한 줄 평 이 물건의 핵심은 임차인이 아니라 선순위 근저당 인수 가능성입니다. 2019년 경기남부수산업협동조합 근저당 3건(채권최고액 합계 2,930,000,000원)은 2020년 평택축산업협동조합 근저당보다 앞선 권리로, 매각으로 소멸하지 않고 매수인 부담이 될 수 있습니다. 따라서 낙찰가 7,516,786,760원만 보는 것은 위험하며 실질취득 부담은 최대 약 10,446,786,760원 수준으로 검토해야 합니다.
감정가 / 최저가
7,516,786,760원
신건(0회 유찰)
실질취득 부담
약 104.47억
낙찰가+선순위 인수 가능액
인수 가능 권리
29.3억
경기남부수산업협동조합
임차인
없음
임차인 인수 없음
수원지방법원 2025타경897. 평택시 비전동 43-8 소재 기타 + 토지 물건입니다. 공부상 건물은 2019년 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 주상용 건물이며 토지와 일괄매각 대상입니다. 표면상 후순위 권리는 정리되는 구조지만, 핵심은 2019년 4월 25일 설정된 경기남부수산업협동조합 근저당 3건입니다.
말소기준권리는 2020년 11월 24일 설정된 평택축산업협동조합 근저당으로 판단되며, 그 이전인 경기남부수산업협동조합 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 부담할 가능성이 있습니다. 경매에서는 말소되는 권리와 인수되는 권리를 구분하는 것이 가격 판단보다 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경897 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전동 43-8 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주상용 이용 |
| 소유자 | 박문기 |
| 감정가 / 최저가 | 7,516,786,760원 / 7,516,786,760원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 세종코퍼레이션 / 1,335,825,148원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 인수 검토가 핵심
임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 임차보증금 인수 문제는 없습니다. 다만 선순위 근저당 3건은 별도입니다. 2019년 경기남부수산업협동조합 권리는 말소기준 이전 설정으로, 매각으로 제거되지 않는 인수 가능 권리입니다. 반면 2020년 이후 평택축산업협동조합 및 세종코퍼레이션 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 인수 위험 분석
| 권리 | 설정일 | 금액 | 처리 |
|---|---|---|---|
| 근저당 · 경기남부수산업협동조합 1번 | 2019.04.25 | 650,000,000원 | 인수 가능 |
| 근저당 · 경기남부수산업협동조합 2번 | 2019.04.25 | 1,560,000,000원 | 인수 가능 |
| 근저당 · 경기남부수산업협동조합 3번 | 2019.04.25 | 720,000,000원 | 인수 가능 |
| 선순위 인수 가능액 | 2,930,000,000원 | 핵심 리스크 |
⛔ 낙찰가가 곧 취득가가 아니다 낙찰가 7,516,786,760원에 선순위 근저당 인수 가능액 최대 2,930,000,000원을 더하면 실질취득 부담은 약 10,446,786,760원입니다. 따라서 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,516,786,760원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 추정 | - | 77,567,868원 |
| 경기남부수산업협동조합 1번 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 경기남부수산업협동조합 2번 | 1,560,000,000원 | 1,560,000,000원 |
| 경기남부수산업협동조합 3번 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 평택축산업협동조합 5번 | 2,990,000,000원 | 2,990,000,000원 |
| 평택축산업협동조합 6번 | 1,300,000,000원 | 1,300,000,000원 |
| 세종코퍼레이션 7번 | 1,800,000,000원 | 219,218,892원 |
매각대금 배분
회차별 미배당
유찰 시에도 선순위 인수 가능성 검토가 우선입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 평택시 죽백동 소재 비전1동 행정복지센터 남서측 근거리로 근린생활시설·단독주택·아파트·농경지 등이 혼재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 주상용 건물이며 급배수·위생·난방설비 등을 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 주의. 일부 토지 접면 도로가 사유지이며 목록3·4는 농지취득자격증명이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 권리 확인. 경기남부수산업협동조합 근저당 3건의 인수 여부와 실제 부담액을 반드시 확인해야 합니다.
- 낙찰가 계산. 입찰가는 감정가가 아니라 인수 가능 권리를 더한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
- 후순위 권리. 평택축산업협동조합 및 세종코퍼레이션 권리는 매각 후 소멸 구조입니다.
- 농지취득자격증명. 목록3·4 관련 절차 미비 시 매수보증금 반환 문제가 발생할 수 있습니다.
맺으며 — “임차인 없다고 깨끗한 물건은 아니다”
이 사건은 임차인 리스크는 없지만, 권리분석에서 더 중요한 선순위 근저당 인수 문제가 있습니다. 2019년 경기남부수산업협동조합 근저당 3건 합계 29.3억은 매수인이 부담할 가능성이 있는 권리입니다. 따라서 신건 최저가 75.17억만 보고 접근하면 안 되고, 최대 인수 부담을 반영한 실질취득 약 104.47억 기준으로 판단해야 합니다. 후순위 권리는 정리되지만 선순위 인수 위험 때문에 가격은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
