호 46.6660㎡ | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 2021.09.17 | 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
임차인 오상윤의 전입신고는 2021.09.17.로, 말소기준권리인 2021.02.23. 남동농업협동조합 근저당권보다 늦습니다. 따라서 이 보증금 20,000,000원은 매수인에게 대항하지 못하는 구조입니다. 다만 현황상 104호·105호·106호를 벽체 구분 없이 일체로 사용 중이므로, 임차 점유 해소와 104호 단독 사용을 위한 원상·복원 가능성은 입찰 전 핵심 확인사항입니다.
③ 시세 비교 — 유찰 폭보다 실거래 괴리가 더 중요하다
평택비티온유안앨리츠 최근 거래 12건입니다. 대상 면적 49.368㎡와 완전히 일치하는 거래는 아니며, 비교 표본의 평균은 106,862,500원, 최저는 85,000,000원, 최고는 154,350,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 22.47㎡ | 15 | 85,000,000원 |
| 2025.06 | 27.03㎡ | 10 | 99,000,000원 |
| 2024.12 | 26.25㎡ | 17 | 120,000,000원 |
| 2024.10 | 22.75㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2024.03 | 22.75㎡ | 14 | 105,000,000원 |
| 2024.02 | 22.75㎡ | 14 | 109,000,000원 |
| 2023.07 | 22.75㎡ | 9 | 100,000,000원 |
| 2023.04 | 22.75㎡ | 14 | 100,000,000원 |
| 2023.03 | 26.2㎡ | 21 | 154,350,000원 |
| 2023.03 | 26.2㎡ | 21 | 120,000,000원 |
| 2023.01 | 22.75㎡ | 14 | 100,000,000원 |
| 2021.10 | 22.75㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 106,862,500원 |
최저매각가 169,415,000원은 최근 실거래 최고가 154,350,000원보다도 높습니다. 5회 유찰이라는 숫자만 보면 싸 보이지만, 실거래 평균 대비로는 아직 높게 출발하는 가격입니다. 이 물건의 가격 판단은 감정가 대비 할인율보다 실거래·임대수익·복원 비용 기준으로 다시 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,415,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,171,810원 |
| 1. 근저당 · 남동농업협동조합 | 840,000,000원 | 166,243,190원 |
| 2. 근저당 · 무궁화캐피탈주식회사 | 9,100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액 9,940,000,000원 중 예상 배당은 166,243,190원이고, 미배당은 9,773,756,810원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 단, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려가도 채권 미배당은 크다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 169,415,000원 | 166,243,190원 | 9,773,756,810원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 118,590,499원 | 116,130,232원 | 9,823,869,768원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 83,013,349원 | 81,119,109원 | 9,858,880,891원 | 0원 |
유찰이 추가되어도 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다. 다만 채권 미배당이 계속 크게 남는 사건이고, 상가 물건의 실거래 기준 가격대가 낮게 형성되어 있어 낙찰가를 낮추는 것만으로는 충분하지 않습니다. 실제로 104호만 독립적으로 쓸 수 있는지, 현재 커피전문점 점유가 어떻게 정리되는지, 복원 비용이 얼마인지가 수익률을 좌우합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택성동초등학교 남측 인근으로, 주상용빌딩·상업용 건물·근린생활시설·아파트·오피스텔·단독주택·다세대주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 평택역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 22층 건물 중 1층 104호이며, 사용승인일은 2019.09.30입니다. 공용 위생 급·배수 설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비와 주차장시설이 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 공시지가 2,566,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타입니다. 동측 약 15m, 남측 약 20m, 서측 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 환금성. 평택비티온유안앨리츠는 299세대, 2019.09.30 준공입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.5회, 매각률은 10.53%로 나타나며, 상가·오피스텔 혼합 지역의 매수층은 가격에 민감합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 기준 재산정. 최저가 169,415,000원은 최근 실거래 평균 106,862,500원의 158.5%입니다. 감정가 대비 할인율보다 실거래 기준 응찰가를 우선하세요.
- 벽체 복원 확인. 104호만 개별 매각되지만 현황은 105호·106호와 일체형 커피전문점입니다. 호별 경계, 복원 범위, 공사비, 영업 중단 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인은 대항력이 없지만 실제 점유 해소는 별도 절차입니다. 보증금 20,000,000원, 월차임 2,000,000원 임대차의 정리 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 보증금 준비. 특별매각조건상 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준 33,883,000원입니다.
- 미납 관리비·공용부분. 집합건물 1층 상가형 물건은 관리비 체납과 공용부분 사용관계가 수익률에 영향을 줄 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 직접 확인하고, 104호의 독립 사용 가능성을 현장에서 점검하세요.
맺으며 — “유찰 5회”보다 “실제로 얼마짜리인가”가 먼저다
이 사건은 권리 인수만 보면 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고, 임차인 보증금도 대항력 있는 인수 구조가 아닙니다. 하지만 투자 판단은 전혀 쉽지 않습니다. 최저가가 감정가의 17%까지 내려왔음에도 최근 실거래 평균의 158.5%이고, 매각 대상은 독립 호실이지만 현황은 105호·106호와 일체형 커피전문점입니다. 권리는 통과, 가격과 물건 형태는 보류. 이 물건은 낙찰가보다 먼저 “104호만 따로 쓸 수 있는가, 그리고 그 상태로 팔리거나 임대되는가”를 확인해야 합니다.
