수원지방법원 2025타경42410. 평택시 유천동 466 소재의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 근린생활시설·창고 등으로 이용 중입니다. 건물은 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층이고 사용승인일은 2019.10.17입니다. 등기상 소유자는 김현종이며, 현재 말소기준권리는 2023.12.14 설정된 평택농업협동조합 근저당권 744,000,000원입니다.
권리 흐름만 보면 말소기준 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 임차인이 말소기준보다 앞서 전입한 점이 핵심입니다. 심성용은 2021.01.05 전입했고, 말소기준은 2023.12.14이므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 보증금은 3,000,000원이고 우선변제권이 없어 배당가정상 보증금 전액이 매수인 인수로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42410 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 유천동 466 · 경기도 평택시 신평로 26-29 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 창고 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 김현종 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 808,330,000원 / 396,082,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 1,422,597,450원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.14 평택농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 744,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인 3,000,000원 인수
2020.01.29 설정된 신한은행 근저당권 336,000,000원과 60,000,000원은 2023.12.14 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 평택농업협동조합 근저당권 744,000,000원이 현재 경매의 말소기준입니다. 그보다 앞선 2021.01.05 전입 임차인 심성용은 매각으로 소멸되는 후순위 임차인이 아니라 대항력을 갖는 선순위 임차인입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 심성용 | 102호 49.587㎡ | 2021.01.05 | 3,000,000원 | 300,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 3,000,000원 인수 |
③ 가격 구조 — 감정가 49%지만 시세 단정은 금물
현재 회차는 두 차례 유찰돼 감정가 808,330,000원의 49%인 396,082,000원입니다. 여기에 인수 보증금 3,000,000원을 더하면 권리상 실질취득은 399,082,000원으로, 감정가 대비 약 49.4% 수준입니다.
다만 이 물건은 근린생활시설·창고 등과 토지가 결합된 유형이고, 일부 토지는 차량진입이 불가능하며 농지취득자격증명 제출 조건까지 있습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시장 시세보다 싸다고 단정하면 안 됩니다. 가격 판단은 권리뿐 아니라 도로 현황·농지취득 가능 여부·실제 이용가치를 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 396,082,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,345,148원 |
| 인수 · 임차인 심성용 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 평택농업협동조합 | 744,000,000원 | 389,736,852원 |
| 미배당 · 평택농업협동조합 | - | 354,263,148원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 6,345,148원을 제외한 389,736,852원이 평택농업협동조합에 배당되고, 채권최고액 기준 354,263,148원이 미배당으로 남습니다. 임차인 심성용의 보증금 3,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 특수조건 — 농취증·폐도·매각제외 컨테이너
- 농지취득자격증명. 일괄매각 목록4·5는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않는다고 명시돼 있습니다.
- 차량진입. 본건 일부까지는 차량 진출입이 가능하지만 일련번호1·5는 차량진입이 불가능합니다.
- 목록5 도로 현황. 지적도상 도로와 접하지만 현황은 폐도상태로 기재돼 있어 실제 접근성을 반드시 확인해야 합니다.
- 컨테이너 제외. 목록5 경계부분의 이동 가능한 수개의 컨테이너는 매각 대상에서 제외됩니다.
- 집기류. 목록2 내부에 다량의 집기류가 있습니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 유천1동 마을회관 남서측 인근으로, 중소규모 공장과 농경지가 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 인근 버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 기준으로 대중교통 이용상황은 보통입니다. 다만 일련번호1·5는 차량진입이 불가능합니다.
- 건물. 근린생활시설 창고 등으로 이용 중이며, 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층건입니다. 사용승인일은 2019.10.17입니다.
- 설비. 위생설비와 급배수설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 확인 토지정보는 지목 대, 면적 758.0㎡, 상업용 이용, 평지·사다리형이며 공시지가는 427,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·생산관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함 또는 접해 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 회차별 구조
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 396,082,000원 | 389,736,852원 | 354,263,148원 | 3,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 277,257,400원 | 272,575,796원 | 471,424,204원 | 3,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 194,080,180원 | 190,563,057원 | 553,436,943원 | 3,000,000원 |
임차인 보증금 인수액은 세 회차 모두 3,000,000원으로 동일합니다. 따라서 추가 유찰 시 권리상 실질취득액은 각각 매각가에 3,000,000원을 더해 판단해야 합니다. 반면 평택농업협동조합의 미배당액은 유찰이 진행될수록 커집니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 실질취득가. 최저가 396,082,000원만 보지 말고 임차인 인수 3,000,000원을 더한 399,082,000원을 권리상 취득 기준으로 잡으세요.
- 임차인. 심성용은 2021.01.05 전입으로 2023.12.14 말소기준보다 앞섭니다. 보증금 3,000,000원의 승계를 전제로 판단해야 합니다.
- 농취증. 목록4·5 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환 조건을 입찰 전에 확인하세요.
- 진입로. 일련번호1·5의 차량진입 불가와 목록5 현황 폐도를 직접 확인하세요.
- 매각범위. 목록5 경계부분의 이동 가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 현장 물품. 목록2 내부 다량의 집기류 처리 여부를 현장에서 확인하세요.
- 용도·규제. 계획관리지역·생산관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역 등 토지이용 제한을 실제 활용계획과 대조하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 접근성과 농취증이 먼저”
이 물건은 감정가 808,330,000원에서 2회 유찰돼 396,082,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 임차인 보증금 3,000,000원을 인수하므로 권리상 실질취득은 399,082,000원입니다. 여기에 농지취득자격증명이 필요한 목록4·5, 차량진입이 불가능한 목록1·5, 현황상 폐도로 기재된 목록5가 겹칩니다.
즉 이 사건은 등기부상 소멸관계보다 현장 활용성과 입찰조건 검토가 더 중요한 물건입니다. 감정가의 49%라는 할인율은 눈에 띄지만, 그것만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 권리상 3,000,000원 인수 + 농취증 + 진입로 확인을 모두 통과한 뒤에야 입찰가를 논할 수 있습니다.
