46,099,000원
창원지방법원 2023타경4907. 거제시 옥포동 미진타워펠리스 103동 203호, 전용면적 약 84.9977㎡의 아파트입니다. 소유자 전혜숙은 2012년 9월 매매가 200,000,000원에 소유권을 취득했고, 2014년 7월 동래농업협동조합 앞으로 채권최고액 237,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 현재 남아 있는 별도 가압류·압류 없이 2023년 10월 동래농업협동조합의 임의경매가 개시된 구조입니다.
현재 최저매각가는 46,099,000원으로 감정가 147,000,000원의 31.36% 수준입니다. 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균 117,000,000원과 최신 거래 120,000,000원보다 현저히 낮습니다. 다만 이처럼 큰 할인에도 4회 유찰됐고, 단지 경매 통계도 평균 유찰 4.0회·매각률 0.0%로 나타납니다. 따라서 단순히 “시세보다 싸다”에서 분석을 끝낼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경4907 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 거제대로 3696, 103동 2층 203호 (옥포동, 미진타워펠리스) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9977㎡ · 지하 4층·지상 19층 건물 내 2층 |
| 단지 / 사용승인 | 미진타워펠리스 · 228세대 · 2006.11.03 |
| 소유자 | 전혜숙 (2012.09.03 매매, 거래가 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 46,099,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동래농업협동조합 / 181,555,168원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준권리는 2014.07.14 설정된 동래농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 237,600,000원이고 채무자는 전혜숙입니다. 2023.10.24 접수된 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
2007년 부산은행 근저당권, 2008년 이현숙 전세권, 2010년 이태호 전세권, 2012년 국민은행 근저당권, 2013년 거제수산업협동조합 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 싸지만 최근 시세는 하락 중
같은 단지 전용 84.96~84.98㎡대 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 126,250,000원이지만, 과거 164,000,000원·153,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단은 최근 12개월 2건의 평균 117,000,000원과 최신 거래 120,000,000원을 우선해 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.96㎡ | 15 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 84.96㎡ | 2 | 114,000,000원 |
| 2025.04 | 84.98㎡ | 5 | 88,000,000원 |
| 2024.11 | 84.96㎡ | 16 | 144,000,000원 |
| 2024.10 | 84.96㎡ | 6 | 103,000,000원 |
| 2024.10 | 84.96㎡ | 6 | 103,000,000원 |
| 2024.05 | 84.96㎡ | 13 | 129,000,000원 |
| 2023.12 | 84.98㎡ | 13 | 140,000,000원 |
| 2023.05 | 84.96㎡ | 2 | 153,000,000원 |
| 2023.03 | 84.98㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2022.12 | 84.98㎡ | 12 | 164,000,000원 |
| 2022.06 | 84.98㎡ | 7 | 127,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 117,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 126,250,000원 |
현재 최저가 46,099,000원은 최근 12개월 평균 117,000,000원의 39.4%입니다. 동일한 2층에서 2025.07에 114,000,000원 거래가 있었던 점과 비교해도 가격 차이는 큽니다. 권리·점유·수리비 등에 중대한 추가 부담이 없다면 가격 자체에는 상당한 여유가 있습니다.
그러나 최근 거래와 과거 거래를 나눈 추세는 -8.7%입니다. 최신 거래도 120,000,000원으로 감정가 147,000,000원보다 낮습니다. 따라서 감정가를 시세로 간주하거나 과거 최고가 164,000,000원을 기준으로 수익성을 계산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,099,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,229,782원 |
| 1. 근저당 · 동래농업협동조합 | 237,600,000원 | 44,869,218원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 미배당액은 192,730,782원이고 소유자 잔여액은 0원입니다. 신청채권자 청구액 181,555,168원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 46,099,000원 | 44,869,218원 | 192,730,782원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 32,269,299원 | 31,288,452원 | 206,311,548원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 22,588,509원 | 21,781,916원 | 215,818,084원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥포성지중학교 동측 인근이며, 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 19층 건물로, 난방·위생·급배수·소화·화재·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측 약 35미터, 남동측 약 20미터, 북서측 약 5미터 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 대로1류·중로1류·소로3류에 접합니다. 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 옥포항항만시가지구역 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공시지가. 905,500원/㎡이며 토지는 완경사지대의 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 거래가격은 88,000,000원부터 164,000,000원까지 편차가 크고, 최근 거래 추세는 -8.7%입니다. 2층이라는 조건과 단지 경매 유찰 통계를 함께 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 점유 원인, 전입·보증금·확정일자 여부를 확인하세요.
- 경매 절차 확인. 2024.03.07과 2025.06.06 집행정지통지 이력이 있으므로 사건기록에서 현재 진행 상태와 매각 결과를 대조하세요.
- 가격 기준. 전체 평균 126,250,000원보다 최근 12개월 평균 117,000,000원과 최신 거래 120,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -8.7%이므로 낙찰 후 재매각가를 과거 고가 거래에 맞춰 계산하지 마세요.
- 내부 상태. 장기간 경매 진행과 반복 유찰을 고려해 수리 범위와 비용을 현장에서 확인하세요.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·사건기록·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 권리는 ‘현장 확인형’
이 물건의 가장 강한 장점은 분명합니다. 현재 최저가 46,099,000원이 최근 12개월 실거래 평균 117,000,000원의 39.4%이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격과 등기 구조만 보면 충분한 여유가 있습니다.
그러나 임대관계 미상, 4회 유찰, 두 차례 집행정지 통지, 최근 시세 -8.7% 하락, 단지 경매 매각률 0.0%라는 확인사항이 함께 존재합니다. 따라서 결론은 “싸니까 바로 입찰”이 아니라 “싸진 이유를 확인한 뒤 입찰”입니다. 점유·내부 상태·절차 진행·향후 환금성에 문제가 없다면 가격 메리트가 크지만, 그 확인이 빠진 상태에서는 낮은 최저가만으로 안전성을 단정할 수 없습니다.
