수원지방법원 2025타경51761. 광주시 문형동 삼성파크빌101동 1층 102호, 전유 52.54㎡의 다세대주택입니다. 권리의 핵심은 보증금 212,000,000원인 임차인 이경상입니다. 이경상은 2022.04.14 확정일자를 받고 2022.05.13 전입·점유를 시작했으며, 현재 말소기준으로 선언된 2025.03.11 강제경매개시결정보다 앞서므로 원래는 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
현재 최저매각가 106,820,000원을 그대로 배당하면 집행비용 2,295,480원을 제외한 104,524,520원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 107,475,480원이 남습니다. 통상 구조라면 이 금액은 매수인에게 승계돼 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 인수형입니다. 그러나 이 사건은 2026.05.29 확약서가 변수입니다. 주택도시보증공사는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소해 주겠다고 확약했습니다. 따라서 이 임차인에 관한 매수인 인수액은 실질 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51761 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 문형동 579-23 삼성파크빌101동 1층 102호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전유 52.54㎡ · 방3·거실1·주방/식당1·욕실2·발코니1·현관1 · 4층 중 1층 |
| 소유자 | 김남국 (2022.05.31 소유권이전 · 거래가액 212,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 106,820,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 212,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이지만 확약으로 실질 인수 0원*
과거 우리은행 근저당 92,400,000원과 지성파이낸스대부 근저당 23,000,000원은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 핵심 선순위 권리는 이경상의 주택임차권입니다. 임차인은 실제 1명이고 보증금은 212,000,000원입니다. 전입·점유와 확정일자가 모두 강제경매개시결정보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경상 | 212,000,000원 | 2022.05.13 | 2022.04.14 | 있음 | 있음 | 확약으로 차단* | 실질 0원* |
* 확약은 이경상 임차보증금에 관한 대항력 포기·임차권등기 말소 약정에 따른 판단입니다. 이 사건에는 별도의 다른 임차인이 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 싸졌지만 시장 자체가 크게 내려왔다
삼성파크빌(101동)은 총 11세대, 2015.04.08 사용승인된 소규모 다세대입니다. 동일 면적 52.54㎡ 실거래는 2021.08 200,000,000원, 2022.05 212,000,000원, 2026.07 120,000,000원으로 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 52.54㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2022.05 | 52.54㎡ | 1 | 212,000,000원 |
| 2021.08 | 52.54㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 177,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 120,000,000원 |
가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 177,333,333원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 120,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 최저가 106,820,000원은 최근 시세의 89.0%로 약 13,180,000원 낮습니다. 확약을 반영한 실질취득액도 106,820,000원이므로, 현재 가격 자체는 최신 거래보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,295,480원 |
| 1. 임차인 이경상 보증금 | 212,000,000원 | 104,524,520원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 212,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이경상 보증금의 미배당액은 107,475,480원입니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수 대상이 되는 구조입니다. 그러나 제출된 확약에 따라 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 낙찰가 인하 효과가 거의 없다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 | 106,820,000원 | 107,475,480원 | 106,820,000원* |
| 3회 유찰 시 | 74,774,000원 | 138,971,932원 | 74,774,000원* |
| 4회 유찰 시 | 52,341,800원 | 161,000,352원 | 52,341,800원* |
확약이 없다면 낙찰가가 떨어질수록 임차보증금 미배당액이 커져 실질취득액이 약 212,000,000원 수준으로 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차의 단순 최저가 106,820,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 구조였습니다. 이 사건에서 가격 인하가 실제 매수인에게 전달되는 이유는 확약으로 대항력 인수 고리가 끊겼기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 방3, 거실1, 주방/식당1, 욕실2, 발코니1, 현관1 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 광주시 문형동 범우산 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택·근린생활시설·공장이 혼재합니다.
- 교통. 인접도로를 이용한 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4M 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 규모. 삼성파크빌(101동)은 총 11세대로, 최근 동일면적 거래 표본은 3건입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.29 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 당사자와 적용 범위, 말소 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 룰상 인수액 착시 구분. 현재 배당표상 미배당은 107,475,480원이지만, 확약이 유효하게 이행되면 실질 인수는 0원*입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 177,333,333원보다 2026.07 최신 거래 120,000,000원을 가격 기준으로 삼는 것이 보수적입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격이 과거 대비 41.7% 하락했습니다. 최저가가 최신 거래보다 11.0% 낮다는 이유만으로 큰 안전마진으로 보기는 어렵습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 11세대이고 실거래 표본도 적어 재매각 시 거래 유동성과 가격 편차를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 낙찰가”가 아니라 “확약의 효력”이 승부처
이 사건은 숫자만 보면 감정가 218,000,000원에서 두 번 유찰돼 106,820,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 원래 권리구조는 보증금 212,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어, 현재 회차에서 107,475,480원을 인수할 수 있는 전형적인 고위험 구조입니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수가 늘어 총 부담이 보증금 수준으로 고정되는 유형입니다.
이 구조를 바꾸는 것이 2026.05.29 확약입니다. 대항력을 포기하고, 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소한다는 약정이 이행되면 매수인 실질 인수액은 0원*이 되고, 실질취득은 현재 최저가 106,820,000원으로 내려옵니다. 이는 최신 실거래 120,000,000원의 89.0%입니다.
다만 이 가격 차이보다 더 중요하게 볼 숫자는 -41.7%입니다. 동일 면적 최신 거래가 과거 200,000,000원대에서 120,000,000원으로 크게 낮아졌고, 물건도 11세대 소규모 다세대에 이미 2회 유찰됐습니다. 결론은 “권리는 확약 확인 시 통과, 가격은 최신 1.20억 시세와 추가 하락 가능성을 기준으로 보수적으로 접근”입니다.
