89,670,000원
수원지방법원 2025타경1003. 평택시 모곡동 평택마제스트타워 3층 306호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층 규모, 사용승인일은 2022.12.19입니다. 현재 최저매각가는 감정가 183,000,000원에서 2회 유찰된 89,670,000원입니다.
권리구조의 핵심은 2023.09.12 설정된 하나은행 근저당권 156,000,000원입니다. 이것이 말소기준권리이고, 그 뒤에 들어온 도근미의 임차권등기와 임의경매개시결정, 평택세무서 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당분석에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1003 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 모곡동 447-1 평택마제스트타워 3층 306호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상10층 · 3층 306호 · 사용승인 2022.12.19 |
| 소유자 | 최여진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 89,670,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 130,537,578원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.09.12 접수된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원이며 채무자는 최여진입니다. 이후 등기된 도근미 임차권, 하나은행의 임의경매개시결정, 평택세무서장 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 보증금 10,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 도근미 | 전유부분 전부 | 10,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
도근미의 임차권등기는 2025.10.31 접수됐고, 임차보증금은 10,000,000원, 월 차임은 500,000원입니다. 임차인의 전입일은 2025.10.27로, 말소기준권리인 하나은행 근저당의 2023.09.12보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고, 배당요구는 2025.10.31 접수됐습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없습니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’는 결론은 금지
감정가는 183,000,000원, 현재 최저매각가는 89,670,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 하지만 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균, 최신 거래가, 가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 유찰률만 보고 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 송탄일반산업단지 안의 공장(지식산업센터)입니다. 가격 판단은 감정가 할인율보다 실제 산업단지 내 동종 호실의 거래·임대·공실 수준을 확인하는 것이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,014,060원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 156,000,000원 | 87,655,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 89,670,000원을 기준으로 집행비용 2,014,060원을 제외한 87,655,940원이 하나은행 근저당에 배당되는 계산입니다. 근저당 채권최고액 대비 미배당액은 68,344,060원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘지만 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 하나은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (49%) | 89,670,000원 | 87,655,940원 | 68,344,060원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 62,768,999원 | 61,239,157원 | 94,760,843원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 43,938,299원 | 42,747,410원 | 113,252,590원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 130,537,578원으로, 현재 회차 예상배당 87,655,940원만으로는 충족되지 않습니다. 3회·4회 유찰 시 배당액은 더 줄고 미배당은 커집니다. 다만 이 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 제공된 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 모곡동 송탄일반산업단지 내에 있으며, 주변은 지식산업센터·공장·상업 및 업무용 부동산 등이 있는 공업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측 직선거리 약 1.9km에 지제역이 위치합니다.
- 용도. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)이며, 토지는 공장용지, 일반공업지역·일반산업단지에 포함됩니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 20m 내외 포장도로에 접합니다.
- 시설. 기본 전기설비·시스템에어컨·공용 위생설비·소화설비·화재탐지 및 경비설비·승강기·지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 현장확인. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 직접 내부 확인이 되지 않았고, 건축물대장 현황도면·평가사례·현장 조사사항 등을 참작해 평가됐습니다.
- 규제. 일반공업지역·일반산업단지이며, 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 동종 시세 확인. 감정가의 49%라는 할인율만으로 저가라고 판단하지 말고, 평택마제스트타워 및 송탄일반산업단지 내 유사 지식산업센터의 실제 매매가를 확인해야 합니다.
- 임대수익 확인. 등기된 임대차 조건은 보증금 10,000,000원·월 500,000원입니다. 현재 점유·영업 지속 여부와 실제 임대 가능 조건을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 내부 마감·설비·하자 여부를 별도로 점검해야 합니다.
- 임차인 배당 확인. 도근미는 대항력이 없지만 우선변제 여부는 확정되지 않았습니다. 배당요구 및 소액임차인 최우선변제 적용 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 평택세무서 압류가 있고 배당표에 당해세가 반영되지 않았으므로 세금 배당순서와 미납 관리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 적합성 확인. 공장(지식산업센터) 용도이므로 실제 사용계획이 관련 법령·관리규약·산업단지 입주요건에 맞는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격 검증은 아직 남았다”
이 사건의 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 2023.09.12 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 임차권·경매개시·압류가 매각으로 소멸합니다. 도근미의 보증금은 10,000,000원이지만 대항력은 없고, 제공된 분석상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 투자 판단은 단순하지 않습니다. 이미 2회 유찰돼 최저가가 89,670,000원까지 내려왔지만, 비교할 최근 실거래 자료가 없고 용도도 공장(지식산업센터)입니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 가격 메리트로 치환하기보다는 동종 거래가·임대료·공실·내부 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 권리상 인수는 0원, 가격 적정성은 현장과 동종 시세 확인 후 판단. 이 물건의 핵심입니다.
