한 줄 평 임차인 없음·인수 0원으로 권리 구조는 깨끗합니다. 더샵하남에디피스 동일평형 실거래 평균 1,130,875,000원 대비 최저가 875,000,000원, 시세의 77.4% 수준입니다. 다만 후순위 근저당권 일부 미배당 가능성이 있어 배당구조 확인은 필요합니다.
감정가 / 최저가
875,000,000원
신건(0회 유찰)
실거래 평균(시세)
1,130,875,000원
동일평형 최근 12건
최저가 ÷ 시세
77.4%
시세 대비 할인
매수인 인수
0원
임차인 없음
수원지방법원 2025타경5270. 경기도 하남시 덕풍동 더샵하남에디피스 105동 301호 아파트입니다. 전용면적은 59.98㎡로 확인되며, 소유자는 민보라 씨입니다. 2025년 1월 신한은행 근저당권 설정 이후 카드 가압류와 추가 근저당이 붙었고, 신한은행의 신청으로 임의경매가 진행됐습니다. 말소기준권리는 2025.01.16 설정된 신한은행 근저당권이며, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경5270 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 948 더샵하남에디피스 105동 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.98㎡ |
| 소유자 | 민보라 |
| 감정가 / 최저가 | 875,000,000원 / 875,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 620,092,080원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있는 임차인 보증금 인수 위험은 없습니다. 말소기준권리인 신한은행 근저당권 이후 설정된 이애순 근저당권, 삼성카드·신한카드 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 부담할 권리는 0원 구조입니다.
② 시세 비교 — 신건부터 가격 메리트
더샵하남에디피스 동일평형(59.98㎡대) 최근 실거래 12건 기준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.98㎡ | 14 | 1,168,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 5 | 1,170,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 13 | 1,150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 4 | 1,152,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 8 | 1,118,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 21 | 1,075,000,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 11 | 1,190,000,000원 |
| 2026.02 | 59.98㎡ | 15 | 1,060,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 1,130,875,000원 |
최근 실거래 범위는 1,060,000,000원~1,190,000,000원이며 평균은 1,130,875,000원입니다. 최저가 875,000,000원은 평균 대비 약 255,875,000원 낮은 가격으로 신건 단계부터 가격 매력이 있습니다.
✅ 가격 메리트 최저가는 동일평형 최근 실거래 평균의 77.4% 수준입니다. 권리 인수 위험 없이 시세 대비 할인 구간에서 접근 가능한 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 875,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,150,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사 신한은행 | 660,000,000원 | 660,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 이애순 | 400,000,000원 | 203,850,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,376,436원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,086,515원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분 (신건 8.75억)
감정가 vs 실거래 평균
최저가 8.75억은 실거래 평균 11.31억 대비 할인 구간입니다.
⚠️ 배당상 주의점 매각대금으로 신한은행 근저당은 충족되지만 후순위 근저당권자 이애순은 일부 미배당이 발생합니다. 다만 해당 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 덕풍동 소재 지하철5호선 하남시청역 북측에 위치하며 아파트단지·학교·공원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 지하철역과 버스정류장이 접하여 교통 상황이 양호합니다.
- 단지. 더샵하남에디피스 980세대, 2024년 3월 준공의 신축급 아파트입니다.
- 환금성. 최근 실거래가 10.6억~11.9억으로 형성되어 거래량과 가격 기준이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 임차인 없음으로 보증금 인수 위험은 없지만 등기 원본 확인은 필요합니다.
- 가격 판단. 최저가가 실거래 평균보다 낮아 시세 대비 할인폭을 확보한 상태입니다.
- 배당 구조. 후순위 근저당 및 가압류 미배당 여부를 확인하고 입찰하세요.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 현황조사와 실제 점유 상태 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “깨끗한 권리 + 시세 할인”
이 물건은 임차인 인수 위험이 없고, 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 안전형 구조입니다. 동시에 신건 최저가가 최근 실거래 평균의 77.4% 수준으로 가격 경쟁력도 확보했습니다. 다만 배당 과정에서 후순위 근저당 일부 미배당 가능성이 있으므로 배당표는 확인해야 합니다. 권리는 합격, 가격도 합격권. 하남 신축급 아파트라는 상품성과 할인폭을 함께 보는 물건입니다.
