수원지방법원 2025타경51817. 경기도 하남시 망월동 미사지구 내 알5주차빌딩 집합건물입니다. 감정가는 134억 4,500만원으로 신건 진행 중입니다. 등기상 핵심은 2021년 설정된 안중농업협동조합 근저당권이며, 이후 압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 일반 아파트와 달리 본건은 근린생활시설 및 자동차관련시설(주차장)입니다. 임차인이 존재하며 일부는 대항력이 인정됩니다. 낙찰 후에도 보증금 인수 여부와 실제 영업 관계 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리

말소기준권리는 2021.03.31 을구 1번 근저당권입니다. 안중농업협동조합 및 조암농업협동조합 근저당권은 매각으로 소멸하며, 이후 하남시·국·천안시 등 압류와 임의경매개시결정도 매각 후 정리됩니다.

② 임차인 분석 — 인수금 확인 필요

③ 예상 배당표 (매각가 134,450,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 하남시 망월동 미사지구 내 위치하며 미사역·하남풍산역 접근이 가능하고 주변에 아파트단지·상가·학교·공원이 혼재합니다.
• 이용상태. 근린생활시설(일반음식점) 및 주차장으로 이용 중인 주차빌딩입니다.
• 시설. 2019년 12월 24일 사용승인된 철근콘크리트 구조이며 주차대수 46대입니다.
• 운영 리스크. 상업시설은 임차인의 영업 지속성과 공실 가능성이 가치에 직접 영향을 줍니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 인수 확인. 우돈가정육식당 송정상목장 보증금 80,000,000원 인수 가능성을 반영해야 합니다.
• 국세·지방세 압류. 당해세 여부에 따라 배당 순위가 달라질 수 있어 별도 확인이 필요합니다.
• 업종 유지 여부. 주차빌딩과 음식점 운영 상태 및 실제 점유 관계 확인이 필요합니다.
• 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 정리와 사업성은 별개”

본건은 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조로 법적 권리관계는 분석 가능한 물건입니다. 그러나 일반 주거용 물건과 달리 대항력 임차인 인수 8천만원과 근린생활시설 운영 리스크가 존재합니다. 가격 판단은 단순 최저가가 아니라 인수금과 실제 사업성을 함께 반영해야 합니다.