수원지방법원 2025타경52240. 경기도 광주시 능평동 통칭 ‘한강오펜시아’ 가동 302호로, 하층 3층과 상층 4층을 함께 쓰는 복수층 다세대주택입니다. 소유자 권도윤은 2019.02.22 이 물건을 거래가 260,000,000원에 취득했습니다. 과거 서울축산업협동조합 근저당 2건과 신한은행 근저당은 각각 2019년과 2020년에 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 2021.07.21 우리카드 가압류 17,494,170원입니다.
문제는 그보다 앞선 2020.05.18입니다. 임차인 김재순은 이날 전입신고·점유개시·확정일자를 갖췄고, 보증금은 210,000,000원입니다. 따라서 확약이 없다면 매각대금에서 보증금을 전부 돌려받지 못한 부분은 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 현 최저가 144,550,000원 기준 배당 산정에서는 집행비용 2,823,700원을 제외한 141,726,300원이 임차보증금에 배당되고, 68,273,700원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52240 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 689-2 가동 복수층(하층)3,(상층)4층 302호 · 경기도 광주시 수레실길 151 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 복수층 다세대주택 · 하층 3층 / 상층 4층 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 · 사용승인일 2017.05.04 |
| 소유자 | 권도윤 (2019.02.22 거래가 260,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 144,550,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 특이사항 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
현재의 말소기준은 2021.07.21 우리카드 가압류입니다. 그 뒤의 농협은행·중소기업은행·KB국민카드·우리금융캐피탈·반월농업협동조합 가압류, 국민건강보험공단과 광주시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 김재순의 대항력 발생일은 2020.05.18로 말소기준보다 앞섭니다.
김재순의 임차권등기 자체는 2022.06.21에 이뤄졌지만, 그 등기에는 임대차계약일 2020.04.26, 주민등록·점유개시·확정일자 2020.05.18이 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건은 단순히 “임차권등기가 말소기준 뒤에 있으니 안전하다”로 보면 안 됩니다. 실질적인 선순위 대항력을 먼저 확인한 뒤, 2026.06.01 확약서로 그 인수위험이 해소되는 구조로 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복합산 금지
| 임차인 | 이용 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재순 | 주거 · 임차권등기 | 2020.05.18 / 2020.05.18 | 210,000,000원 | 2022.06.21 · 있음 | 대항력 있음 우선변제 있음 HUG 양도 |
실제 임차인은 김재순 1명입니다. 매각물건명세서 비고에서 주택도시보증공사는 “양도 전: 임차인 김재순”으로 표시돼 있으므로, 주택도시보증공사를 별도의 두 번째 임차인으로 보아 보증금 210,000,000원을 다시 합산해서는 안 됩니다. 신청채권자 역시 주택도시보증공사이며 청구액은 210,000,000원입니다.
③ 가격 — 감정가 49%여도 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 295,000,000원, 현 최저매각가는 144,550,000원으로 2회 유찰·감정가 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 물건처럼 보이지만, 한강오펜시아(가동나동)는 8세대 규모이고, 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 최저가를 곧바로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.6회이며, 이번 물건은 이미 2회 유찰됐습니다. 다만 유찰 횟수와 감정가 할인율은 어디까지나 경매 진행상태일 뿐, 현재 시장가를 대신하지는 않습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 감정가 대비 할인율이 아니라 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,823,700원 |
| 1. 임차보증금 · 김재순 | 210,000,000원 | 141,726,300원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 17,494,170원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 9,842,878원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 9,445,891원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 11,657,087원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 34,931,770원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 반월농업협동조합 | 28,723,639원 | 0원 |
| 8. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산정상 임차보증금 부족액은 68,273,700원으로 계산됩니다. 다만 2026.06.01 확약서에 따라 김재순 임차권에 대한 대항력 포기와 임차권등기 말소가 예정되어 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 원래 계산상 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 144,550,000원 | 68,273,700원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 (34%) | 101,185,000원 | 111,031,590원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 (24%) | 70,829,500원 | 140,845,431원 | 실질 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당분이 늘어나는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 즉 낮은 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 구조입니다. 이번 사건은 바로 그 위험을 확약서가 제거하는 형태이므로, 가격보다 확약의 최종 효력 확인이 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 능평1리 체육공원 북동측 인근으로, 임야지대 내 농지·단독주택·공동주택·공장이 도로를 따라 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 배차간격과 운행횟수를 고려한 대중교통 이용편의도는 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지 서측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
- 건물. 2017.05.04 사용승인된 철근콘크리트조 지상4층 건물이며, 기본 위생·급배수·CCTV·공동현관 출입통제·도시가스 보일러 난방·주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 해당합니다.
- 제시외 물건. 공부와 달리 제시외물건이 소재하며 매각물건명세서에도 제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
- 규모. 한강오펜시아(가동나동)는 8세대 규모이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 최종 매각물건명세서에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 임차권 범위 확인. 확약은 김재순 임차권에 적용됩니다. 다른 점유·권리관계가 새로 생기지 않았는지 현황조사와 현장점유를 재확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 295,000,000원 대비 최저가 144,550,000원은 49%지만, 실거래 비교 근거 없이 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 제시외 건물 확인. 제시외물건의 위치·형태·매각 포함 범위를 감정평가서 내부구조도와 현장에서 확인해야 합니다.
- 교통·환금성. 8세대 다세대이고 대중교통 편의도가 다소 불편하다는 평가가 있으므로 실제 매수수요와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 2026.06.01 확약서 원문을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “반값”보다 중요한 것은 확약서다
이 물건을 숫자 하나로 요약하면 감정가 295,000,000원에서 두 번 유찰돼 144,550,000원까지 내려온 49% 물건입니다. 그러나 권리분석에서 더 중요한 숫자는 임차보증금 210,000,000원입니다. 김재순은 말소기준보다 먼저 대항력을 갖췄기 때문에 확약이 없다면 현 회차에서도 68,273,700원을 매수인이 떠안을 수 있습니다.
이번 사건의 차별점은 2026.06.01 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했다는 점입니다. 이 약속이 최종 서류에서 그대로 유효하다면 김재순 임차권의 실질 인수는 0원*, 권리상 실질취득은 현 최저가 144,550,000원으로 정리됩니다.
다만 실거래 비교 근거가 없어 144,550,000원이 시세보다 싼지는 별도 문제입니다. 8세대 다세대, 2회 유찰, 제시외 건물 포함, 다소 불편한 대중교통 조건까지 함께 보수적으로 확인해야 합니다. 결론은 “권리는 확약 확인 시 정리 가능, 가격은 시세 확인 전 판단 보류.”입니다.
* 확약 적용 전 배당 산정상 현 회차 매수인 인수액은 68,273,700원입니다. 2026.06.01 제출된 확약서에 따라 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 김재순 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단했습니다.
