최저가는 감정가의 약 49%까지 내려왔고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 토지 지목과 현황이 다르고, 감정요항에 내부 구조·상태 재확인이 요구됩니다. 권리만 보고 바로 들어가기보다 등기·현황·점유·보증금 20%를 먼저 확인해야 하는 보수 접근형 물건입니다.
수원지방법원 2025타경42281. 경기도 평택시 오성면 길음리 351-13의 건물 및 토지 일괄매각 물건입니다. 표시상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있으나 감정 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황은 단독주택 건부지와 도로로 이용 중이고, 펜스·보강토블럭·바닥포장, 건물 부착 테라스·철재난간·데크 등은 부합물로 보아 포함 평가됐습니다.
권리의 출발점은 2021년 보은군산림조합 근저당입니다. 이 권리를 말소기준으로 보면 이후 경매개시와 근저당 이전·질권 설정 흐름은 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 등기 흐름 안에는 2015년 수산업협동조합중앙회 근저당과 2021년 해지 말소 기재가 함께 나타나고, 배당 시뮬레이션에는 해당 채권이 252,000,000원 선순위 배당으로 반영되어 있습니다. 이 부분은 입찰 전 원본 대조의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42281 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 오성면 길음리 351-13 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 · 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 |
| 소유자 | 김태우 (2025.01.21 매매, 2025.01.24 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 541,735,400원 / 265,450,340원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 보은군산림조합 / 208,445,577원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% = 53,090,068원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 보은군산림조합 근저당
임차인으로 특정된 사람은 없습니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 내부 구조 및 상태 재확인이 요구됩니다. 따라서 이 물건의 실무 체크포인트는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수가 아니라, 현장 점유·내부상태·등기상 선후관계 대조입니다.
② 회차별 가격 — 최저가가 낮아도 ‘싸다’고 단정할 물건은 아니다
현재 회차 최저가는 265,450,340원으로 감정가의 약 49%입니다. 다음 회차 시나리오에서는 3회 유찰 시 185,815,238원, 4회 유찰 시 130,070,666원까지 내려가는 구조입니다. 하지만 이 물건은 현황 단독주택, 지목 임야, 일부 도로 이용, 내부상태 재확인 요구, 보증금 20% 조건이 겹칩니다. 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 접근하면 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 265,450,340원 | 49% | 405,065,965원 |
| 3회 유찰 시 | 185,815,238원 | 34.3% | 483,586,175원 |
| 4회 유찰 시 | 130,070,666원 | 24.01% | 538,550,323원 |
③ 예상배당표 (매각가 265,450,340원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,516,305원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 2. 근저당 · 보은군산림조합 | 264,000,000원 | 8,934,035원 |
| 3. 근저당 · 이선숙 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 단, 배당표상 수산업협동조합중앙회 선순위 배당 반영과 등기상 해지 말소 기재는 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 오성면 길음리 소재 길음1리마을회관 남동측 근거리에 위치합니다. 주위는 단독주택단지와 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 단독주택입니다. 내부 구조 및 상태 등은 재확인이 요구됩니다.
- 토지. 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 일부제한 300m 이내에 해당합니다. 토지면적은 315.0㎡, 공시지가는 285,400원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 공부상 지목은 임야이나 현황은 단독주택 건부지 및 도로로 이용 중입니다. 현황 기준 평가가 반영되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 대조. 2015년 수산업협동조합중앙회 근저당, 2021년 해지 말소, 배당표상 252,000,000원 배당 반영의 관계를 반드시 확인하세요.
- 현황 확인. 지목 임야와 현황 단독주택·도로 이용이 다릅니다. 목록별 토지 위치, 도로 부분, 부합물 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인으로 특정된 사람은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입, 사용관계는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 보증금 준비. 특별매각조건상 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 회차 기준 53,090,068원입니다.
- 낙찰 후 비용. 내부상태 재확인 요구가 있어 수리·명도·현황 정리 비용을 별도 예산으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·감정요항·배당 시뮬레이션을 토대로 한 의견입니다. 입찰 전 원본 서류 확인이 필요합니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 확인 가능한 권리와 현황
이 물건은 숫자만 보면 감정가 541,735,400원에서 최저가 265,450,340원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 단순 할인율만으로 판단할 물건은 아닙니다. 현황은 단독주택이고, 공부상 지목은 임야이며, 일부는 도로로 이용 중입니다. 또 예상배당표에는 수산업협동조합중앙회 252,000,000원이 선순위 배당으로 반영되어 있는데, 등기 흐름에는 2021.06.09 해지 말소 기재가 함께 있습니다. 가격은 내려왔지만, 확인할 것이 많은 물건입니다. 결론은 보수적입니다. 권리상 인수액은 0원으로 산정되지만, 등기·현황·점유·보증금 20%를 모두 확인한 뒤에만 입찰가를 정해야 합니다.
