수원지방법원 2025타경2929. 광주시 중대동 텃골전원타운 103동 1층 101호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 권리의 기준점은 2018.09.14. 설정된 국민은행 근저당권으로 채권최고액은 127,380,000원입니다. 경매개시결정과 이후 설정된 손일철 근저당권 40,000,000원은 모두 말소기준보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 낙찰자가 별도로 떠안을 보증금은 0원입니다.
가격은 한 차례 유찰되면서 감정가 195,000,000원에서 136,500,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 제공된 동일 면적 실거래 평균 209,500,000원 대비 크게 낮습니다. 그러나 그 비교표본은 2021.11 214,000,000원, 2022.04 205,000,000원의 두 건뿐입니다. 따라서 65.2%라는 비율을 곧바로 현재 시장가 대비 할인율로 해석하는 것은 경계해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2929 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 중대동 210-24 텃골전원타운 103동 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 70.36㎡ · 4층 건물 내 1층 101호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 현재 소유자 | 정경순 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 136,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 112,975,737원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 없습니다. 말소기준은 2018.09.14. 국민은행 근저당권이며, 국민은행의 경매개시결정과 2025.09.16. 손일철 근저당권은 후순위로 매각 시 소멸합니다. 2024.07.15. 경기신용보증재단 가압류는 2025.08.19. 말소됐고, 2025.08.12. 손일철 앞으로 이뤄진 소유권이전 역시 2025.09.16. 합의해제로 말소되어 등기상 소유자는 정경순입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만, 비교 거래는 2021~2022년
텃골전원타운 103동, 전용 70.36㎡로 면적이 일치하는 거래는 제공 자료상 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 70.36㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2021.11 | 70.36㎡ | 2 | 214,000,000원 |
| 평균 | 70.36㎡ | 2건 | 209,500,000원 |
거래 범위는 205,000,000원~214,000,000원, 평균은 209,500,000원입니다. 현재 최저매각가 136,500,000원은 이 평균의 65.2%입니다. 감정가 195,000,000원도 두 거래보다 낮습니다. 다만 최신 거래가 2022.04이고 표본도 2건뿐이므로, 이 자료만으로 2026년 현재 가격을 “시세보다 34.8% 싸다”라고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,711,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 127,380,000원 | 127,380,000원 |
| 2. 근저당 · 손일철 | 40,000,000원 | 6,409,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 136,500,000원 가정 시 총 채권 167,380,000원 중 133,789,000원이 배당되고, 미배당은 33,591,000원입니다. 손일철 근저당에 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 136,500,000원 | 133,789,000원 | 33,591,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 95,550,000원 | 93,430,100원 | 73,949,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 66,884,999원 | 65,281,069원 | 102,098,931원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 임차인이나 낙찰자가 승계할 권리가 없으므로 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 현재 회차에서는 국민은행 예상배당액 127,380,000원이 신청채권액 112,975,737원보다 크고, 2회 유찰 시에는 예상배당액 93,430,100원으로 신청채권액보다 작아집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 중대동 소재 지하철 경강선 삼동역 동측 인근. 주위에는 다세대주택과 각종 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 101호이며 사용승인일은 2013.01.18입니다. 외벽은 돌 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 토지. 사다리형 평지의 다세대주택 부지이며 동측으로 세로와 접합니다. 토지면적은 551.0㎡, 공시지가는 745,300원/㎡입니다.
- 지역·제한. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 건축 상태. 감정자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 텃골전원타운 103동은 8세대이며 제공된 동일 면적 거래가 2건에 그칩니다. 거래 표본이 적어 재매각 시 가격 검증을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 시세 재확인. 비교거래가 2021.11·2022.04에 집중돼 있으므로, 136,500,000원이 실제 현재 시세 대비 어느 수준인지 최근 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 1층 가격 차이. 대상은 1층이고 제공된 비교거래는 2층·4층입니다. 동일 전용면적이라도 층 차이를 응찰가에 반영해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2018.09.14. 국민은행 근저당권이 말소기준이고 이후 손일철 근저당은 소멸하는 구조인지 등기부 원본을 최종 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 관리·하자 확인. 소규모 다세대 특성상 공용부 관리 상태, 누수·균열·주차·관리비 체납 여부를 현장 점검하는 것이 중요합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역을 비롯한 토지이용계획상 각종 제한이 포함되어 있으므로 향후 이용·증개축 계획이 있다면 해당 제한을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 최신 검증이 필요”
권리분석만 보면 단순합니다. 임차인이 없고, 말소기준 국민은행 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하며 현재 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰로 최저가도 136,500,000원까지 내려왔습니다.
문제는 시세의 신선도입니다. 제공된 동일 면적 거래 평균 209,500,000원과 비교하면 최저가는 65.2%에 불과하지만, 거래 시점은 2021.11과 2022.04입니다. 게다가 8세대 소규모 다세대라 거래 표본 자체가 적습니다. 따라서 이 물건은 “비교거래보다 싸다”는 숫자만 보고 들어가기보다, 현재 시점의 실제 매매 가능 가격을 재검증해야 하는 물건입니다. 결론은 권리 안전성은 긍정적, 가격 매력은 최신 시세 확인을 전제로 판단입니다.
