수원지방법원 2025타경1003. 평택 모곡동 송탄일반산업단지 안에 자리 잡은 평택마제스트타워 3층 306호입니다. 건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 감정가 183,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 62,769,000원으로 낮아졌습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 일반 아파트와 달리 산업단지 내 지식산업센터는 입주 가능 업종과 실사용 수요, 공실 위험을 함께 판단해야 합니다.

권리구조는 비교적 명료합니다. 2023년 9월 설정된 하나은행 근저당이 말소기준이며, 그 이후 도근미의 상가건물임차권등기와 임의경매개시결정, 국의 압류가 이어집니다. 등기된 임차보증금은 10,000,000원이지만, 말소기준 이후 임차관계로 조사되어 낙찰자에게 그대로 승계되는 선순위 보증금으로 보기는 어렵습니다. 권리 인수액과 임차인의 명도 문제는 별개라는 점이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 임차권은 후순위

말소기준권리는 2023.09.12 접수된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원이고, 채무자는 소유자 최여진입니다. 이후 등기된 임차권과 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 10,000,000원의 처리

실제 임차인은 도근미 1명입니다. 등기된 임대차계약일은 2023.10.24, 점유개시일은 2023.10.29이며, 사업자등록신청일은 2025.10.28입니다. 현황조사의 전입 관련 일자는 2025.10.27이고, 확정일자는 없습니다. 임차권등기는 2025.10.31 접수되었습니다.

이 날짜들은 모두 2023.09.12 하나은행 근저당 설정 이후입니다. 따라서 조사된 임차관계는 선순위 대항력 있는 임차인에 해당하지 않습니다. 도근미는 배당요구를 한 것으로 확인되지만, 확정일자가 없고 우선변제권 인정 여부는 별도 확인이 필요합니다. 배당을 신청했다는 사실만으로 전액 또는 우선배당을 보장할 수 없습니다.

③ 3회 유찰 — 가격이 내려간 만큼 안전해졌을까?

현재 최저가는 감정가의 약 34.3%입니다. 향후 추가 유찰을 가정하면 최저가가 더 낮아질 수 있지만, 이처럼 낙찰가가 내려가는 만큼 근저당권자에게 배당되지 못하는 금액도 커집니다.

미배당액은 하나은행 근저당 채권최고액 156,000,000원을 기준으로 한 시나리오상 부족액입니다. 실제 대출 원리금 잔액이나 채무자의 최종 부족채무액과 동일하다는 의미는 아닙니다. 추가 유찰 회차는 가정이며 실제 매각 여부 및 법원 공고에 따라 달라집니다.

④ 예상배당표 (매각가 62,769,000원 가정)

현재 단순 배당 시나리오에서는 집행비용 1,529,842원을 제외한 61,239,158원이 하나은행에 배당되고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 하나은행의 경매 청구액은 130,537,578원으로, 이 가정상 전액 회수되지는 않습니다.

예상배당은 집행비용과 근저당을 중심으로 한 단순 계산입니다. 평택세무서의 압류와 관련된 조세채권의 법정기일 및 당해세 여부, 임차인의 최우선변제 가능성 등이 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 법정 우선순위에 따라 달라질 수 있으며, 그에 따라 하나은행 배당액도 변동될 수 있습니다. 근저당의 미배당액은 이 사건에서 매수인이 인수하는 금액으로 계산하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 모곡동 소재 송탄일반산업단지 안에 위치하며, 주변은 지식산업센터·공장·상업 및 업무용 부동산이 혼재한 공업지대입니다. 주거형 아파트가 아니라 산업시설 수요에 영향을 받는 입지입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측 직선거리 약 1.9km에 지제역이 위치하며, 일반 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2022.12.19 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 지하 1층·지상 10층 중 3층에 위치합니다. 기본 전기설비, 시스템에어컨, 공용 위생설비, 소화설비, 화재탐지 및 경비설비, 승강기, 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 일반공업지역·일반산업단지에 속하며 동측 약 20m 폭의 포장도로에 접합니다. 토지 지목은 공장용지이고 공시지가는 683,500원/㎡입니다.
• 규제. 일반산업단지 및 가축사육제한구역 등 토지이용 제한이 있으며, 토지거래계약 허가구역 관련 지정도 기재돼 있습니다. 해당 지정은 외국인 등의 주택 취득 관련 조건으로 표시돼 있으므로 이 공장 용도 호실에 대한 실제 적용 여부를 구분해 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 현장조사에서 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 시설 상태와 사용 용도까지 검증된 것은 아닙니다.
• 환금성. 지식산업센터는 사용 가능한 업종, 입주기업 수요, 관리비, 임대 경쟁력과 매수자층에 따라 거래 가능성이 달라집니다. 세 차례 유찰된 이 물건은 실제 매수 수요와 적정 매각기간을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래가 우선 확인. 평택마제스트타워 동일·유사 용도 호실의 최근 12개월 실거래와 최신 거래가격, 가격 추세를 비교하세요. 감정가 183,000,000원을 현재 시장가격으로 간주하면 안 됩니다.
• 실제 사용 용도 확인. 건축물대장상 공장(지식산업센터)이나 임차 현황에 주거 사용이 기재돼 있습니다. 현장 방문과 관련 서류를 통해 사용 실태와 허용 업종을 확인해야 합니다.
• 임차인 점유·명도. 도근미는 보증금 10,000,000원의 후순위 임차권자입니다. 인수액은 0원으로 분석되지만 실제 점유자, 임대차 종료 여부와 명도 협의 가능성은 별도로 확인하세요.
• 세금 압류와 배당 우선순위. 2026.03.25 평택세무서장의 압류가 등기돼 있습니다. 매각에 따라 압류등기는 소멸할 것으로 분석되나, 당해세 및 조세채권의 실제 배당순위는 별도 확인해야 합니다.
• 관리비·공실비용. 미납 공용관리비, 월별 고정관리비, 공실 유지비와 설비 수선 부담을 확인하세요. 지식산업센터는 실제 임차수요를 확보하지 못하면 보유비용이 투자수익을 잠식할 수 있습니다.
• 3회 유찰 원인. 유찰 횟수만으로 원인을 단정하지 말고, 유사 매물 공급·임대수요·용도 제약·현장 상태·가격 수준을 대조하세요.
• 현재 매각기일 확인. 2026.10.26 매각기일의 진행 여부, 매각물건명세서 변경, 입찰조건과 법원의 최신 공고를 입찰 전에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 배당 관련 서류를 최종 대조하세요.

맺으며 — “감정가의 34%”보다 중요한 것은 팔릴 가격인가

이 물건은 권리와 가격을 분리해서 판단해야 합니다. 권리 측면에서는 2023년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 임차권등기와 국의 압류가 후순위에 위치합니다. 현재 분석상 매수인 인수액은 0원으로, 보증금 10,000,000원을 낙찰자가 추가로 부담하는 구조는 아닙니다.

그러나 투자 판단의 핵심은 다릅니다. 감정가 183,000,000원에서 최저가 62,769,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 3회 유찰된 공장(지식산업센터)인 만큼 향후 임대 또는 재매각이 가능한지, 실제 매수자가 어느 가격대에 형성되는지가 훨씬 중요합니다.

내부 미확인, 임차 현황과 건축물대장 용도의 차이, 세금 압류, 실거래가격 검증 필요성도 남아 있습니다. 권리 인수 위험은 제한적이지만 환금성과 사용 실태는 보수적으로 평가해야 합니다. 현 단계에서는 감정가 대비 높은 할인율을 근거로 적극 입찰하기보다, 동일 건물의 최근 실거래·공실·임대수요·점유상태를 확인한 뒤 입찰 상한을 산정하는 접근이 적절합니다.