수원지방법원 2024타경54189. 평택시 포승읍 석정리의 공장 이용 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 공장, 2층 사무실, 옥탑1층 계단실이고, 토지는 공부상 공장용지입니다. 감정가 4,000,535,300원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 1,960,263,000원입니다.
등기상 핵심은 2012.07.10. 설정된 중소기업은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 다만 을구 1번 근저당의 채권액은 금액이 특정되지 않아 예상배당 계산에서는 0원으로 처리되어 있다는 점은 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경54189 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 석정리 557-18 · 경기도 평택시 포승읍 포승장안로 219-2 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층 공장 · 2층 사무실 · 옥탑1층 계단실 |
| 소유자 | 김찬구 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 4,000,535,300원 / 1,960,263,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,954,218,751원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 | 6,321㎡ · 공장용지 · 공업용 · 계획관리지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2012.07.10. 을구 1번 중소기업은행 근저당입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당 720,000,000원, 2013.04.26. 설정된 을구 3번 근저당 1,680,000,000원과 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.11.25. 및 2025.01.20. 재산보전처분은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 씨지텍주식회사(김찬구) | 1084.76제곱미터 | 30,000,000원 | 3,850,000원 | 2012.10.15 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)나노씨에프(최웅기) | 253.4제곱미터 | 미상 | 10,000,000원 | 2013.06.28 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 씨지텍주식회사는 2012.10.15., (주)나노씨에프는 2013.06.28. 전입으로 모두 말소기준일 2012.07.10.보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 (주)나노씨에프의 보증금은 확인되지 않았고 확정일자와 우선변제 여부도 특정되지 않았으므로, 입찰 전 매각물건명세서에서 보완 확인할 항목입니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 1,960,263,000원으로 감정가 4,000,535,300원의 49%입니다. 다음 회차 가정은 1,372,184,100원(감정가 34%), 그 다음은 960,528,869원(감정가 24%)입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없으므로 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,960,263,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,002,630원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,680,000,000원 | 1,218,260,370원 |
| 갑구 2번 가압류 · 경기신용보증재단 | 126,900,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 693,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 310,210,329원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 중소기업은행 | 1,670,381,343원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 5,200,491,672원, 총 예상배당은 1,938,260,370원, 미배당은 3,262,231,302원입니다. 을구 1번 근저당은 채권액이 특정되지 않아 예상배당 계산에서 제외됐고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 토지·건물 특수사항
- 이용상태. 건물은 일반철골구조 기타지붕 2층으로, 1층 공장·2층 사무실·옥탑1층 계단실입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 소화설비, 크린룸설비, 공조설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 6,321㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용, 평지·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 현황 차이. 토지는 공부상 공장용지이나 북측 일부가 현황상 도로인 점을 감안해 평가됐습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 지분매각. 목록3은 지분매각이며 공유자우선매수청구권은 없습니다.
- 제외 물건. 지상 이동식 컨테이너 창고·식당은 이동이 용이한 물건으로 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 포승읍 석정리 ‘용소마을’ 북서측 인근으로 공장·단독주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 운행 여건상 대중교통 사정은 불편합니다.
- 토지가격. 공시지가는 333,100원/㎡입니다.
- 임대관계. 토지의 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 공장·토지 복합물건이고 2회 유찰됐으며, 일반 주거형 물건보다 수요층이 제한될 수 있어 실제 사용자·투자자 수요 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 저평가를 단정하지 말고 인근 공장용 토지·공장 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차 확인. (주)나노씨에프의 보증금과 확정일자·우선변제 여부를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 을구 1번 채권. 일본국법화금 155,000,000엔으로 기재된 근저당의 실제 채권관계와 배당 반영을 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록은 포함되지만 이동식 컨테이너 창고·식당은 제외됩니다.
- 현황 도로. 토지 북측 일부가 현황상 도로이므로 실제 사용면적과 진출입 조건을 현장에서 확인하세요.
- 지분·허가. 목록3 지분매각과 토지거래계약에관한허가구역 해당 여부가 취득·이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 판단은 아직 열려 있다
이 사건의 강점은 분명합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고, 현황조사상 두 임차인도 모두 후순위 전입이라 대항력이 없으며 예상 인수액도 0원입니다. 반면 감정가 4,000,535,300원에서 두 번 유찰돼 1,960,263,000원까지 내려왔다는 사실만으로 싸다고 결론낼 수는 없습니다. 실거래 자료가 없고, 공장·토지 복합물건에 일괄매각·지분매각· 일부 도로 현황·허가구역이 겹쳐 있기 때문입니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 가격과 물건성 검증은 강하게 필요한 C등급 물건입니다.
