2회 유찰로 49%까지 내려왔지만, 현재 시세와 배당순위 확인이 먼저다 — 논산 월성리 302호

대전지방법원 2025타경20344. 논산시 성동면 월성리의 4층 규모 계단통행식 공동주택 중 제3층 제302호입니다. 전용면적은 54.96㎡이고, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 감정가 73,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 35,770,000원으로 내려왔습니다. 현재 소유자는 이성규이며, 최미라의 신청으로 임의경매가 진행됐고 청구액은 179,673,424원입니다.

겉으로는 감정가의 절반 이하까지 떨어진 저가 물건처럼 보입니다. 다만 이 물건은 6세대 규모의 소형 다세대이고, 확인되는 실거래 여섯 건이 전부 2021.09 거래입니다. 따라서 과거 거래평균의 75.0%라는 수치만으로 현재 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 권리 인수보다 더 중요한 변수는 현재 현장 시세와 서류 간 일치 여부입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2018년 매각 이후 권리를 기준으로 봐야 한다

2016년에 설정된 주식회사지앤월드 가압류는 2016.09.21. 해제로 말소됐고, 이영주의 2016년 근저당과 2017년 가압류·경매등기는 2018년 선행 임의경매 매각으로 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서는 이성규가 소유권을 취득한 2021.09.08. 이후의 권리를 새로 배열해야 합니다.

현존 권리 중 가장 빠른 것은 접수번호 25435인 최미라 근저당권 210,000,000원입니다. 같은 날 뒤이어 접수된 이용한 근저당권 155,000,000원, 2024.09.09. 가압류 345,343,560원, 2025.05.14. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 대상 302호에 별도의 선순위 임차인이 확인되지 않는다는 전제에서는 매수인이 인수할 등기상 권리는 없습니다.

② 임차인·점유 조사 — 대상 302호에는 이름이 없다

현황조사에 기재된 점유자들은 201호·202호·301호·401호·402호에 분포합니다. 이번 분석 대상인 3층 302호에는 이름이 확인된 임차인이 없습니다. 다른 호실 점유자는 302호의 임차권을 승계시키지 않지만, 현장에서 호실 표시와 실제 점유 위치가 일치하는지는 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 75%라는 숫자보다 거래 시점이 중요하다

전용 54.96㎡와 면적이 일치하는 거래는 여섯 건이며, 모두 2021.09에 체결됐습니다. 거래가는 47,000,000원에서 48,000,000원, 평균은 47,666,666원입니다. 현재 최저가는 이 평균의 75.0%이지만, 거래 시점이 오래돼 현재 시세를 직접 증명하는 자료로 보기에는 한계가 있습니다.

감정가 73,000,000원은 과거 거래 상단인 48,000,000원보다 높게 책정됐고, 두 번 유찰된 현재 최저가에서야 과거 거래 평균 아래로 내려왔습니다. 그러나 이후 거래가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 현장 매매가보다 낮은지는 중개업소 매물·인근 유사 다세대 거래·임대수요를 통해 다시 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 35,770,000원 가정)

총 채권액 1,773,727,486원 중 34,726,140원만 채권자에게 배당되고, 미배당액은 1,739,001,346원입니다. 신청채권자의 청구액 179,673,424원도 현재 시뮬레이션에서는 배당되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐으나, 실제 배당순위는 말소 기록과 최신 매각물건명세서를 대조해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 성동면사무소 남서측 인근으로, 관공서·다세대 및 단독주택·농경지·임야·근린생활시설이 혼재한 면사무소 주변 지역입니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있어 차량 및 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물이며, 위생·급배수·개별난방·LPG가스·옥외주차장 설비가 있습니다.
• 토지. 부정형의 2필지 일단지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 용도지역은 계획관리지역이고 성장관리계획구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 대지권 목적 토지의 공부상 지목은 전이지만 현황은 대지입니다. 매각물건명세서에도 같은 내용이 기재돼 있습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 6세대의 소형 다세대로 거래 표본이 적고, 확인되는 거래도 2021.09에 집중돼 있어 아파트보다 매수층이 제한적일 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 2016년 가압류의 말소 기록과 배당 시뮬레이션이 일치하지 않습니다. 최신 등기사항증명서와 매각물건명세서에서 최미라 근저당이 실제 말소기준인지 확인해야 합니다.
• 302호 현황 확인. 조사 명단에는 302호 점유자가 없습니다. 현장에서 출입문 호수, 실제 점유자, 우편물·전기 사용 상태를 확인하세요.
• 현재 시세 조사. 47,000,000원~48,000,000원 거래는 모두 2021.09 자료입니다. 현재 매물가가 아니라 실제 매도 가능한 가격을 인근 중개업소에서 확인해야 합니다.
• 후속 회차 시나리오. 추가 유찰 시 최저가는 25,039,000원, 그다음 회차는 17,527,300원으로 계산됩니다. 가격이 낮아질수록 하자·공실·수선비를 더 엄격히 점검해야 합니다.
• 토지 지목 차이. 공부상 전, 현황상 대지이므로 건축물대장·토지대장·대지권 표시와 이용상 법적 문제 여부를 확인하세요.
• 건물 관리 상태. 드라이비트 외벽, LPG가스, 옥외주차장, 공용계단의 보수 상태와 누수·결로·공용관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 매각조건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “싸 보이지만, 확인이 끝나야 싸다”

이 물건의 장점은 분명합니다. 감정가 73,000,000원에서 35,770,000원까지 내려왔고, 대상 302호에 이름이 확인된 임차인이 없어 실질취득액도 35,770,000원으로 계산됩니다. 2021년 거래평균 47,666,666원과 비교하면 숫자상 할인 폭도 있습니다.

그러나 결론을 가격 할인 하나로 끝낼 수는 없습니다. 비교 거래는 모두 2021.09이고, 건물은 6세대 소규모 다세대이며 이미 두 번 유찰됐습니다. 여기에 2016년 말소 가압류가 배당표에 다시 반영된 서류상 불일치까지 있습니다. 권리 인수는 낮지만, 가격 검증과 원본 대조 난도는 낮지 않습니다. 최신 서류에서 말소기준을 확정하고, 302호 실제 점유와 현장 매도 가능 가격까지 확인됐을 때 비로소 입찰가를 결정할 수 있는 물건입니다.