수원지방법원 2025타경42545. 평택시 세교동 ‘힐스테이트평택’ 104동 1004호, 감정 이용상태가 아파트(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2, 드레스룸, 다용도실 등)인 집합건물입니다. 말소기준은 2018.04.27. 주식회사국민은행 근저당권이고, 그 뒤의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 조사상 별도로 인수할 임차권은 보이지 않아, 낙찰자가 떠안을 금액은 0원으로 보는 권리상 안전형입니다.
이 사건의 핵심은 권리보다 가격과 자금 조건입니다. 감정가 371,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 259,700,000원입니다. 동일 단지·동일 평형 최근 실거래 평균 337,583,333원과 비교하면 최저가가 시세의 76.9%로 내려와 있습니다. 다만 비고상 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%이므로, 단순히 10% 보증금을 전제로 접근하면 자금 계획이 틀어질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42545 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 세교동 573 힐스테이트평택 104동 10층1004호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2, 드레스룸, 다용도실 등) |
| 소유자 | 이종석 |
| 감정가 / 최저가 | 371,000,000원 / 259,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 모아저축은행 / 106,801,680원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 별도 임차인 보증금이나 대항력 임차권 인수 구조가 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2018.04.27. 국민은행 근저당권이며, 이후의 모아저축은행·오아시스펀드 근저당, 국·관악구 압류, 메리츠캐피탈 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 배당표상 총 채권액이 매각대금을 크게 넘기 때문에, 후순위 권리자들은 배당을 받지 못하거나 일부만 받는 구조입니다.
② 시세 비교 — 할인 구간이지만 ‘보증금 20%’를 같이 봐야 한다
힐스테이트평택1차 동일 평형의 최근 실거래 12건입니다. 거래가는 300,000,000원~375,000,000원, 평균은 337,583,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 73.55㎡ | 16 | 345,000,000원 |
| 2026.04 | 73.42㎡ | 18 | 340,000,000원 |
| 2026.04 | 73.42㎡ | 21 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 73.42㎡ | 19 | 350,000,000원 |
| 2026.02 | 73.55㎡ | 7 | 360,000,000원 |
| 2026.02 | 73.42㎡ | 6 | 345,000,000원 |
| 2025.12 | 73.42㎡ | 10 | 347,000,000원 |
| 2025.12 | 73.55㎡ | 25 | 375,000,000원 |
| 2025.12 | 73.55㎡ | 13 | 300,000,000원 |
| 2025.12 | 73.55㎡ | 13 | 300,000,000원 |
| 2025.11 | 73.55㎡ | 5 | 346,000,000원 |
| 2025.09 | 73.55㎡ | 11 | 343,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 337,583,333원 |
현재 최저가 259,700,000원은 실거래 평균보다 77,883,333원 낮고, 평균 대비 76.9%입니다. 감정가 371,000,000원은 실거래 최고가 375,000,000원에 근접한 수준이었지만, 1회 유찰로 가격 매력은 생겼습니다. 단, 응찰가를 올릴수록 이 할인율은 빠르게 줄어듭니다.
③ 예상배당표 (매각가 259,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,435,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사모아저축은행 | 120,000,000원 | 15,264,200원 |
| 3. 근저당 · 주식회사오아시스펀드 | 84,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사디지비캐피탈 | 39,113,003원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 47,222,240원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 18,140,969원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 548,476,212원 중 255,264,200원이 배당되고, 미배당은 293,212,012원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 세교동 소재 세교중학교 남서측 인근의 힐스테이트평택 104동입니다. 주변은 아파트단지, 학교, 공원 등으로 이루어진 지역이며 서측 인근에 평택일반산업단지가 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측 직선거리 약 1.5km 지점에 평택지제역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 22층 건물 중 10층 1004호입니다. 개별난방, 엘리베이터, 위생·급배수·출입구 보안개폐·화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도시개발구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있습니다. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 힐스테이트평택1차는 822세대, 2018.01.29. 사용승인 단지입니다. 동일 평형 실거래 12건의 평균은 337,583,333원, 최저 300,000,000원, 최고 375,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금. 최저매각가격의 20% 조건이 있으므로 현재 회차 입찰보증금은 51,940,000원입니다.
- 응찰가 상한. 현재 최저가는 실거래 평균의 76.9%이나, 입찰가를 높일수록 할인폭이 줄어듭니다. 실거래 최저 300,000,000원과 평균 337,583,333원을 함께 놓고 상한을 정해야 합니다.
- 임차인·명도. 임차인은 없지만 내부이용상태는 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사에 의거한 부분이 있으므로 현장 점검이 필요합니다.
- 관리비 체납. 아파트는 공용부분 미납 관리비가 문제될 수 있으니 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 특별매각조건을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전 + 가격 할인, 단 보증금 조건은 무겁다”
이 물건은 권리분석만 놓고 보면 깔끔합니다. 말소기준은 2018.04.27. 국민은행 근저당이고, 그 뒤의 권리들은 매각으로 정리됩니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원이라는 점도 좋습니다. 가격도 1회 유찰로 최저가 259,700,000원까지 내려와 실거래 평균 337,583,333원의 76.9%가 되었습니다. 다만 입찰보증금이 최저매각가격의 20%라는 점, 후순위 미배당이 큰 구조라는 점, 그리고 실거래 범위가 300,000,000원부터 375,000,000원까지 넓게 형성되어 있다는 점을 함께 봐야 합니다. 권리는 합격, 가격은 응찰가 관리, 자금은 보증금 20% 확인. 이 세 가지가 이 사건의 결론입니다.
