🛡 인수 0원 👤 실제 임차인 1명 🔑 대항력 없음 ⚠ 일괄·지분매각

창원지방법원 2023타경5375. 등기상 말소기준권리는 2017.10.30. 접수된 동래농업협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 조사된 점유자 제란의 전입일은 2020.11.16.으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 떠안을 임차보증금이나 별도 인수권리는 0원입니다.

다만 이 사건은 단순히 “근저당만 지워지는 상가”로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각이라고 적혀 있고, 901호·902호는 현황상 실내 스크린골프장으로 이용 중이며 내부 인테리어와 스크린골프시설은 평가 및 매각에서 제외됩니다. 또 별도 물건은 주차장으로 이용 중인 지분매각 대상이고, 집합건물대장과 등기사항전부증명서 사이의 지분 사정면적도 서로 다릅니다. 입찰 판단의 핵심은 권리 인수보다 매각대상 범위와 실제 사용·시설의 경계입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 점유, 인수 0원

말소기준권리는 2017.10.30. 동래농업협동조합 근저당권입니다. 채무자는 당시 김흠근이고, 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 2023.12.08. 동래농업협동조합이 임의경매를 개시했고, 이 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023년에 설정됐던 신보2022제22차유동화전문유한회사의 390,000,000원 가압류는 2024.10.29. 해제로 2024.10.30. 말소됐습니다.

② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 근거가 없다

감정가는 628,005,464원, 현재 최저매각가도 동일한 628,005,464원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 실질취득액도 628,005,464원입니다.

다만 동일·유사 물건의 실거래 자료는 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가나 최저가만을 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 대신 회차별로 매각가격이 낮아질 경우 담보권의 미배당액이 얼마나 늘어나는지는 배당 시나리오로 확인할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 628,005,464원 가정)

현재 회차에서는 동래농업협동조합 근저당 채권최고액 1,200,000,000원 중 619,325,409원이 배당되고 580,674,591원이 미배당으로 남습니다. 이는 담보권자의 미회수액이며 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 일괄매각·지분 구조 — 이 사건의 핵심 리스크

• 일괄매각. 매각물건명세서상 여러 목록을 함께 매각합니다.
• 스크린골프장. 기호(1,2)는 현황 실내 스크린골프장으로 이용 중이지만 내부 인테리어와 스크린골프시설은 감정평가 및 매각에서 제외됩니다.
• 주차장 지분. 기호(3)은 주차장으로 이용 중인 지분매각 대상이며 일부분은 패널조 창고로 사용 중입니다.
• 지분 산정. 기호(3)의 최저매각가격은 감정서상 평가된 지분 1,541,100분의 439,797에서 실제 매각지분 1,541,100분의 211,260에 해당하는 금액을 계산한 것입니다.
• 면적 불일치. 집합건물대장상의 지분 사정면적과 등기사항전부증명서상의 지분 사정면적이 서로 다릅니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 거제시 아주동 소재 아주동주민센터 북서측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔·아파트·단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 대지권의 토지는 차량접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용. 기호(1,2)는 근린생활시설, 기호(3)은 주차장으로 이용 중입니다.
• 구조. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 지하2층 지상10층 건물 중 9층 901호·902호와 지하1층 101호가 기재돼 있습니다.
• 설비. 공동 승강기, 소화전, 급배수·위생 및 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 소로1류·중로2류·중로3류와 접하고, 주차장 및 가축사육제한구역이 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 1,670.0㎡, 공시지가 1,276,000원/㎡, 평지·세로장방·중로각지로 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 감정요항표의 공부와 현황 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위. 901호만 보지 말고 일괄매각되는 전체 목록과 각 지분·대지권 범위를 원본 매각물건명세서와 감정서에서 대조해야 합니다.
• 시설 소유관계. 스크린골프장 인테리어와 스크린골프시설이 평가·매각에서 제외돼 있으므로 낙찰 뒤 사용 가능 여부와 소유관계를 별도로 확인해야 합니다.
• 지분 위치. 주차장 지분은 의뢰부분의 위치와 경계 확인이 불가능해 전체면적 기준으로 단가가 산정됐습니다.
• 면적 불일치. 집합건물대장과 등기사항전부증명서의 지분 사정면적 차이가 실제 권리범위·사용관계에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 점유 확인. 제란의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 점유·명도 상태는 현장에서 재확인해야 합니다.
• 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 628,005,464원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 근린시설·스크린골프장·주차장 지분의 개별 가치와 수익성을 따로 검증해야 합니다.

맺으며 — “권리보다 매각대상의 구조가 어렵다”

권리관계만 보면 핵심은 비교적 명확합니다. 2017.10.30. 동래농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인 제란은 2020.11.16. 전입으로 후순위여서 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 투자 판단은 별개입니다. 이 사건은 일괄매각, 스크린골프시설 매각 제외, 주차장 지분매각, 지분 사정면적 불일치가 한꺼번에 얽혀 있습니다. 게다가 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 628,005,464원의 가격 메리트를 객관적으로 확인할 근거도 없습니다. 결론은 권리 인수는 안전하지만, 물건 범위·지분·시설·가격 검증이 필요한 사건입니다.