수원지방법원 2025타경42169. 평택시 진위면 소재 토지와 건물을 묶은 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 1·2층 근린생활시설, 3층 주택 7가구, 옥탑1층 계단실·기계실입니다. 등기 건물 소유자는 유용순이고, 현재 경매의 말소기준권리는 2021.10.29. 접수된 남사농업협동조합 근저당권 6,110,000,000원입니다. 이후 수지농업협동조합 3,250,000,000원, 주식회사씨엘에이엠씨대부 300,000,000원, 국·평택시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 ‘말소되는 등기’와 ‘매수인이 실제 부담하는 금액’은 별개입니다. 주식회사 에이치와이오(H.Y.O)는 2021.08.12. 전입, 보증금 110,000,000원, 최상현은 2021.02.24. 전입, 보증금 10,000,000원으로 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 배당 시뮬레이션에서도 두 임차인은 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 총 인수액은 120,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42169 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경기도 평택시 진위면 갈곶리 140-12 |
| 등기 건물 | 경기도 평택시 진위면 갈곶리 151-3 · 경기도 평택시 진위면 엘지로 107 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층·2층 근린생활시설 · 3층 주택(7가구) · 옥탑1층 계단실 및 기계실 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 · 높이 16.6m |
| 소유자 | 유용순 |
| 감정가 / 최저가 | 13,922,532,070원 / 6,822,040,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남사농업협동조합 / 5,423,283,501원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소는 되지만 인수 120,000,000원
현재 말소기준은 2021.10.29. 남사농업협동조합의 6,110,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 수지농업협동조합 3,250,000,000원 근저당도 접수됐고, 그 뒤의 대부업체 근저당·국세 및 지방세 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 대항력 임차인 2명의 보증금은 등기 말소와 무관하게 매수인에게 남습니다.
② 임차인 — 대항력 2명, 보증금 120,000,000원 인수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에이치와이오(H.Y.O),134511-0507812,오기택 | 2021.08.12 | 110,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 최상현,770926-******* | 2021.02.24 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 오기택 | 2022.05.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박승운 | 2023.08.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)엔에스통삼개발,131311-0306229,문후순 | 2023.05.23 | 3,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍익골프주식회사,131311-0280168,정춘섭 | 2022.04.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 피케이제이,131311-0322704, 박광준 | 2024.03.13 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동완 | 2024.05.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박승운,770311- | 2024.10.10 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 화덕으로간고등어평택,131311-0336094,박천일 | 2024.12.27 | 30,000,000원 | 6,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
말소기준권리보다 앞선 전입은 주식회사 에이치와이오(H.Y.O)와 최상현 2건입니다. 두 보증금 합계 120,000,000원이 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액입니다. 그 밖의 전입은 모두 2021.10.29. 이후라 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,822,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 70,620,400원 |
| 인수 · 주식회사 에이치와이오(H.Y.O),134511-0507812,오기택 보증금 | 110,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최상현,770926-******* 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 23번 근저당 · 남사농업협동조합 | 6,110,000,000원 | 6,110,000,000원 |
| 3. 을구 23번 근저당 · 수지농업협동조합 | 3,250,000,000원 | 641,419,600원 |
| 4. 을구 25번 근저당 · 주식회사씨엘에이엠씨대부 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 근저당 채권 총액 9,660,000,000원 중 6,751,419,600원이 배당되고 2,908,580,400원 미배당이 발생합니다. 매수인 인수 120,000,000원은 매각대금 배분과 별도입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려갈수록 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 6,822,040,000원 | 6,751,419,600원 | 2,908,580,400원 | 120,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 4,775,428,000원 | 4,725,273,720원 | 4,934,726,280원 | 120,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 3,342,799,600원 | 3,306,971,604원 | 6,353,028,396원 | 120,000,000원 |
현재 회차에서는 신청채권자 남사농업협동조합의 청구액 5,423,283,501원보다 남사농업협동조합 배당액 6,110,000,000원이 커 신청채권이 충족되는 시나리오입니다. 3회 유찰 시에는 남사농업협동조합 배당액이 4,725,273,720원으로 줄어 신청채권액에 미달합니다. 어느 시나리오에서도 대항력 임차인 보증금 120,000,000원 인수는 그대로 남습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 진위면 갈곶리 ‘갈곶초등학교’ 동측 인근. 주변은 근린생활시설 노선상가, 공장·창고·농경지·공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 왕복4차로 포장도로변에 위치해 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있습니다. 차량으로 약 7~8분 거리에 오산I.C(경부고속도로) 톨게이트가 위치합니다.
- 토지. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2023.11.20.~2028.11.19.입니다.
- 공부와 현황. 목록6·7 토지의 지목은 ‘답’이나 현황은 일단의 건축허가지로서 ‘전기타’ 상태입니다.
- 설비. 위생·급배수·엘리베이터설비와 3층 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 공시지가. 토지 자료상 공시지가는 371,500원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액 120,000,000원 반영. 주식회사 에이치와이오(H.Y.O) 110,000,000원, 최상현 10,000,000원은 현재 시뮬레이션상 매수인 인수입니다. 입찰가에 반드시 더해 실질취득가를 계산해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록6·7은 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 보증금 미반환으로 기재되어 있습니다.
- 지상권 말소동의서. 목록6 을구9번 2018.11.02. 지상권은 인수권리로 기재되어 있으나 2026.02.05. 말소동의서가 제출되어 있습니다. 최종 매각조건과 원문을 대조해야 합니다.
- 매각 제외 물건. 목록3의 동측 일부 3기·북측 일부 2기 이동식 컨테이너 박스는 매각에서 제외되고, 목록7 서측 일부의 소유자 미상 제시외 창고도 매각에서 제외됩니다.
- 지분매각. 목록1·2·5는 지분매각이며 공유자우선매수권은 없습니다.
- 오기택 관계 확인. 임차인 조사상의 오기택과 등기부 채무자 오기택이 동일 이름으로 확인되므로 점유관계·임대차 실체를 원문 자료와 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교 자료가 제시되지 않았으므로 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 근린생활시설·주택·토지를 묶은 일괄매각 전체의 현장 시세를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 120,000,000원 인수와 입찰 자격
이 사건은 감정가 13,922,532,070원에서 2회 유찰돼 최저가가 6,822,040,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리·절차는 단순하지 않습니다. 대항력 임차인 2명의 보증금 120,000,000원이 남아 현재 회차 실질취득은 6,942,040,000원이고, 목록6·7은 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환이라는 강한 조건이 붙습니다. 여기에 지상권 기재와 말소동의서, 매각 제외 컨테이너·창고, 지분매각 물건까지 함께 확인해야 합니다.
현재 배당가정에서는 채권 미배당이 2,908,580,400원 발생하고, 추가 유찰 시 미배당 규모는 더 커집니다. 실거래 시세가 제시되지 않은 만큼 감정가의 49%라는 숫자만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 이 물건은 가격 할인보다 대항력 임차인 인수·농지취득자격증명·지상권 처리·제외 물건 범위를 먼저 정리한 뒤 응찰가를 결정해야 하는 유형입니다.
