수원지방법원 2025타경42410. 경기도 평택시 유천동 466 소재의 토지와 근린생활시설·창고 등으로 이용 중인 건물이 포함된 경매입니다. 소유자는 김현종이며, 2019년 12월 16일 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 현재 유효한 말소기준권리는 2023년 12월 14일 설정된 평택농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 744,000,000원입니다. 채무자는 소유자 김현종이 아니라 주식회사웨이브로 기재되어 있습니다.
등기상 말소기준권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞서 설정된 신한은행 근저당권 2건도 이미 말소되어 있습니다. 하지만 등기상 담보권이 소멸한다는 사실과 점유 임차인의 보증금까지 사라진다는 사실은 다릅니다. 102호 임차인 심성용의 전입일은 2021년 1월 5일로 말소기준권리보다 앞서며, 경매 분석상 대항력이 인정되어 보증금 전액이 매수인 인수액으로 반영되어 있습니다.
또한 일반적인 주거용 아파트와 달리 농지취득자격증명, 실제 도로 접근성, 매각에서 제외되는 컨테이너, 건물 내부 집기류 등을 함께 검토해야 합니다. 가격보다 취득 가능성과 실제 이용 가능성이 먼저인 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42410 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 유천동 466 도로명주소: 경기도 평택시 신평로 26-29 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설·창고 등으로 이용 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 · 샌드위치판넬 지붕 · 단층 · 사용승인일 2019.10.17 |
| 토지 기재사항 | 면적 758.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 |
| 소유자 | 김현종 (단독소유) |
| 감정가 | 808,330,000원 |
| 최저매각가 | 277,257,000원 (3회 유찰 · 감정가 대비 약 34.3%) |
| 최저가 기준 실질취득 | 280,257,000원 (임차보증금 인수 포함, 기타 취득비용 제외) |
| 신청채권자 | 평택농업협동조합 |
| 경매 청구금액 | 1,422,597,450원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.14 · 평택농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 744,000,000원 |
| 임차인 | 심성용 · 102호 · 보증금 3,000,000원 · 월세 300,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각 특이사항 | 목록 4·5 농지취득자격증명 필요 · 목록 5 컨테이너 제외 · 일부 차량진입 불가 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 선순위 임차보증금은 남는다
등기부의 핵심은 2023.12.14 평택농업협동조합 근저당권입니다. 신한은행 명의의 기존 근저당권 336,000,000원과 60,000,000원은 이미 말소되었으므로 현재 매수인이 인수할 담보채무로 취급하지 않습니다. 평택농업협동조합 근저당권과 그에 기초한 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 권리분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 심성용 102호 · 49.587㎡ |
2021.01.05 | 3,000,000원 | 300,000원 |
대항력 있음
우선변제 없음
매수인 인수
승계 아님
|
| 실제 임차인 | 1명 · 심성용 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2021.01.05 |
| 확정일자 | 확인되지 않음 |
| 우선변제권 | 예상배당상 없음 · 임차인 배당 0원 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리보다 선순위 |
| 보증금 | 3,000,000원 |
| 월차임 | 300,000원 |
| 매수인 인수예상액 | 3,000,000원 |
| 보증기관 대위·승계 | 해당 없음 |
이 사건에서는 낙찰자가 매각대금만 납부하면 모든 금전 부담이 끝나는 구조가 아닙니다. 임차인에게 배당되는 금액이 없으므로 보증금 3,000,000원을 별도로 인수하는 것으로 분석합니다. 따라서 현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 매각대금과 임차보증금을 합한 실질취득금액은 280,257,000원입니다.
② 예상배당표 (매각가 277,257,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,681,598원 |
| 1. 임차인 심성용 | 3,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 평택농업협동조합 | 744,000,000원 | 272,575,402원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 배분 합계 | — | 277,257,000원 |
집행비용은 추정치입니다. 임차인 보증금 3,000,000원은 매각대금 배당액에 포함되지 않고 별도의 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
현재 회차에서는 평택농업협동조합의 채권최고액 744,000,000원을 기준으로 예상배당 272,575,402원, 미배당 471,424,598원이 발생합니다. 소유자에게 교부될 잔여금은 0원입니다.
경매신청 청구금액은 1,422,597,450원으로, 등기상 근저당권 채권최고액 744,000,000원보다 큽니다. 이 예상배당은 채권최고액을 기준으로 산정된 것이며, 실제 채권확정액과 배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다. 근저당권자의 미배당 채권액은 임차인 보증금처럼 자동으로 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 취득 위험이 사라지지는 않는다
현재까지 3회 유찰되었고, 최저매각가는 감정가 대비 약 34.3%입니다. 추가 유찰 시나리오에서는 매각대금이 더 내려가지만, 임차인 보증금 3,000,000원의 인수예상액은 각 회차에서 동일하게 반영됩니다.
| 구분 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 34.3% |
277,257,000원 | 3,000,000원 | 280,257,000원 | 471,424,598원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% |
194,079,900원 | 3,000,000원 | 197,079,900원 | 553,437,219원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% |
135,855,930원 | 3,000,000원 | 138,855,930원 | 610,846,053원 |
실질취득은 각 회차의 최저매각가와 임차보증금 인수액을 단순 합산한 값입니다. 취득세, 등기비용, 명도비, 시설 정비비 등은 제외합니다. 추가 유찰 회차는 시나리오이며 실제 진행 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표·토지이용계획 기준)
- 주위환경. 평택시 유천동 소재 유천1동 마을회관 남서측 인근입니다. 주변은 중소규모 공장과 농경지가 혼재하는 지역이며, 감정평가상 제반 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 이용상태. 근린생활시설·창고 등으로 이용 중입니다. 경량철골구조의 샌드위치판넬 지붕 단층 건물이며, 위생설비와 급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 교통 및 차량 접근. 일부 구역까지 차량 진출입이 가능하지만 일련번호 1·5는 차량진입이 불가능한 것으로 조사되었습니다. 인근 버스정류장 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 토지 현황. 토지 기재 면적은 758.0㎡, 지목은 대, 이용상황은 상업용이며 평지·사다리형입니다. 공시지가는 427,500원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 생산관리지역에 걸친 일련번호별 토지이용 규제가 있으며, 성장관리계획구역과 가축사육제한구역도 기재되어 있습니다. 토지별 허용 용도와 개발행위 가능성을 개별 확인해야 합니다.
- 개별 규제. 자연재해위험개선지구에 포함되는 사항이 기재되어 있습니다. 토지거래계약에관한허가구역의 기재된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로, 매각기일 기준 연장·변경 여부를 확인해야 합니다.
- 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 여부는 해당 없음으로 표시되어 있습니다. 다만 물건명세서의 도로·컨테이너·잔존 집기 사항은 별도로 확인해야 합니다.
이 사건의 환금성은 단순한 토지면적이나 감정가보다 실제 차량 접근, 허용 용도, 농지 취득 가능성, 현황 점유와 동산 정리에 크게 좌우될 수 있습니다. 공장·창고 이용이 가능한 주변 환경이라는 사실만으로 매각 대상 전체를 즉시 같은 용도로 활용할 수 있다고 볼 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 발급 가능성. 목록 4·5에 대한 발급 요건을 관할 행정기관에 확인해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금 미반환 조건이 명시되어 있으므로 가장 먼저 점검할 사항입니다.
- 일괄매각 대상별 현황 확인. 목록별 토지와 건물의 위치·경계·현황을 확인하고, 감정평가서와 매각물건명세서의 목록이 일치하는지 대조해야 합니다. 목록 5의 이동 가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 차량 진입 및 도로 문제. 일련번호 1·5의 진입 불가 사항과 목록 5의 폐도 현황을 직접 확인해야 합니다. 지적도상 접도만으로 실제 차량 통행이 가능하다고 판단하지 마세요.
- 임차인 심성용 보증금. 102호 점유 현황과 전입일 2021.01.05, 보증금 3,000,000원, 월차임 300,000원을 확인해야 합니다. 예상배당상 보증금 전액이 매수인 인수로 반영되어 있습니다.
- 명도 및 내부 집기류. 목록 2 내부의 다량 집기류와 점유관계를 확인해야 합니다. 시설물·동산의 소유권과 반출 책임을 구별하고 명도 및 현장 정리 부담을 검토해야 합니다.
- 근저당권·경매 청구액 대조. 평택농업협동조합의 채권최고액 744,000,000원과 경매 청구금액 1,422,597,450원이 서로 다릅니다. 예상배당액과 실제 확정채권액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 가격 판단의 기준. 현재 최저가 277,257,000원만 비교하지 말고 임차보증금 인수액을 반영한 280,257,000원을 최소한의 실질취득 기준으로 삼아야 합니다. 농지취득·진입로·명도·시설 정비비용 등은 별도 검토 대상입니다.
- 토지이용 규제 확인. 계획관리지역·생산관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 자연재해위험개선지구 등 토지별 규제 적용 여부를 확인해야 합니다. 토지거래허가구역 지정기간의 연장·변경 여부도 점검하세요.
- 최신 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획확인서, 농지취득자격증명 관련 안내를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 34%가 곧 안전마진은 아니다”
평택 유천동 466은 감정가 808,330,000원에서 최저가 277,257,000원까지 내려온 물건입니다. 매수인이 인수할 것으로 분석되는 임차보증금 3,000,000원을 반영하면 현재 최저가 기준 실질취득은 280,257,000원입니다.
등기상 말소기준권리가 명확하고 경매로 소멸하는 담보권의 구조도 비교적 단순합니다. 그러나 그 사실만으로 안전한 취득이 보장되지는 않습니다. 농취증 미제출 시 입찰보증금 미반환이라는 직접적인 금전 위험과, 일부 토지의 차량진입 불가라는 이용상 제약이 동시에 존재하기 때문입니다.
특히 이 사건은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 거래가격으로 쉽게 비교할 수 있는 물건이 아니라 토지와 근린생활시설·창고 등의 이용상태를 함께 판단해야 하는 물건입니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 근거는 부족하며, 현장 접근성과 법적 취득 요건에 따라 실제 활용가치가 크게 달라질 수 있습니다.
종합 등급은 D, 위험관리 우선형입니다. 이 물건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라 농취증 발급 가능성, 법적·물리적 진입로, 점유관계와 실질취득비용을 입찰 전에 얼마나 확실하게 검증하느냐입니다. 현재 확인되는 위험이 해소되지 않는다면 입찰을 보수적으로 판단하는 것이 타당합니다.
