한 줄 평 임차인 없음·인수 0원으로 권리 구조는 깔끔합니다. 다만 신건 최저가 11.2억은 동일 평형 최근 실거래 평균 10.58억보다 높아, 최저가만 보고 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다. 가격 승부처는 유찰 이후입니다.
감정가 / 최저가
1,120,000,000원
신건(0회 유찰)
실거래 평균
1,058,250,000원
동일평형 최근 12건
최저가 ÷ 시세
105.8%
평균 실거래 초과
매수인 인수
0원
임차인 없음
수원지방법원 2025타경51736. 경기도 성남시 분당구 서현동 효자촌 626동 704호 아파트입니다. 권리 구조만 보면 단순합니다. 말소기준권리는 2013년 설정된 한국주택금융공사 근저당권이며, 이후 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 인수할 권리는 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 가격입니다. 감정가와 최저매각가는 11.2억으로 신건 진행 중이며, 같은 단지 동일 면적 최근 실거래 평균은 10.58억입니다. 깨끗한 권리와 별개로 신건 가격은 시장 평균보다 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51736 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 서현동 308 효자촌 626동 7층 704호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트 이용 중 |
| 소유자 | 이경숙, 이규선, 이규원, 이규탁, 이의숙, 이정남 (공유자 각 6분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 1,120,000,000원 / 1,120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 399,014,370원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다
임차인은 확인되지 않습니다. 말소기준권리인 한국주택금융공사 근저당권 이후 설정된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 금지사항 등기 역시 경매 절차상 매수인이 부담하는 인수권리로 보지 않습니다.
② 시세 비교 — 신건은 비싸다
효자촌(대우) 동일 면적(70.69㎡) 최근 실거래 12건 기준입니다.
| 거래월 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2025.09 | 25 | 1,110,000,000원 |
| 2025.09 | 21 | 1,140,000,000원 |
| 2025.09 | 10 | 1,150,000,000원 |
| 2025.06 | 12 | 1,060,000,000원 |
| 2025.06 | 17 | 1,040,000,000원 |
| 2025.05 | 6 | 1,000,000,000원 |
| 2025.04 | 15 | 980,000,000원 |
| 2025.03 | 16 | 954,000,000원 |
| 평균 | 12건 | 1,058,250,000원 |
최근 거래 범위는 954,000,000원~1,150,000,000원이며 평균은 1,058,250,000원입니다. 최저매각가 11.2억은 평균 대비 105.8%로, 신건에서 감정가 그대로 낙찰되면 평균 실거래보다 높은 가격입니다.
⚠️ 가격 판단 권리상 안전하더라도 최저가가 곧 할인가는 아닙니다. 현재 회차에서는 시세 대비 여유가 부족하며, 유찰 여부와 시장 반응을 확인하는 전략이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,600,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 한국주택금융공사 | 1,023,000,000원 | 1,023,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 83,400,000원 |
매각대금 배분 (신건 11.2억)
감정가 vs 실거래 평균
감정가 11.2억은 실거래 평균 10.58억보다 높아 신건 가격 메리트가 제한됩니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수 위험이 없고 말소기준 이후 권리는 소멸합니다. 권리분석 난도는 낮은 안전형 물건입니다.
⛔ 가격 관점 신건 최저가 11.2억은 최근 실거래 평균 10.58억보다 높습니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 가격을 정당화하기 어렵고, 시세 대비 할인 구간 확보가 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양영초등학교 남서측 인근 효자촌 아파트 지역으로 주변에 아파트·단독주택·근린시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(분당), 과밀억제권역 등 도시계획 규제가 적용됩니다.
- 환금성. 효자촌(대우) 576세대, 1994년 준공 단지로 거래 표본은 존재하나 준공 연식은 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 11.2억은 실거래 평균보다 높으므로 시세 대비 응찰가 검토가 필요합니다.
- 권리 확인. 한국주택금융공사 근저당 이후 권리는 소멸하지만 원본 등기 확인은 필요합니다.
- 공유자 확인. 현재 소유권은 6인 공유 상태이므로 낙찰 후 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 아파트 공용관리비 체납 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인하세요.
맺으며 — “깨끗한 권리와 싼 가격은 별개”
이 물건은 임차인 인수와 복잡한 권리 문제가 없는 깔끔한 아파트입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 권리뿐 아니라 가격입니다. 현재 최저가 11.2억은 최근 실거래 평균 10.58억보다 높아 신건 자체의 가격 매력은 부족합니다. 권리는 합격, 가격은 관망. 시세 대비 충분한 할인 구간에서 접근하는 것이 핵심입니다.
