수원지방법원 2025타경2530. 광주시 회덕동 더블유빌리지 씨동 2층 202호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 차정우이고 2021.01.05. 매매를 원인으로 거래가액 190,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당의 채권최고액은 136,800,000원이며 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 케이비국민카드와 국민은행의 가압류, 신한은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 낙찰자가 등기상 채무를 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 실제 점유자 김익모가 확인되어 있습니다. 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당요구 내용과 점유 현황을 입찰 전에 다시 대조하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2530 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 회덕동 118-17 더블유빌리지 씨동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상4층 건물 중 2층 202호 |
| 소유자 | 차정우 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 119,560,000원 · 2회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 110,976,894원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.03.05. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 136,800,000원이며, 이후 2024.07.02. 케이비국민카드 가압류 17,793,701원, 2024.12.19. 국민은행 가압류 18,667,267원, 2025.06.19. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매수인에게 승계되는 등기상 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김익모 | 주거 | 2024.04.15 | 미상 | 미상 | 2025.07.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 2회 유찰로 최근 시세의 49.8%
W빌리지(C동)의 비교 거래는 전용 50.77㎡·51.09㎡에서 확인됩니다. 최근 거래는 2025.11. 240,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 240,000,000원입니다. 현재 최저매각가 119,560,000원은 이 최근 12개월 평균의 49.8%입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 5.7%로 나타나, 하락 추세를 전제로 가격을 보수적으로 봐야 하는 사례는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 51.09㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2024.08 | 51.09㎡ | 2 | 189,000,000원 |
| 2024.04 | 50.77㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2021.09 | 50.77㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2021.08 | 50.77㎡ | 4 | 259,000,000원 |
| 전체 평균 | 50.77㎡ | 5건 | 229,600,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 119,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,473,840원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 136,800,000원 | 117,086,160원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 17,793,701원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 18,667,267원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 기준 채권자 총 청구액은 173,260,968원, 예상 배당액은 117,086,160원이며 미배당액은 56,174,808원입니다. 신청채권자 청구액은 110,976,894원으로 현재 회차에서는 배당 계산상 충족됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주시청 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있으나, 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 다세대주택으로 위생·급배수시설, 도시가스설비, 소방설비, 승강기, 주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측과 북서측으로 노폭 약 5m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역이며, 토지면적은 661.0㎡, 공시지가는 542,900원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·준보전산지·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·제한보호구역 등이 확인됩니다.
- 환금성. W빌리지(C동)는 11세대, 2019.05.17. 준공이며 비교 거래는 5건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 김익모의 보증금·확정일자가 미상인 만큼 매각물건명세서와 문건접수 내용을 다시 확인합니다.
- 점유·명도 확인. 대항력은 없지만 실제 주거 점유자가 있으므로 인도 일정과 협의 가능성을 확인합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 119,560,000원은 최근 12개월 평균 240,000,000원의 49.8%입니다. 감정가보다 최근 거래를 우선해 응찰가를 판단합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 11세대 규모이므로 아파트처럼 거래량이 많은 상품으로 가정하지 말고 실제 매수 수요를 확인합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역과 자연보전권역 등 토지이용 규제 내용을 입찰 전에 원문으로 대조합니다.
- 배당표 확인. 현재 회차 기준 채권 미배당액이 56,174,808원 발생하지만 이는 후순위 채권자의 미배당으로, 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인과 가격 실행’이 핵심
이 사건의 말소기준은 2021.03.05. 신한은행 근저당이고 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 김익모도 2024.04.15. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조는 비교적 명료합니다.
가격은 이미 감정가 244,000,000원에서 2회 유찰되어 119,560,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 240,000,000원이고 현재 최저가는 그 49.8%입니다. 다만 11세대 규모 다세대라는 환금성 특성과 실제 점유자의 보증금·확정일자 미상이라는 확인 과제가 남습니다. 인수 위험은 낮고 가격 여유는 크지만, 임차·점유 원본과 실제 매도 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
