수원지방법원 2025타경2332. 하남 미사역 인근 미사역효성해링턴타워더퍼스트 9층 101-925호 오피스텔입니다. 표면상 최저가는 1.26억이지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 임차권등기와 보증금 인수 위험입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리는 갑구 압류(하남시) 2023.08.09로 판단됩니다. 이후 압류 2건, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 3번 임차권등기는 말소기준권리 이전 대항력을 가진 임차권으로, 배당 부족분 발생 시 매수인 인수 위험이 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있음

③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 지하철 5호선 미사역 북서측 인근으로 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 인근 버스정류장 및 미사역 접근이 가능한 지역으로 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
• 이용상태. 현황 오피스텔로 이용 중이며, 지상29층 건물 내 제9층 물건입니다.
• 환금성. 미사역 인근 입지는 장점이나 오피스텔 특성상 매수층과 임대수요 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 계산 필수. 최저가 1.26억만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 실질취득은 낙찰가와 인수액을 함께 계산해야 합니다.
• 임차권 확인. 임차권등기 임호원의 대항력 및 우선변제권 구조를 재확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 실질취득”

이 물건은 신건 최저가가 1.26억으로 보이지만, 대항력 있는 임차권등기와 보증금 155,000,000원이 존재합니다. 배당 부족분 31,564,000원이 발생할 수 있어 낙찰가만으로 안전성을 판단할 수 없습니다. 권리관계는 단순히 소멸 여부가 아니라 매수인이 실제 부담하는 총비용 기준으로 검토해야 하는 사건입니다.