창원지방법원 2023타경23304. 거제시 아주동 삼일아주빌 4층 401호의 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 숫자는 최저가 1,228,000원이 아니라 오현수의 갱신 임차보증금 118,000,000원입니다. 오현수는 2016.04.28 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2019.06.20 주택임차권등기를 마쳤습니다. 반면 말소기준권리는 2021.11.01 산청군농업협동조합의 가압류입니다. 임차인의 권리가 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있는 선순위 임차권 구조입니다.
매각물건명세서에는 이 점이 더 직접적으로 적혀 있습니다. 을구 14번 임차권등기는 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하며 주택임차권등기도 말소되지 않고 인수됩니다. 따라서 낙찰가만 내려가는 17회·18회 유찰 시나리오에서도 가격 메리트가 자동으로 커지는 것이 아닙니다. 낙찰가가 내려간 만큼 미변제 보증금 인수분이 늘어나 실질취득은 약 118,000,000원 수준에 머무는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경23304 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 용소1길 10-1, 4층401호 (아주동,삼일아주빌) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대주택 · 4층 건물 중 4층 401호 · 방3·거실·주방 및 식당·욕실2 |
| 거래 비교면적 | 76.95㎡ |
| 소유자 | 정성현 (2013.03.29 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 1,228,000원 (16회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 118,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 122만원짜리가 아니라 ‘선순위 임차권 인수형’
현재 권리분석의 중심은 을구 14번 주택임차권입니다. 오현수의 최초 임대차계약일은 2016.02.23, 전입·점유·확정일자는 모두 2016.04.28이며, 갱신계약은 2018.05.19입니다. 최초 보증금은 120,000,000원, 갱신 보증금은 118,000,000원입니다. 2019.06.20 임차권등기명령에 따라 주택임차권이 등기됐고 배당요구도 확인됩니다.
말소기준은 2021.11.01 접수된 산청군농업협동조합 가압류 4,547,487원입니다. 2023.04.19 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 그 이후이므로 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 오현수의 대항력은 사라지지 않습니다. 말소기준 이후의 등기가 지워진다는 사실과 선순위 임차보증금까지 없어지는 것은 전혀 다른 문제입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오현수 | 건물 전부 · 주거 | 2016.04.28 / 2016.04.28 | 갱신 118,000,000원 최초 120,000,000원 | 2019.06.20 | 대항력 있음 우선변제권 미배당 승계 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 118,000,000원으로 봐야 한다
삼일아주빌은 8세대, 2004.07.08 사용승인 물건입니다. 비교면적 76.95㎡의 확인된 거래는 2022.09 3층 75,000,000원 1건이며, 거래 평균·최신 거래·비교 기준 평균도 모두 75,000,000원입니다. 거래 표본이 1건이고 최신 거래 시점도 2022.09이므로 이 금액 하나만으로 현재 시세를 단정하기에는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 76.95㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 비교 평균 | 76.95㎡ | 1건 | 75,000,000원 |
중요한 것은 최저매각가 1,228,000원이 비교 거래가의 1.6%라는 표면 숫자가 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금을 함께 계산하면 실질취득은 약 118,000,000원입니다. 이는 감정가 85,000,000원보다도 높고, 확인된 비교 거래 75,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 물건을 두고 “최저가가 시세보다 싸다”거나 “16회 유찰로 가격 메리트가 커졌다”라고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,228,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 422,104원 |
| 2. 가압류 · 산청군농업협동조합 | 4,547,487원 | 805,896원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 118,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 1,228,000원 기준 채권자 총 청구액은 122,547,487원, 채권자 배당액은 805,896원, 미배당은 121,741,591원입니다. 다만 매수인의 핵심 인수 판단은 이 채권자 배당 숫자와 별개입니다. 매각물건명세서가 대항 가능한 주택임차권과 보증금 미변제 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있으므로, 임차보증금 인수 위험을 0원으로 취급해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 집합건축물대장 건축물현황도상 방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실2 등의 구조입니다.
- 입지. 거제시 아주동 옥포국가산업단지 서측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통이용상황은 보통입니다. 대지 남동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 4층 401호이며 위생·급배수 설비와 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 삼일아주빌은 총 8세대이고 경매 평균 유찰 횟수 16회, 낙찰률 11.11%입니다. 이 사건도 16회 유찰돼 가격 외 환금성까지 함께 봐야 합니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 건축물현황도와 외부 관찰 등에 따라 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가를 취득가로 보면 안 됩니다. 1,228,000원이 아니라 낙찰가와 선순위 임차보증금 미배당 잔액을 합친 실질취득 약 118,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 오현수의 전입·점유·확정일자 2016.04.28, 갱신 보증금 118,000,000원, 2019.06.20 임차권등기 및 배당요구 내용을 최신 매각물건명세서와 등기부에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 명세서상 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 실제 배당 가능액과 미변제 잔액 확인이 입찰가 계산의 핵심입니다.
- 주택임차권등기 인수. 명세서는 보증금 잔액뿐 아니라 주택임차권등기도 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시합니다.
- 시세 표본 한계. 확인 거래는 2022.09 75,000,000원 1건입니다. 현재 가치를 이 한 건으로 단정하지 말고 별도 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 환금성 점검. 총 8세대, 평균 16회 유찰, 낙찰률 11.11%라는 수치를 감안해 재매각 가능성과 매수층을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 곤란했으므로 실제 내부 상태와 이용 현황을 응찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “122만원 경매”가 아니라 “1억1,800만원 인수형”
이 사건은 최저매각가만 보면 감정가 85,000,000원에서 16회 유찰돼 1,228,000원까지 내려온 극단적인 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 권리분석을 적용하면 결론은 정반대입니다. 오현수는 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인이고, 갱신 보증금은 118,000,000원입니다. 명세서도 미변제 보증금 잔액과 임차권등기의 매수인 인수를 명시합니다.
따라서 이 물건의 가격 비교 기준은 1,228,000원이 아니라 약 118,000,000원의 실질취득가입니다. 확인된 2022.09 거래 75,000,000원과 감정가 85,000,000원을 모두 웃돌고, 단지는 8세대에 경매 평균 유찰 횟수 16회·낙찰률 11.11%입니다. 대항력 인수, 실질취득가의 시세 상회, 다회유찰과 낮은 환금성이 겹치는 만큼 종합 평가는 D가 적정합니다. 이 사건에서 가장 위험한 착시는 “16번 유찰됐으니 이제 싸다”는 생각입니다. 낙찰가는 내려갔지만 실질취득가는 내려가지 않았습니다.
