119,000,000원
수원지방법원 2025타경51775. 경기도 광주시 태전동 502-50 소재 2층 302호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 기재되어 있고, 감정평가 이용상태는 연립주택으로 확인됩니다. 전유면적 비교 대상은 59.88㎡이며, 감정평가상 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관 구조로 이용 중입니다. 감정가는 170,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 119,000,000원입니다.
표면 숫자만 보면 감정가 대비 70%까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 아니라 임차보증금을 봐야 하는 대항력 인수형입니다. 정상률은 2022.03.02 전입·점유, 2022.01.21 확정일자를 갖고 있고, 말소기준권리인 2023.07.21 하용운 근저당보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 보증금은 205,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 태전동 502-50 2층302호 · 도로명 경기도 광주시 고불로 180-16 |
| 용도 / 현황 | 근린주택 · 현황 연립주택(방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 · 지하1층/지상4층 중 제2층 제302호 · 사용승인 2010.11.08 |
| 소유자 | 최양선 · 2023.07.21 소유권이전 · 거래가액 205,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 119,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.07.21 을구 10번 하용운 근저당권, 채권최고액 111,000,000원입니다. 이후의 압류, 경매개시결정과 등기 자체는 매각으로 소멸 대상으로 정리됩니다. 그러나 정상률의 전입·점유는 2022.03.02로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 을구 11번 임차권등기가 말소된다는 사실과 별개로, 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 대항할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정상률 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.02 | 2022.01.21 | 205,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 인수 |
정상률은 배당요구를 했고, 보증금은 205,000,000원입니다. 현재 회차 119,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 2,466,000원을 뺀 116,534,000원이 임차인에게 배당되고, 88,466,000원이 미배당으로 남는 구조입니다.
③ 핵심 계산 — 유찰돼도 실질취득은 약 2.05억
이 물건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 119,000,000원이 아닙니다. 임차보증금 205,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄고 매수인이 떠안는 미배당 잔액이 늘어납니다. 따라서 실질취득은 낙찰가만큼 내려가지 않고 약 보증금 수준에 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 119,000,000원 | 116,534,000원 | 88,466,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 83,300,000원 | 81,400,600원 | 123,599,400원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 58,310,000원 | 56,860,420원 | 148,139,580원 |
회차별 매수인 인수액은 배당 시나리오 값입니다. 대항력 인수형의 시세 비교는 낙찰가가 아니라 보증금 205,000,000원 수준의 실질취득을 기준으로 봅니다.
④ 시세 비교 — 최근 시장은 1.68억, 추세는 -18.0%
에디스빌203동 전용 59.88㎡ 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 192,666,666원이지만, 과거 205,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 값을 우선해야 합니다. 최신 거래는 2025.03 · 168,000,000원, 최근 12개월 평균도 168,000,000원이며 최근 대비 과거 추세는 -18.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 59.88㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 2023.07 | 59.88㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 2022.03 | 59.88㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.88㎡ | 3건 | 192,666,666원 |
과거 두 건의 205,000,000원 거래보다 최신 거래가 168,000,000원으로 내려왔습니다. 따라서 전체 평균 192,666,666원만 놓고 가격 메리트를 판단하면 최근 하락을 놓칠 수 있습니다. 이 사건의 실질취득 기준인 약 205,000,000원은 최근 거래 168,000,000원보다 높습니다. 최저가 자체가 낮다는 이유로 가격 가점을 줄 수 없는 구조입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 1. 임차인 정상률 보증금 | 205,000,000원 | 116,534,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 하용운 | 111,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 정상률 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서 임차보증금 부족분은 88,466,000원이며 매수인 인수 가능액으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 태전초등학교 북서측 인근. 주변은 단독주택·다세대주택·연립주택·창고 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층/지상4층 건물의 제2층 제302호입니다.
- 도로. 소재 토지는 북측·남측·동측으로 노폭 약 5미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지계획. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역 등이 포함됩니다.
- 거래표본. 에디스빌203동은 10세대이며 전용 59.88㎡ 확인 실거래는 3건, 최근 12개월 거래는 1건입니다.
- 가격추세. 2022.03·2023.07 거래는 각각 205,000,000원, 최신 2025.03 거래는 168,000,000원이며 최근 추세는 -18.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 119,000,000원만 보고 최근 시세의 70.8%라고 판단하지 말고, 대항력 보증금 인수를 합친 실질취득을 기준으로 비교해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 현재 배당 가정의 인수액은 88,466,000원이며 추가 유찰 시 123,599,400원·148,139,580원으로 늘어납니다.
- 임차관계 원본 대조. 정상률의 전입 2022.03.02, 확정일자 2022.01.21, 보증금 205,000,000원, 배당요구와 임차권등기를 매각물건명세서·등기부에서 재확인해야 합니다.
- 채권자와 임차인의 관계 확인. 강제경매 채권자와 임차인이 모두 정상률로 기재되어 있으므로 계약 및 신청채권 관계를 대조해야 합니다.
- 현황 표시 확인. 등기사항증명서상 건물명은 등재되어 있지 않으나 현황조사상 에디스빌 203동으로 표시되어 있습니다.
- 시세는 최신 거래 우선. 전체 평균 192,666,666원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 168,000,000원과 -18.0% 추세를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다
이 사건은 최저매각가만 보면 감정가 170,000,000원에서 119,000,000원으로 내려온 1회 유찰 물건입니다. 하지만 정상률의 대항력 있는 임차보증금은 205,000,000원입니다. 현재 회차에선 88,466,000원의 미배당 인수가 계산되고, 추가 유찰 시에는 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 더 커집니다. 따라서 실질취득은 약 205,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
시장도 우호적이지 않습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 168,000,000원이고 최근 추세는 -18.0%입니다. 실질취득이 최근 시세보다 높은 상황에서 “최저가 1.19억이라 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 대항력 보증금 인수를 감안하고도 약 205,000,000원의 총 취득구조를 받아들일 수 있느냐입니다.
