수원지방법원 2025타경3052. 하남시 풍산동 한강프라자2 5층 505호로, 공부상 용도는 사무소이며 현황조사 시 세무사 사무실로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자는 김지훈이고, 2018년 소유권이전 등기에는 거래가액 231,000,000원이 기재돼 있습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021.11.30. 설정된 도이치파이낸셜주식회사 근저당권 84,000,000원입니다. 그 뒤 국세 압류·국민건강보험공단 압류·하나은행 가압류·경매개시결정 등이 이어졌으며, 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격은 감정가 278,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가 136,220,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다만 이 수치만으로 시장가격보다 저렴하다고 결론 내리는 것은 금물입니다. 이 사건은 가격 숫자보다 실제 점유관계, 세금 우선배당 가능성, 공매와 법원경매의 진행관계를 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3052 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 506-1 한강프라자2 5층 505호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 사무소 · 현재 세무사 사무실로 이용 중 |
| 소유자 | 김지훈 · 소유권이전 등기 거래가액 231,000,000원 |
| 건물 | 철근콘크리트 구조 평스라브지붕 · 제5층건 내 제505호 · 사용승인일 2018.08.30 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 136,220,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 59,265,744원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 점유관계는 별도 확인
신고된 임차인은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 현재 세무사 사무실로 이용 중이라고 적혀 있고, 임대관계는 미상입니다. 따라서 실제 점유자가 임차인인지, 보증금이나 권리요건이 존재하는지는 현재 기록만으로 확정할 수 없습니다. 이런 점유자는 대항력 가능·미상으로 보고 입찰 전 실제 권리관계를 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%지만 ‘싸다’ 단정은 금지
현재 회차는 2회 유찰로 최저가가 136,220,000원까지 내려왔습니다. 한 차례 더 유찰되면 95,354,000원, 4회 유찰 시에는 66,747,799원 시나리오입니다. 하지만 유찰률은 감정가 대비 할인폭일 뿐, 그 자체가 시장가격 대비 할인폭을 뜻하지는 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 136,220,000원 | 0원 | 33,111,345원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 95,354,000원 | 7,163,947원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 66,747,799원 | 35,255,236원 | 0원 | 0원 |
현재 회차에서는 배당 산정상 채권 부족분이 0원이고 소유자에게 33,111,345원이 남습니다. 반면 3회 유찰 시부터는 채권 부족분이 발생합니다. 다만 이 부족분은 곧바로 매수인 승계액이 되는 구조가 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,707,080원 |
| 2. 근저당 · 도이치파이낸셜주식회사 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 16,401,575원 | 16,401,575원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 33,111,345원 |
현재 매각가 136,220,000원 가정에서는 위 채권이 전액 배당되고 33,111,345원이 소유자에게 남는 산정입니다. 다만 국세·지방세 가운데 당해세가 있으면 선순위 차감으로 후순위 배당 및 소유자 잔여가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 하남시 풍산동 한홀초등학교 북동측 인근으로, 주변에 근린생활시설·아파트·근린공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북동측 근거리에 미사전철역이 있으며 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 사무소이며 현재 세무사 사무실로 이용 중입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조 평스라브지붕 제5층건 내 제505호로, 사용승인일은 2018.08.30입니다. 승강기·지하주차장·소방 및 급배수 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·용도계획. 동측 약 18미터, 남측 약 12미터 포장도로에 접하며 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역(미사지구)에 속합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 현재 세무사 사무실로 이용 중이고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자의 권리관계를 확인하기 전에는 대항력을 단정하지 마세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 배당 순서와 후순위 회수액이 달라질 수 있습니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 2025-07601-001 공매공고가 부기돼 있습니다. 법원경매와 공매 중 어느 절차가 실제로 진행·정리되는지 교차 확인이 필요합니다.
- 유찰률 해석. 현재 136,220,000원은 감정가의 49%지만, 감정가 대비 할인폭만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 회차별 배당 변화. 현재 회차에서는 채권 미배당이 0원이지만 3회 유찰 시 7,163,947원, 4회 유찰 시 35,255,236원으로 늘어납니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 공매 진행상황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 점유와 절차 확인이 먼저”
이 물건의 숫자만 보면 눈길을 끕니다. 감정가 278,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 136,220,000원까지 내려왔고, 현재 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 근린시설·사무소 경매에서는 단순 할인율보다 실제 점유관계가 중요합니다. 현재 세무사 사무실로 이용 중이지만 임대관계는 미상이고, 국세·지방세 압류와 공매공고까지 존재합니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수는 낮지만 현장·배당·공매 확인 부담이 남는 유형으로 보는 것이 적절합니다. 결론은 “인수 0원 산정은 긍정적, 49%라는 숫자만으로 가격 가점은 금지”입니다.
