수원지방법원 2025타경52266. 하남시 망월동 우성르보아파크 11층 1143호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 소유자는 유재영이며, 2022.05.18. 매매를 원인으로 2022.08.10. 소유권이전 등기가 이뤄졌고 거래가액은 110,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 2024.09.09. 등기된 강병주의 주택임차권입니다. 보증금 130,000,000원, 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.08.10.이고, 2025.01.16. 경정등기로 확정일자가 2022.07.21.로 정정됐습니다. 경매개시결정은 2025.05.23.이므로 임차권은 말소기준보다 앞서며 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 그러나 이 사건에는 그 원칙을 뒤집는 확약이 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52266 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1079 우성르보아파크 11층 1143호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 미사강변중앙로 226 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하6층/지상18층 · 제11층 제1143호 |
| 소유자 | 유재영 · 2022.05.18. 매매 · 2022.08.10. 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
2018.10.19. 설정된 신한은행 근저당권 94,800,000원은 2020.08.11. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 것은 2025.05.23. 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 강병주의 임차권은 원칙상 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리로 계산됩니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강병주 | 제11층 제1143호 18㎡전부 | 130,000,000원 | 2022.08.10 | 2022.07.21 2025.01.16 경정 | 대항력 有 우선변제 有 승계중복 아님 2026.05.26 확약으로 대항력 포기·임차권 말소 |
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘싸다’고 단정하지 않는다
감정가는 120,000,000원이고 현재 최저매각가는 58,800,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 가격이지만, 감정가 할인율 자체가 곧 시세 할인율을 뜻하는 것은 아닙니다. 따라서 이 리포트에서는 감정가 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 1. 임차인 강병주 보증금 · 우선변제 | 130,000,000원 | 57,341,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 룰상 강병주 보증금 부족분은 72,658,400원입니다. 다만 2026.05.26. 확약 때문에 강병주 임차권 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미사역 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지·업무시설·근린생활시설 등이 혼재하는 미성숙 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 전철역이 있어 교통상황은 전반적으로 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하6층/지상18층 건물의 제11층 제1143호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 열병합 지역난방, 소화전, 스프링클러, 승강기, 화재탐지·경보 및 주차장설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측과 서측으로 각각 폭 약 30미터·20미터 포장도로에 접하고, 동측으로 폭 약 10미터 보행자전용도로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등이며, 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문·부재로 내부조사가 불가능해 내부구조와 이용상황은 현황도면 및 외부관찰 등에 따라 판단됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.26. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 문구와 적용 대상을 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 2025.01.16. 임차권 경정으로 확정일자가 2022.07.21.로 정정된 내용을 등기부에서 확인하세요.
- 실질 인수와 룰상 미배당 구분. 현재 회차 미배당 72,658,400원은 원칙 계산액이며, 강병주에 관한 실제 인수는 확약 반영 시 0원입니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 별도 거래 수준을 확인하세요.
- 현장 재확인. 폐문·부재로 내부조사가 불가능했던 물건이므로 실제 내부상태와 이용상황을 확인하세요.
- 임대관계 재확인. 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현재 점유 상태를 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 확약의 문구가 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 130,000,000원의 선순위 임차권이 있고, 현재 최저가 58,800,000원에서는 룰상 72,658,400원이 미배당으로 남는 전형적인 인수형 물건입니다. 하지만 2026.05.26. 제출된 확약으로 강병주에 관한 대항력 포기와 임차권등기 말소가 약속돼 있어 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
다만 이 결론은 해당 확약이 강병주 임차권에 실제로 적용된다는 전제가 핵심입니다. 또 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 이 사건은 권리는 확약 원본 대조가 핵심이고, 가격은 별도 시세 확인이 핵심입니다.
