대전지방법원 2025타경20344. 논산시 성동면 월성리의 철근콘크리트구조 4층 공동주택 중 2층 201호, 전용 54.96㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 73,000,000원이고 2회 유찰돼 최저매각가는 35,770,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 49%이지만, 이 물건의 판단 기준은 감정가 할인율보다 현재 매매 가능 가격과 소규모 다세대의 환금성입니다.
등기에는 2016년부터 다수의 가압류와 근저당권이 나타나지만, 상당수는 2018년 종전 경매 매각과 함께 정리됐습니다. 현재 소유자 이성규의 소유권은 2021년 9월 8일 접수됐고, 같은 날 설정된 최미라의 근저당권이 현행 권리관계의 기준입니다. 대상 201호의 점유자 김현중은 그보다 늦은 2022년 5월 31일 전입해 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20344 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 성동면 월성리 14 외 1필지 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 54.96㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 이성규 (2021.09.08. 소유권이전 접수) |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 35,770,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최미라 / 179,673,424원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 토지 현황 | 공부상 지목 전 · 현황 대지 · 다세대주택 건부지 |
① 권리 흐름 — 종전 권리와 현재 권리를 분리해야 한다
최미라 근저당권의 채권최고액은 210,000,000원이며, 같은 날 뒤이어 이용한의 근저당권 155,000,000원이 설정됐습니다. 이후 2024년 가압류 345,343,560원과 2025년 임의경매개시결정이 접수됐으므로, 이들 등기 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 매수인이 떠안을 존속 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 대상 201호 실제 점유 신고 1명
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현중 | 201호 | 2022.05.31 | 미상 | 2025.05.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
김현중의 전입일은 말소기준이 되는 2021.09.08. 근저당권보다 늦습니다. 따라서 보증금 액수와 관계없이 낙찰자에게 대항할 수 없고, 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다. 배당요구는 2025.05.21. 접수됐지만 확정일자와 보증금은 확인되지 않아 실제 배당 여부와 금액은 매각물건명세서 및 임대차계약서 대조가 필요합니다.
③ 시세 비교 — 75%이지만 거래 시점이 오래됐다
전용 54.96㎡로 일치하는 거래는 6건이며 모두 2021년 9월 거래입니다. 거래 평균은 47,666,666원, 최저 47,000,000원, 최고 48,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 54.96㎡ | 2 | 47,000,000원 |
| 2021.09 | 54.96㎡ | 2 | 47,000,000원 |
| 2021.09 | 54.96㎡ | 3 | 48,000,000원 |
| 2021.09 | 54.96㎡ | 3 | 48,000,000원 |
| 2021.09 | 54.96㎡ | 4 | 48,000,000원 |
| 2021.09 | 54.96㎡ | 4 | 48,000,000원 |
| 평균 | 54.96㎡ | 6건 | 47,666,666원 |
최저가 35,770,000원은 거래 평균의 75.0%이고, 최신 거래가 47,000,000원과 비교하면 약 76.1%입니다. 감정가 73,000,000원은 당시 거래 평균보다 훨씬 높았지만, 유찰을 거친 현재 가격은 과거 거래 범위 아래입니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,043,860원 |
| 시뮬레이션상 가압류 · 주식회사지앤월드 | 165,000,000원 | 34,726,140원 |
| 그 외 채권자 | 1,684,832,486원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,849,832,486원 중 예상 배당액은 34,726,140원이며 미배당액은 1,815,106,346원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 35,770,000원 | 0원 | 1,815,106,346원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 25,039,000원 | 0원 | 1,825,644,188원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 17,527,300원 | 0원 | 1,833,020,677원 |
낙찰가가 낮아져도 대상 201호 임차인의 대항력이 없기 때문에 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 낮은 낙찰가가 자동으로 좋은 투자를 뜻하지는 않습니다. 명도비용, 수선 상태, 실제 임대수요와 재매각 가능성을 반영한 응찰가 상한이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성동면사무소 남서측 인근의 면사무소 주변 지역입니다. 관공서, 다세대·단독주택, 농경지·임야와 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 규모. 2019.01.22. 사용승인된 총 6세대 소규모 공동주택입니다. 대단지와 달리 거래 빈도와 매수층이 제한될 수 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물로, 개별난방·LPG가스·옥외주차장과 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 24,000원/㎡입니다. 토지면적은 237.0㎡이고 지형은 평지, 도로 조건은 소로한면입니다.
- 공부 차이. 대지권 목적 토지의 공부상 지목은 전이지만 현황은 대지입니다. 매각물건명세서 비고에도 같은 내용이 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2016년 가압류는 이미 말소됐습니다. 2021.09.08. 최미라 근저당권을 기준으로 최신 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 201호 점유 확인. 김현중의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금과 확정일자를 확인하고 인도명령 대상 여부를 점검하세요.
- 호실 경계 확인. 현황조사에는 같은 건물의 여러 호실 점유자가 함께 나타납니다. 출입문·계량기·우편함·호실 표시를 현장에서 대조하세요.
- 현재 시세 재조사. 확인되는 실거래가 모두 2021.09입니다. 인근 다세대 매물과 실제 임대료를 조사해 35,770,000원의 현재가 메리트를 다시 계산하세요.
- 대지권·지목 확인. 공부상 전, 현황 대지인 차이가 금융기관 대출이나 향후 매각에 미치는 영향을 토지대장·건축물대장과 함께 확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로 법원과 관할 기관에 교부청구 및 체납 내역을 확인하세요.
- 수선비 확인. 드라이비트 외벽, LPG가스, 개별난방과 공용부 상태를 점검하고 공실 정비비와 누수·결로 가능성을 입찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 낮아졌지만, 현재 가치가 확인된 것은 아니다
이 물건은 대상 201호 임차인의 전입이 말소기준보다 늦고, 현행 후순위 근저당권·가압류도 매각으로 소멸하는 구조여서 매수인 인수 0원이라는 권리상 장점이 있습니다. 최저가 35,770,000원도 2021년 거래 평균의 75.0%까지 내려왔습니다.
그러나 거래 6건이 모두 2021년 9월 자료이고, 건물은 총 6세대에 불과합니다. 2회 유찰 자체도 시장이 감정가 73,000,000원을 받아들이지 않았다는 신호입니다. 따라서 결론은 권리는 조건부 합격, 가격은 현장 시세 확인 후 판단입니다. 현재 임대수요·공실 가능성·수선비와 재매각 기간까지 확인했을 때에만 49%라는 할인율이 실제 투자 메리트로 바뀝니다.