창원지방법원 2022타경4979. 등기상 소유자는 강명수이고, 말소기준권리는 2020.03.05. 을구 12번 황학원 근저당권 240,000,000원입니다. 이후 거제시 압류, 장승포농업협동조합 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현 최저매각가 44,827,000원을 전제로 한 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
권리보다 눈에 띄는 것은 가격 경로입니다. 감정가 1,065,000,000원에서 13회 유찰돼 현재 최저가는 44,827,000원, 감정가의 4.21% 수준입니다. 그러나 실거래 비교값이 제시되지 않았기 때문에 이 비율 자체를 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다. 특히 매각물건은 목욕탕으로 이용 중이고, 목욕탕 운용에 필요한 히트펌프·보일러·온수탱크·기타설비를 포함해 평가한 일괄매각입니다. 13회 유찰이라는 결과 자체가 가격 외의 용도·수요·환금성 검토를 강하게 요구합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2022타경4979 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 거제대로 3740, 4층401호 (옥포동, 성평리빙타운) |
| 용도 / 현황 | 대지 · 목욕탕으로 이용 중 |
| 등기 명의자 | 강명수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,065,000,000원 / 44,827,000원 (13회 유찰) |
| 청구금액 | 1,091,280,847원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목욕탕 운용 필수 설비 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2020.03.05. 황학원 근저당입니다. 이 권리를 기준으로 이후 등기된 거제시 압류와 장승포농업협동조합 가압류, 2022.12.14. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현 최저가 가정 배당표에서는 황학원 근저당도 매각대금 범위에서 배당되고 미배당이 발생하지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 임차·점유 관계 — 2건 모두 말소기준 이후
| 성명 / 명칭 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 하승민 | 2021.11.01 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 금인건설 | 2021.09.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 신고 모두 전입일이 말소기준일인 2020.03.05.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다. 다만 두 건 모두 보증금·확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부 자체는 미상입니다. 이는 배당관계 확인사항이지, 말소기준보다 늦은 전입을 근거로 매수인에게 보증금이 승계되는 사안은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 4.21%라도 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 최저매각가는 44,827,000원으로 감정가 1,065,000,000원의 4.21%입니다. 절대적인 하락폭은 크지만 비교 가능한 최근 실거래가가 없어, 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 95% 이상 할인” 같은 방식으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,827,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,206,886원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 황학원 | 240,000,000원 | 43,620,114원 |
| 3. 갑구 19번 가압류 · 장승포농업협동조합 | 115,534,525원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 355,534,525원 중 43,620,114원이 배당되고 미배당은 311,914,411원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 용도·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 매각물건은 목욕탕으로 이용 중이며, 히트펌프·보일러·온수탱크·기타설비 등 목욕탕 운용에 필수적인 설비를 포함해 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 9층 건물 중 4층 401호 외 5개호로 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,243.2㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 일반상업지역이며 공시지가는 1,709,000원/㎡입니다.
- 도로. 토지 정보에는 광대소각으로 기재돼 있고, 감정요항의 인접도로 항목에는 남서측 약 25m, 북동측·남동측 약 6m 포장도로 접면으로 조사돼 있습니다.
- 접근성 확인. 한편 감정요항의 교통상황에는 “맹지로서 인접필지를 경유하여 접근 가능”으로 기재돼 있어 도로·접근관계는 현장에서 반드시 재확인해야 합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·일반상업지역·중점경관관리구역에 포함되고 역사문화환경보존지역에 저촉되며, 제2종일반주거지역·대로1류·소로2류에 접합니다.
- 건축 위반. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 대비 4.21%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 목욕탕·상업용 물건의 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 13회 유찰 원인 확인. 권리 인수는 0원이므로 반복 유찰의 핵심이 권리 외 요인인지, 이용·점유·수요·설비·접근성에 있는지 현장 확인이 중요합니다.
- 임차·점유 범위. 하승민과 주식회사 금인건설의 점유 부분이 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 명도 대상과 사용 범위를 확인해야 합니다.
- 설비 상태. 히트펌프·보일러·온수탱크·기타설비가 평가에 포함돼 있으므로 실제 작동상태와 유지·교체 필요성을 확인해야 합니다.
- 도로·출입. 도로 접면 기재와 맹지·인접필지 경유 기재가 함께 존재하므로 실제 출입 동선과 법적 통행 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현 최저가에서는 채권 미배당 311,914,411원이 발생하고 신청채권 청구 1,091,280,847원도 충족되지 않는 시나리오입니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 투자 난도는 가격보다 ‘환금성’
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2020.03.05. 황학원 근저당을 말소기준으로 이후 압류·가압류·경매개시결정이 소멸하고, 조사된 두 점유 신고 역시 말소기준 이후라 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다.
하지만 투자 판단은 별개입니다. 감정가 1,065,000,000원에서 13회 유찰돼 44,827,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래가 없이 감정가 대비 비율만으로 “싸다”고 판단할 근거는 부족합니다. 목욕탕 이용, 필수설비 포함 일괄매각, 점유 부분 미상, 도로·접근 기재의 확인 필요성까지 겹칩니다. 권리 인수는 가볍지만 환금성과 현장 확인 난도는 높다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라 실제 사용가치와 다시 팔 수 있는 가격을 확인하는 데 있습니다.
