수원지방법원 2025타경2400. 광주시 초월읍 대쌍령리 192-3의 토지 332㎡와 지상 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정상 이용상태는 1층 근린생활시설 2개호, 2·3층 각 주택 3개호, 4층 주택으로, 단일 주택이 아니라 상가와 주거가 섞인 근린시설 + 토지입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 2008.11.24 사용승인됐고 제시외 건물도 일괄매각에 포함됩니다.
등기 자체는 비교적 선명합니다. 현재 말소기준권리는 2023.09.01 설정된 국민은행 근저당으로 채권최고액은 360,000,000원입니다. 그 뒤 2024년 창원시 압류는 2024.10.17 해제됐고, 2025.06.16 임의경매개시결정과 2025.08.18 박창옥의 43,000,000원 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기보다 먼저 점유를 시작한 다수의 거주자가 있다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2400 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 192-3 · 경기도 광주시 초월읍 경충대로 1256 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 및 단독주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 지상4층 · 2008.11.24 사용승인 |
| 이용상태 | 1층 근린생활시설 2개호(소한마리, 해봄분식) · 2층·3층 각 주택 3개호 · 4층 주택 |
| 토지 | 332㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박철성 |
| 감정가 / 최저가 | 1,351,513,200원 / 1,351,513,200원 (신건) |
| 청구금액 | 279,542,400원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
과거 성남수정새마을금고 및 강남영동새마을금고의 근저당들은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.09.01 국민은행 근저당입니다. 2024년 창원시 압류는 이후 해제됐으며, 경매개시결정과 박창옥의 가압류는 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 선순위 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 점유자 | 부분 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박창옥 | 202호 | 2010.08.18 | 미상 | 미상 | 2025.08.27 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김성배 | 303호 | 2015.05.08 | 미상 | 미상 | 2025.08.12 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 하영애 | 303호 | 2024.11.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신인순 | 203호 | 2018.05.03 | 미상 | 미상 | 2025.07.30 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이홍일 | 301호 | 2022.12.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이근연 | 302호 | 2020.10.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이지효 | 101호 | 2025.07.11 | 15,000,000원 | 650,000원 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임정미 | 102호 | 2025.07.11 | 25,000,000원 | 1,155,000원 | 2025.07.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 주거 | 2022.12.26 | 미상 | 미상 | 2025.08.29 | 가능·미상 | 가능 | 없음 |
실제 임차·점유 신고는 9건이고 보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 없습니다. 말소기준일인 2023.09.01보다 앞서 전입한 신고는 박창옥·김성배·신인순·이홍일·이근연 및 점포 점유입니다. 다만 이들의 보증금이 확인되지 않았고 대부분 확정일자도 확인되지 않아, 단순히 전입일만으로 인수금액을 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,351,513,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,915,132원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 가압류 · 박창옥 | 43,000,000원 | 43,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 932,598,068원 |
위 배당계산은 국민은행 360,000,000원과 박창옥 가압류 43,000,000원이 전액 배당되고 채권자 미배당액이 0원인 계산입니다. 그러나 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유자들의 실제 임대차채권 역시 확정할 수 없으므로 이 계산만으로 낙찰자의 최종 인수액을 0원이라고 단정해서는 안 됩니다.
④ 회차별 구조 — 가격이 내려가도 임차위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 계산상 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,351,513,200원 | 403,000,000원 | 0원 | 932,598,068원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,081,210,560원 | 403,000,000원 | 0원 | 664,998,454원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 864,968,448원 | 403,000,000원 | 0원 | 450,918,764원 |
제공된 회차별 계산에서는 1회 또는 2회 유찰돼도 국민은행과 박창옥의 등기채권은 전액 배당됩니다. 하지만 이 숫자는 확인되지 않은 임차보증금까지 전액 반영한 실질취득비용이 아닙니다. 선순위 대항력이 실제 인정되는 임차인의 보증금이 존재하고 낙찰가에서 전액 배당되지 않으면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 늘어날 수 있습니다. 따라서 현재 자료만으로는 각 회차의 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 초월고등학교 남서측 인근. 국도 주변의 주택·상가 혼용지대로 근린생활시설, 주상용건물, 단독주택, 다세대주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며 제반 입지환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있으며, 노선버스 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 1층은 근린생활시설 2개호, 2·3층은 각 주택 3개호, 4층은 주택으로 이용 중인 상가·주거 혼합 건물입니다.
- 토지. 332㎡, 지목 대, 주상용, 평지, 사다리형, 세로한면(가). 공시지가는 977,500원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 2008.11.24 사용승인된 철근콘크리트구조 지상4층 건물이며 공부와의 차이는 특이사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 보증금 확인. 박창옥·김성배·신인순·이홍일·이근연 및 점포 점유의 실제 보증금과 임대차계약 내용을 확인하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 잡지 마세요.
- 확정일자 확인. 선순위 전입만으로 우선변제 여부가 정해지지 않습니다. 각 점유자의 확정일자와 배당요구 상태를 원본으로 대조해야 합니다.
- 박창옥 관계 확인. 202호 점유자이면서 43,000,000원 가압류 채권자로 등기돼 있어 임대차 실체와 권리관계를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 호실별 점유 확인. 303호에는 김성배와 하영애가 함께 나타나는 등 같은 호실에 복수 점유 신고가 있으므로 실제 계약관계와 현재 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되므로 현황과 매각대상 범위를 확인해야 합니다.
- 상가·주거 혼합 명도. 1층 근린생활시설과 2~4층 주택이 함께 있어 명도 대상과 협의가 여러 건으로 나뉠 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차계약 관련 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 실질취득가는 아직 모른다”
이 사건의 말소기준은 2023.09.01 국민은행 근저당 360,000,000원이고, 뒤의 경매개시결정과 박창옥 가압류는 매각으로 소멸합니다. 여기까지만 보면 평범한 담보권 실행 경매입니다. 그러나 말소기준보다 먼저 전입한 점유자가 여러 명이고 그중 다수의 보증금이 확인되지 않았다는 점에서 결론은 달라집니다.
현재 배당표의 ‘매수인 인수 0원’을 최종 인수액으로 받아들여서는 안 됩니다. 선순위 임차보증금의 실제 금액과 배당 가능액이 확인돼야 비로소 낙찰자의 실질취득비용을 계산할 수 있습니다. 시세 자료도 없어 감정가 1,351,513,200원이 시장가격 대비 싼지 비싼지도 판단할 수 없습니다. 이 물건은 가격을 논하기 전에 임차관계를 먼저 닫아야 하는 사건입니다.
