수원지방법원 2025타경51633. 경기도 광주시 능평동 에코앤뷰 102동 2층 201호의 다세대주택입니다. 감정가는 210,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 102,900,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 김주황이고, 2021.03.03 소유권을 취득할 당시 거래가액은 195,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “2회 유찰돼 102,900,000원까지 내려왔다”가 아닙니다. 임차인 황길남은 2021.03.03 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 2021.06.18 한빛자산관리대부 가압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 있는 임차인으로서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 현재 회차 배당표상 미회수액은 94,340,600원입니다.
그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 2026.06.01 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 이 확약은 황길남 임차보증금에 관한 것이므로, 정확도 규칙상 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51633 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 119-15 에코앤뷰 102동 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 오포로171번길 17-64 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 전용면적 | 56.265㎡ |
| 소유자 | 김주황 · 2021.03.03 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 102,900,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 원래 인수형, 확약으로 실질 인수 0
말소기준권리는 2021.06.18 주식회사 한빛자산관리대부의 가압류 22,201,406원입니다. 그 전에 설정됐던 성남동부새마을금고 근저당과 우리은행 근저당은 각각 이미 말소됐습니다. 이후 서민금융진흥원 가압류, 경매개시결정, 국·광주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황길남 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 195,000,000원 | 2021.03.03 / 2021.02.01 | 원래 有 확약 포기 | 행사 | 해당 없음 |
실제 임차인은 황길남 1명입니다. 임대차계약일은 2021.01.30, 확정일자는 2021.02.01, 전입·점유개시는 2021.03.03이며 임차보증금은 195,000,000원입니다. 2023.04.04 임차권등기가 마쳐졌고 배당요구도 확인됩니다.
③ 시세 비교 — 2회 유찰 뒤에도 최근 거래보다 높다
에코앤뷰 102동의 확인된 최근 거래는 2024.08 거래 1건으로, 거래금액은 100,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 100,000,000원이며, 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액 102,900,000원은 최근 12개월 평균의 102.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 76.97㎡ | -1 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 100,000,000원 |
다만 비교 거래의 전용면적은 76.97㎡이고 본건 기준면적은 56.265㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 100,000,000원을 정밀한 동일면적 시세로 단정할 수는 없습니다. 그렇더라도 제공된 최근 거래 기준에서는 현재 실질취득액이 102.9%이므로 “2회 유찰이라 시세보다 싸다”는 결론은 금지하는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 |
| 1. 임차인 황길남 보증금 | 195,000,000원 | 100,659,400원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 한빛자산관리대부 | 22,201,406원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,285,576원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 황길남 보증금 미회수액은 94,340,600원입니다. 하지만 2026.06.01 확약으로 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 해당 임차인의 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 없이는 총액이 고정된다
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 102,900,000원 | 94,340,600원 | 102,900,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 72,030,000원 | 124,666,540원 | 72,030,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 50,421,000원 | 145,886,578원 | 50,421,000원 |
확약을 무시한 원래의 대항력 인수 구조만 보면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커집니다. 따라서 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 사건입니다. 반대로 이번 사건처럼 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차인의 실질 인수는 0원이고, 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같아집니다. 즉 이 사건의 입찰가치는 확약서 원본과 적용범위를 확실히 확인한 뒤 가격으로 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 능평동 오포서부파출소 북서측 인근으로, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난합니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 경사지붕, 적벽돌 및 치장벽돌 외벽, 벽지도배·타일 내벽, 하이새시 창호이며 위생·난방·출입문보안시스템이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 규모. 에코앤뷰 102동은 10세대이고 준공일은 2013.12.31입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01 확약이 황길남 임차보증금 전체에 적용되고, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 조건이 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 최저가만 보지 않기. 현재 102,900,000원은 감정가의 49%지만 최근 거래 100,000,000원의 102.9%입니다.
- 비교 거래 한계 확인. 확인된 거래는 1건이며 전용 76.97㎡로 본건 56.265㎡와 면적이 일치하지 않습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시나리오 비교. 3회 유찰 시 72,030,000원, 4회 유찰 시 50,421,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 확약 유효성을 전제로 각 회차 가격을 다시 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 내역을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 이 사건의 전부다”
이 물건은 권리표만 보면 위험해 보입니다. 황길남의 전입·점유가 말소기준권리보다 빠르고 보증금은 195,000,000원이라, 현재 회차 배당만 적용하면 94,340,600원이 남기 때문입니다. 그러나 주택도시보증공사의 2026.06.01 확약에 따라 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 현재 가격이 자동으로 매력적인 것은 아닙니다. 2회 유찰된 최저가 102,900,000원은 최근 12개월 거래 100,000,000원의 102.9%입니다. 비교 거래의 면적도 본건과 일치하지 않아 시세 근거가 강하지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리상 핵심 확약을 원본으로 확인하고, 가격은 별도로 보수적으로 판단해야 하는 물건입니다. 확약이 확인되면 인수위험은 크게 정리되지만, 현재 회차에서 확인되는 가격 메리트는 없습니다.
