수원지방법원 2025타경897. 경기도 평택시 비전동 43-8에 있는 주상용 건물과 토지의 일괄매각 사건입니다. 건물은 2019.02.01 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물이며, 감정평가상 주상용으로 이용 중입니다. 소유자는 박문기이고, 주식회사 세종코퍼레이션이 임의경매를 신청했습니다. 청구금액은 1,335,825,148원입니다.
이 사건의 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2019년 경기남부수산업협동조합이 설정했던 근저당권들은 2020.11.24 해지로 말소됐습니다. 같은 날 평택축산업협동조합의 근저당권이 설정됐고, 이후 세종코퍼레이션의 근저당권과 경매개시결정이 이어집니다. 현재 존속하는 담보권들은 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.
문제는 등기가 정리된다는 사실만으로 실제 취득과 이용이 안전해지는 것은 아니라는 점입니다. 여러 토지와 건물이 결합된 물건이며, 일부 토지에는 농지취득자격증명이 요구됩니다. 일부 시설물과 수목은 매각에서 제외되고, 토지에 접한 도로는 사유지입니다. 여기에 임대관계도 미상입니다. 입찰가격 판단 이전에 이러한 조건을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경897 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전동 43-8 도로명: 경기도 평택시 만세로 1762-4 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 주상용 건물 및 토지 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 경사지붕 4층 · 사용승인 2019.02.01 |
| 토지 현황 | 토지면적 1,348.0㎡ · 지목 대 · 생산녹지지역 · 주상용 |
| 소유자 | 박문기 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 7,516,786,760원 / 7,516,786,760원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 주식회사 세종코퍼레이션 |
| 경매 청구금액 | 1,335,825,148원 |
| 말소기준권리 | 2020.11.24 을구 5번 평택축산업협동조합 근저당권 (채권최고액 2,990,000,000원) |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 일부 포함 · 일부 시설물·수목 제외 · 목록 3·4 농지취득자격증명 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당은 정리되지만 점유 확인이 남는다
이 사건에서 가장 중요한 날짜는 2020.11.24입니다. 을구 1·2·3번 경기남부수산업협동조합 근저당권은 같은 날 해지로 말소됐습니다. 이후 설정된 을구 5번 평택축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다.
을구 5번 채권최고액은 2,990,000,000원, 을구 6번은 1,300,000,000원입니다. 모두 평택축산업협동조합 명의입니다. 2025.07.24 설정된 을구 7번 세종코퍼레이션 근저당권의 채권최고액은 1,800,000,000원이며, 이후 2025.10.30 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
현재 임차인의 전입·사업자등록, 점유 개시일, 보증금 및 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상, 우선변제 여부 미상으로 취급하는 것이 타당합니다. 예상 인수액 0원은 확정된 명도·임대차 안전을 뜻하지 않습니다.
② 매각가격 — 신건 감정가가 그대로 최저가
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 7,516,786,760원입니다. 유찰되지 않은 신건으로 감정가의 100%에서 매각이 진행됩니다. 확인된 담보권과 배당 구조상 예상 인수액은 0원이므로, 이를 전제로 한 권리상 실질취득 기준액 역시 7,516,786,760원입니다. 다만 취득 부대비용, 점유 관련 비용 및 미확인 인수 위험은 포함하지 않은 금액입니다.
이 물건은 여러 토지와 주상용 건물이 결합돼 있어 일반적인 아파트의 동일 평형 실거래 평균을 적용하기 어렵습니다. 현재 확인된 비교 실거래가격으로 감정가의 적정성을 검증할 수 없으므로, 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 저렴하거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 개별 토지와 건물의 이용 가능성, 매각 제외 시설물, 도로 권원까지 반영한 가치 판단이 필요합니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 7,516,786,760원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 6,013,429,408원 | 139,104,886원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 4,810,743,526원 | 1,329,763,909원 | 0원 |
회차별 금액은 제시된 매각 시나리오에 따른 계산입니다. 유찰 후 실제 최저매각가와 기일은 법원 공고를 확인해야 합니다. 채권자 미배당액은 소멸하는 담보채권의 배당 부족분이며, 매수인이 해당 금액을 인수한다는 뜻이 아닙니다. 미확인 임대차 등은 별도 위험입니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,516,786,760원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 77,567,868원 |
| 1. 을구 5번 · 평택축산업협동조합 | 2,990,000,000원 | 2,990,000,000원 |
| 2. 을구 6번 · 평택축산업협동조합 | 1,300,000,000원 | 1,300,000,000원 |
| 3. 을구 7번 · 주식회사 세종코퍼레이션 | 1,800,000,000원 | 1,800,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 1,349,218,892원 |
현재 회차의 예상배당 계산에서는 집행비용 77,567,868원을 먼저 공제한 뒤, 근저당권 채권최고액 합계 6,090,000,000원을 배당합니다. 그 결과 소유자에게 1,349,218,892원이 남는 구조입니다.
다만 이는 근저당권의 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 신청채권자 세종코퍼레이션의 경매 청구금액은 1,335,825,148원으로, 등기된 채권최고액 1,800,000,000원과 다릅니다. 실제 배당은 확정 채권액과 법정 배당순위, 집행비용, 세금, 임차인 권리 등에 따라 달라질 수 있습니다.
당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 예상 잔여금과 채권자별 배당액은 실제 배당표상의 확정 금액이 아닙니다.
④ 입지·토지·건물 위험 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 위치 및 주위환경. 경기도 평택시 죽백동 비전1동 행정복지센터 남서측 근거리에 있습니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택, 아파트 단지, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 조사됐습니다. 다만 차량 출입 가능하다는 현황과 도로의 법적 이용권 확보는 구별해야 합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 4층 건물로, 사용승인일은 2019.02.01입니다. 외벽은 치장벽돌·페인팅·강화유리 마감 등이 사용됐고, 기본적인 급배수·위생·난방설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 건물은 주상용으로 이용 중입니다. 주거와 상업적 이용이 결합된 물건인 만큼 실제 점유·임대관계 및 공간별 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 토지면적 1,348.0㎡, 지목 대, 생산녹지지역입니다. 평지의 사다리형 토지이고 도로접면은 세로한면(가)으로 조사됐습니다. 공시지가는 527,700원/㎡입니다.
- 토지이용 제한. 생산녹지지역과 가축사육제한구역에 속합니다. 토지거래계약에관한허가구역도 표시돼 있으나, 감정요항표상의 기간은 2025.08.26~2026.08.25이고 외국인 등의 주택 취득에 관한 조건입니다. 매각기일 기준 유효한 제한과 개별 적용 여부는 재확인해야 합니다.
이는 가격 변동이나 단순한 명도 지연과는 성격이 다릅니다. 낙찰 후 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 매수보증금 자체에 직접적인 손실 위험이 발생합니다. 입찰 전에 해당 토지의 농지 상태와 농취증 발급 가능성을 확인해야 합니다.
따라서 낙찰자가 도로 지분을 함께 취득하는 것으로 단정해서는 안 됩니다. 도로의 소유관계와 통행 권원, 차량 접근 및 향후 건물 이용에 미치는 영향을 반드시 확인해야 합니다.
⑤ 매각 포함·제외 범위 — 현장 확인이 필수
이 사건은 건물과 토지를 함께 매각하지만, 현장에 보이는 모든 시설물과 수목이 매수인의 소유로 넘어오는 것은 아닙니다. 감정평가에 포함되는 시설과 제외되는 시설이 명확하게 구분돼 있습니다.
| 구분 | 대상 | 매각·평가 처리 |
|---|---|---|
| 포함 | 일괄매각 대상 건물 및 토지 | 일괄매각 |
| 포함 | 목록 1의 바닥포장·담장·잔디·수목 등 | 거래관행을 고려해 감정평가 |
| 포함 | 목록 2의 위생·난방·전기설비 및 부대설비 | 부합물로 평가에 포함 |
| 포함 | 목록 2의 3층 옥탑 | 다락으로 탐문조사 · 평가에 반영 |
| 제외 | 목록 3·4의 비닐하우스 | 매각 제외 |
| 제외 | 목록 4의 컨테이너·간이시설물 등 | 매각 제외 |
| 제외 | 목록 3·4의 다량 수목 | 평가 제외 |
| 별도 확인 | 목록 1·3·4 접면 사유지 도로 | 평가목록에 포함되지 않은 공유지분 도로 |
특히 3층 옥탑은 다락으로 탐문조사돼 평가에 반영된 사항입니다. 평가에 포함됐다는 사실만으로 건축법상 허용 용도나 적법한 사용 상태가 확정되는 것은 아니므로 건축물대장과 현황을 함께 대조해야 합니다.
또한 목록 3·4의 비닐하우스와 목록 4의 컨테이너·간이시설물, 다량의 수목은 매각 범위에서 제외되거나 평가에서 제외된 대상입니다. 낙찰 이후 잔존 시설물의 사용·철거·이전 문제를 놓고 이해관계가 생길 수 있으므로 현장에 있는 물건의 소유와 처리 조건을 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 발급 가능성. 목록 3·4의 농취증 제출 필요 여부와 발급 조건을 관할 기관에 사전 확인하세요. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 매각 조건이 가장 중요한 위험입니다.
- 사유지 도로 권원. 목록 1·3·4에 접한 도로의 등기와 지적 관계, 공유지분 소유자, 법적 통행 권원 및 이용 제한 가능성을 확인하세요.
- 임차인·점유관계. 현재 임대관계는 미상입니다. 주상용 공간별 실제 점유자, 임대차계약, 전입·사업자등록 및 확정일자를 확인해 대항력과 보증금 인수 위험을 판단하세요.
- 매각 제외 시설물. 비닐하우스·컨테이너·간이시설물·수목의 소유자와 처리 계획을 확인하세요. 현장 점유 시설과 매각 대상이 반드시 일치하지는 않습니다.
- 건물 실제 이용 및 적법성. 4층 주상용 건물의 층별 이용 상태, 다락으로 조사된 3층 옥탑, 건축물대장과 현황 사이의 차이를 확인하세요.
- 용도지역·행위 제한. 생산녹지지역·가축사육제한구역의 이용 제한과 토지거래허가구역 표시의 매각기일 기준 적용 여부를 확인하세요.
- 담보권·공동담보 관계. 평택축산업협동조합 및 세종코퍼레이션 근저당권의 공동담보관계, 실제 채권액과 등기상 채권최고액을 구분해 확인하세요.
- 시세와 감정가 검증. 일반 아파트 거래가격이 아니라 주상용 건물 및 각 토지의 실제 이용 조건에 맞는 거래 사례를 확보해 입찰가를 판단하세요.
- 명도·관리비·세금. 실제 점유자와 인도 가능성, 체납 관리비·공과금 및 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권을 점검하세요.
- 법원 원본 대조. 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 등기사항전부증명서와 최신 매각공고를 대조하세요. 매각 조건과 농취증 관련 문구를 반드시 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “담보권 소멸이 곧 안전한 취득은 아니다”
이 사건은 등기상 권리 소멸 구조와 실제 부동산 취득 위험을 분리해서 봐야 하는 물건입니다. 2020.11.24 평택축산업협동조합 근저당권을 말소기준으로 후순위 담보권은 매각에 따라 소멸하고, 알려진 권리 기준 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 매수인이 부담할 가장 중요한 위험은 배당 부족금이 아닙니다. 목록 3·4 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환이라는 매각 조건, 매각대상에 포함되지 않은 사유지 도로, 시설물·수목의 매각 제외 범위, 그리고 확인되지 않은 임대차 관계가 핵심입니다.
현재 최저매각가는 7,516,786,760원입니다. 감정가와 동일한 신건 가격이지만, 비교 가능한 거래가격이 확인되지 않아 이 금액을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 농취증 발급 가능성과 도로 이용 권원이 해결되지 않으면 투자 위험은 지속됩니다.
결론은 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만 입찰 적합성은 보류입니다. 농취증·도로·임대차·매각 범위가 확인되기 전에는 가격만을 근거로 적극적인 입찰을 판단하기 어렵습니다. 법적 취득 가능성과 실제 이용 가능성을 먼저 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
